但(dàn)據記者所知，這位朋友，至今也沒有入住東莞的房(fáng)子，似乎也未打算住進去(qù)，但(dàn)這套房(fáng)帶給了他(tā)高位套現的機(jī)會。去(qù)年下半年，東莞住宅成交均價就(jiù)早早達到了每平方米1.5萬元。

  事實上，如(rú)楊先生(shēng)一樣的購(gòu)房(fáng)者比比皆是，一線及核心二線城(chéng)市的高房(fáng)價，早早将一些剛需趕出了這些城(chéng)市。隻是，這些外溢的購(gòu)房(fáng)需求尚未大(dà)面積擴展至三、四線城(chéng)市。

  不過，随着去(qù)年上一輪一、二線核心城(chéng)市房(fáng)價快(kuài)速上漲，外溢購(gòu)房(fáng)需求，棚改貨币化安置強托底等各種因素的促進，三、四線城(chéng)市去(qù)庫存速度加快(kuài)，銷售均價也有所上浮。

  三、四線城(chéng)市去(qù)庫存提速

  昨日(rì)，國家統計(jì)局最新數據顯示，1月份-2月份，全國商品房(fáng)銷售面積14054萬平方米，同比增長25.1%，增速比去(qù)年全年提高2.6個百分(fēn)點。其中，住宅銷售面積增長23.7%。      

  對此，中金公司房(fáng)地産分(fēn)析師(shī)張宇在一份報告中判斷，此輪銷售超預期主要是來(lái)自(zì)三、四線城(chéng)市的強勁銷售貢獻。”對比持續監測的60個大(dà)中城(chéng)市，預計(jì)三、四線城(chéng)市銷售面積同比增速将在30%以上”。

  無獨有偶，《證券日(rì)報》記者注意到，龍頭房(fáng)企今年前兩個月的銷售“量價”水平進一步提升，其中聚焦熱(rè)點三、四線城(chéng)市的碧桂園、新城(chéng)控股漲幅較爲明顯。除此之外，北京周邊的京津冀區域，環京8城(chéng)已經限購(gòu)，也從(cóng)側面反映出三、四線城(chéng)市樓市的熱(rè)度。

  國泰君安房(fáng)地産分(fēn)析師(shī)侯麗科(kē)表示，經曆了2016年全年的去(qù)庫存之後，目前三、四線城(chéng)市供需結構已經轉好，41個三線城(chéng)市平均存銷比已經接近2010年的曆史低位。

  值得(de)關注的是，有業内人士向《證券日(rì)報》記者表示，一、二線城(chéng)市周邊的三、四線城(chéng)市銷售火(huǒ)熱(rè)，其中不乏投資客的入場，動辄幾套甚至幾十套的投資，房(fáng)價被炒高，這種不是用來(lái)居住的房(fáng)産交易，可(kě)能打亂整個市場格局，若二手房(fáng)市場流動性變差，投資客撤離(lí)不及，風(fēng)險也頗高。

  外溢需求成購(gòu)房(fáng)主力

  “毫無疑問(wèn)，核心一、二線城(chéng)市不會存在調控松動的機(jī)會。但(dàn)當全國核心一、二線城(chéng)市’全城(chéng)限購(gòu)限貸’之後，樓市需求勢必會外溢到其他(tā)城(chéng)市，這些非熱(rè)點城(chéng)市可(kě)能迎來(lái)’活’的時機(jī)，将成爲新一輪的樓市熱(rè)點。”同策咨詢研究部總監張宏偉向記者表示。

  《證券日(rì)報》記者也發現，多位行業人士認爲，三、四線城(chéng)市将出現階段性繁榮。

  侯麗科(kē)認爲，此輪三、四線城(chéng)市的銷售回暖，除了受益于返鄉置業及一、二線城(chéng)市購(gòu)買力的外溢外，還(hái)受益于産業結構調整帶來(lái)的人口二次遷移，核心城(chéng)市在産業升級中不斷将中低端産業外遷，而随着核心城(chéng)市房(fáng)價高漲，購(gòu)房(fáng)需求必然外溢，三、四線城(chéng)市好轉的供需結構以及較寬松的貨币環境也加速了此類需求的釋放(fàng)。

  值得(de)關注的是，房(fáng)企在過去(qù)幾年裡(lǐ)，先是由于限購(gòu)等限制，跑去(qù)三、四線城(chéng)市大(dà)量布局，接着則出現不少房(fáng)企因這些城(chéng)市經濟熱(rè)度低，吸納人口能力弱，而導緻庫存積壓。近兩年，大(dà)多數房(fáng)企在積極清理(lǐ)三、四線城(chéng)市庫存的同時，都(dōu)在忙着全面回歸一、二線城(chéng)市，而接下來(lái)，房(fáng)企布局是否會再次下沉到三、四線城(chéng)市呢(ne)？

  對此，張宏偉認爲，對于品牌房(fáng)企來(lái)講，一線城(chéng)市周邊的三、四線城(chéng)市甚至縣級市，區域中心城(chéng)市周邊的二、三線城(chéng)市，中西部地區庫存去(qù)化周期小于15個月的三、四線城(chéng)市可(kě)以考慮機(jī)會性布局，實施快(kuài)進快(kuài)出的策略，短(duǎn)期内爲公司規模貢獻銷售額。

  實際上，《證券日(rì)報》記者也注意到，目前保利地産頗爲關注三、四線城(chéng)市，招商蛇口、華夏幸福等企業也意在加大(dà)投資，但(dàn)其往往捆綁着産業導入去(qù)發展。總體(tǐ)來(lái)說(shuō)，三、四線城(chéng)市走強趨勢漸顯，階段性繁榮可(kě)期。