在推進稅制改革、土(tǔ)地财政面臨瓶頸、投機(jī)投資購(gòu)房(fáng)不斷的多重背景下，房(fáng)地産稅制改革已箭在弦上。多位受訪專家認爲，今年房(fáng)地産稅落地的可(kě)能性不大(dà)，但(dàn)預計(jì)推進速度将加快(kuài)，對房(fáng)地産市場也将産生(shēng)比較明顯的影(yǐng)響。
今年兩會期間，房(fáng)地産稅成爲大(dà)衆關注的熱(rè)點話(huà)題之一。
事實上在此之前，已有多個相(xiàng)關部門(mén)對房(fáng)地産稅進行表态。如(rú)2月23日(rì)，住房(fáng)和城(chéng)鄉建設部副部長陸克華表示，有關部門(mén)正在按照(zhào)中央要求開展房(fáng)地産稅立法工(gōng)作。
我國目前有關房(fáng)地産的财政稅收是以土(tǔ)地出讓和房(fáng)産交易兩個環節爲主，尤其是土(tǔ)地出讓金收入占據了很多地方财政收入的很大(dà)比例，而對于持有環節的稅收占據比例極其微小，這就(jiù)産生(shēng)了所謂的“土(tǔ)地财政”。
易居研究院副院長楊紅(hóng)旭認爲，從(cóng)近年土(tǔ)地出讓金變化、土(tǔ)地财政占地方收入比重變化來(lái)看(kàn)，中國土(tǔ)地财政拐點已現，房(fáng)地産稅将成爲土(tǔ)地财政的接替者。
在推進稅制改革、土(tǔ)地财政面臨瓶頸、投機(jī)投資購(gòu)房(fáng)不斷的多重背景下，房(fáng)地産稅制改革已箭在弦上。多位受訪專家認爲，今年房(fáng)地産稅落地的可(kě)能性不大(dà)，但(dàn)預計(jì)推進速度将加快(kuài)，對房(fáng)地産市場也将産生(shēng)比較明顯的影(yǐng)響。
土(tǔ)地出讓金高峰已過
2016年是中國房(fáng)地産市場最爲火(huǒ)熱(rè)的年份之一，熱(rè)點城(chéng)市高價地頻現，但(dàn)當年全國土(tǔ)地出讓金收入爲3.56萬億元，較2015年增長19.3%，仍低于2014年的4萬多億。
回望2001年至2014年，全國土(tǔ)地出讓金收入整體(tǐ)呈上升趨勢，2014年達到最高峰，2015年再度下滑負增長，2016年雖回升，但(dàn)仍未超越2014年。
從(cóng)土(tǔ)地出讓金占比來(lái)看(kàn)，2016年土(tǔ)地出讓金相(xiàng)當于全國地方财政總收入的29%，比2015年上升0.6%，但(dàn)仍處于近十幾年來(lái)相(xiàng)對較低的水平。而占比高點是2010年的40%。
楊紅(hóng)旭認爲，在房(fáng)地産市場深度調整的影(yǐng)響下，自(zì)2014年以來(lái)土(tǔ)地出讓金相(xiàng)當于地方财政總收入的比重下跌，大(dà)概率改變了2001-2010年震蕩上行的趨勢。中國狹義土(tǔ)地财政的最高潮已經過去(qù)。
如(rú)果将房(fáng)地産有關稅收納入，安信證券分(fēn)析師(shī)陳天誠測算後指出，2016年全國财政超過三成收入來(lái)自(zì)于房(fáng)地産行業，2010-2015年則超過三成，加上部分(fēn)項目未明細拆分(fēn)，這個數據可(kě)能還(hái)有被低估。
陳天誠認爲，近兩年财政收入增速持續下降，财政赤字率持續增加，如(rú)果地産行業收入和銷售出現下降，政府不但(dàn)收入來(lái)源大(dà)幅減少，而且利息支出在不斷增大(dà)，政府财政壓力可(kě)想而知。
房(fáng)地産稅制改革成關鍵
“土(tǔ)地财政”吃(chī)緊，改革進入深水區，房(fáng)地産稅也被提上日(rì)程。2016年12月底，全國财政工(gōng)作會議(yì)提出，要研究提出健全地方稅體(tǐ)系方案。
結合2016年中央經濟工(gōng)作會議(yì)提出的建立房(fáng)地産市場長效機(jī)制，楊紅(hóng)旭認爲，稅制改革的重要方向之一是對不動産開征持有稅。
房(fáng)地産稅改革中最關鍵的是針對個人住房(fáng)持有環節的房(fáng)産稅（物業稅）。從(cóng)國際經驗來(lái)看(kàn)，美國、韓國等成熟市場經濟體(tǐ)将房(fáng)産稅作爲地方财政收入的重要和穩定來(lái)源，Wind數據顯示，美國房(fáng)産稅占地方政府财政收入的15%左右，日(rì)本固定資産稅占地方稅收收入的40%左右。
但(dàn)在我國，1986年頒布的《中華人民(mín)共和國房(fáng)産稅暫行條例》中，征收對象主要是經營性的房(fáng)産産權所有人，個人所有非營業用的房(fáng)産則被排除在外。
《中國稅務年鑒》數據顯示，1998年至2004年間，房(fáng)産稅占地方财政收入比重維持在3%左右，而2005年起逐年下降，盡管2011年略有回升，但(dàn)仍在2.1%-2.4%區間内。
從(cóng)已經試點的上海和成都(dōu)兩個城(chéng)市的經驗來(lái)看(kàn)，由于征稅稅基很小，使得(de)房(fáng)産稅未對稅收總額作出很大(dà)貢獻，也幾乎未體(tǐ)現出稅收的調節作用。
方正證券首席經濟學家任澤平認爲，相(xiàng)比國外，中國仍有大(dà)量基本居住需求，房(fáng)産稅因免征面積設置、房(fáng)産評估值豁免設置等，很難形成高稅收規模，短(duǎn)期内無法完全替代土(tǔ)地财政。但(dàn)他(tā)也認爲，房(fáng)産稅推出，可(kě)能成爲重要地方财源。
中原地産首席分(fēn)析師(shī)張大(dà)偉則對記者表示，房(fáng)地産稅的出現，可(kě)以增加地方政府收入，尤其是增加地方政府的穩定收入，一定程度上可(kě)以降低地方政府高價賣地的意願，減少地王出現的概率。
不過，在減稅減負的大(dà)方針下，直接全國範圍内推廣房(fáng)地産稅并不現實。
張大(dà)偉認爲，目前國内的土(tǔ)地年租制與房(fáng)地産稅沖突，“新增稅費、不改變供需結構的話(huà)，最後結果依然是加稅”。
多位專家也認爲，房(fáng)地産稅征稅的稅基囊括了房(fáng)價的所有組成部分(fēn)，而出讓土(tǔ)地時的土(tǔ)地使用權在目前中國房(fáng)價中占據絕對大(dà)頭，在對房(fáng)地産稅征收時又一次收取這部分(fēn)費用，屬于重複征收。
不過，也有不少法律和财政專家、學者力主加快(kuài)房(fáng)地産稅立法。全國政協委員賈康就(jiù)認爲，征收房(fáng)地産稅在法理(lǐ)上沒有硬性障礙。不是說(shuō)隻有土(tǔ)地私有才可(kě)以征收房(fáng)地産稅。
對房(fáng)價影(yǐng)響幾何？
盡管落地困難，但(dàn)房(fáng)地産稅立法已納入五年立法規劃，已是被确認的事實。
3月4日(rì)，全國人大(dà)五次會議(yì)大(dà)會發言人傅瑩明确表示，本屆人大(dà)常委會把制定房(fáng)地産稅法列入了五年立法規劃；不過，2017年沒有把房(fáng)地産稅草案提請(qǐng)常委會審議(yì)的安排。
那麽，房(fáng)地産稅究竟要如(rú)何征收？這是很多人關心的問(wèn)題。從(cóng)之前已有的試點看(kàn)，房(fáng)産稅都(dōu)是從(cóng)新增量開始試點，對新購(gòu)房(fáng)人群核查存量面積，超額的征收房(fáng)産稅。以上海爲例，如(rú)果不新購(gòu)房(fáng)屋，之前存量面積不計(jì)算房(fáng)産稅，但(dàn)如(rú)果新購(gòu)房(fáng)将疊加之前存量一起計(jì)算房(fáng)産稅。
這樣政策落地的難度小，上海、重慶都(dōu)是先從(cóng)增量開始，但(dàn)這并不意味着房(fáng)産稅在這些城(chéng)市就(jiù)不會擴大(dà)，重慶已經逐漸開始擴大(dà)到存量。
但(dàn)是長遠(yuǎn)來(lái)看(kàn)，肯定會涉及存量多套房(fáng)。張大(dà)偉認爲，後期房(fáng)地産稅擴大(dà)化甚至有可(kě)能對二套以上全面收取的可(kě)能性非常大(dà)。
而一位不願透露姓名的大(dà)型開發商董事長則認爲，應該對三套以上房(fáng)源征收房(fáng)地産稅。
無論是從(cóng)幾套開始征收，這對目前我國很多城(chéng)市居民(mín)的财産收入以2-3套房(fáng)産形式存在的現狀，尤其是多套房(fáng)産投資者，可(kě)能會有比較大(dà)的影(yǐng)響。短(duǎn)期可(kě)能影(yǐng)響部分(fēn)投資者抛出房(fáng)源；也可(kě)能會影(yǐng)響部分(fēn)庫存空置房(fáng)源選擇出租，增加租賃房(fáng)源平抑房(fáng)租上漲。
賈康認爲，房(fáng)地産稅并不會改變城(chéng)鎮化過程中中心區域房(fáng)價上揚的趨勢，但(dàn)可(kě)以使房(fáng)價更平穩，使上揚曲線比較平緩，遏制炒作，防止房(fáng)價上漲過程中的大(dà)起大(dà)落。
但(dàn)在成熟的房(fáng)地産市場，房(fáng)産稅對于房(fáng)價的作用明顯。2016年11月，國際貨币基金組織（IMF）财務部經濟學家Tigran Poghosyan對美國51個州77個大(dà)都(dōu)市統計(jì)區（MSA）2005年至2014年間數據進行回歸分(fēn)析發現，每增加0.5個百分(fēn)點的财産稅就(jiù)能夠讓房(fáng)價波動性下降0.5-5.5個百分(fēn)點，而且這個量化關系非常穩定，适用于美國不同法規的地區，即便房(fáng)産估價方式和房(fáng)價波動性也不盡相(xiàng)同。
