國土(tǔ)資源部部長姜大(dà)明今年初在全國國土(tǔ)資源工(gōng)作會議(yì)上表示，今年将對房(fáng)價上漲壓力大(dà)的城(chéng)市合理(lǐ)增加土(tǔ)地供應，調整用地結構，提高住宅用地比例，對去(qù)庫存壓力大(dà)的三四線城(chéng)市要減少以至暫停住宅用地供應。

  住宅市場和土(tǔ)地市場的聯動作用一直密不可(kě)分(fēn)。業内專家分(fēn)析指出，從(cóng)供給側改革的思路(lù)出發，隻有從(cóng)源頭上解決土(tǔ)地市場的供需失衡，才能進一步調節住宅市場的供需關系，通過抑制地價達到穩定房(fáng)價的目的。

  土(tǔ)地供給側改革措施不斷

  “在土(tǔ)地利用方面，用地标準、用地結構、用地布局是‘十三五’期間重點要考慮和着力的内容。”國家土(tǔ)地副總督察、國土(tǔ)資源部總規劃師(shī)嚴之堯指出，國土(tǔ)部将根據“十三五”規劃和五大(dà)發展理(lǐ)念，在嚴格用地标準、優化用地結構和布局三方面重點施策。

  2016年2月，國土(tǔ)資源部鎖定年度工(gōng)作要點。其中包括：全力保障穩增長調結構，加快(kuài)土(tǔ)地利用年度計(jì)劃下達，保障國家重大(dà)工(gōng)程項目用地，合理(lǐ)調整産業用地結構，完善促進區域協調發展的國土(tǔ)資源政策，進一步規範土(tǔ)地儲備工(gōng)作等。

  2016年3月，姜大(dà)明在回應社會關切的房(fáng)地産調控、人地錢挂鈎、不動産統一登記等問(wèn)題時表示。國土(tǔ)部将采取有保有壓、優化結構、分(fēn)類調控等政策措施，合理(lǐ)增加不同城(chéng)市的土(tǔ)地供應面積。

  2016年6月，由于當年上半年一二線土(tǔ)地市場高價地頻出，國土(tǔ)部重申“異常交易地塊”的備案制度。具體(tǐ)爲，要求各地加強地價動态監測，及時掌握地價異常變動，對招拍(pāi)挂出讓中溢價率超過50%、成交總價或單價創新高的房(fáng)地産用地及時上報。還(hái)要求地方國土(tǔ)部門(mén)分(fēn)析異常地塊高價原因，對出現異常高價地塊的市縣進行督促和約談。

  2016年10月，國土(tǔ)部會同國家發展改革委聯合印發指導意見(jiàn)，對“十三五”内單位國内生(shēng)産總值建設用地下降20%的目标要求分(fēn)解到各省（區、市）。該意見(jiàn)提出，“十三五”時期國土(tǔ)資源管理(lǐ)部門(mén)和發展改革部門(mén)從(cóng)總量管控、盤活存量、市場化配置、土(tǔ)地使用标準等七個方面實現監管。同時要求，各地盡快(kuài)将本地區的下降目标分(fēn)解到各市、縣，并确定五年下降目标底線和年度下降目标底線，實行雙底線管控。

  同月，國土(tǔ)部、發改委、住建部等五部委聯合發布《關于建立城(chéng)鎮建設用地增加規模同吸納農業轉移人口落戶數量挂鈎機(jī)制的實施意見(jiàn)》。意見(jiàn)要求，到2018年基本建立人地挂鈎機(jī)制，形成部門(mén)聯動、上下銜接、有利于促進新型城(chéng)鎮化發展的建設用地供應制度；到2020年，全面建立科(kē)學合理(lǐ)的人地挂鈎機(jī)制政策體(tǐ)系。

  2016年11月，國土(tǔ)部針對城(chéng)鎮低效用地再開發利用發布指導性激勵政策。針對當前普遍存在城(chéng)鎮外延式擴張與存量土(tǔ)地低效利用狀況并存的情況，着重從(cóng)五個方面提出針對城(chéng)鎮低效用地的再開發鼓勵措施。分(fēn)别是：鼓勵原國有土(tǔ)地使用權人自(zì)主或聯合改造開發；積極引導城(chéng)中村集體(tǐ)建設用地改造開發；鼓勵産業轉型升級優化用地結構；鼓勵集中成片開發；加強公共設施和民(mín)生(shēng)項目建設等。

  2017年初，國土(tǔ)部表示将加快(kuài)研究建立符合國情、适應市場規律的基礎性土(tǔ)地制度，促進房(fáng)地産市場平穩健康發展。“既要針對房(fáng)地産市場的短(duǎn)期波動，研究應對之策，抑制房(fáng)地産泡沫；更要從(cóng)長遠(yuǎn)出發，構建符合國情、适應市場規律的土(tǔ)地基礎性制度和長效機(jī)制。”姜大(dà)明說(shuō)，“必須明确住宅用地是保障住有所居的，不能用來(lái)炒作投機(jī)”。

  房(fáng)地産企業調整拿地策略

  由于住宅類土(tǔ)地的稀缺性，房(fáng)地産企業逐漸習慣了以聯合體(tǐ)的方式獲取土(tǔ)地儲備。一位業内人士告訴記者，“一地難求”是各大(dà)房(fáng)企普遍面臨的現象，爲了避免彼此之間的非理(lǐ)性競争，聯合拿地、聯合開發可(kě)以避免多輸。

  “去(qù)年一年，我們公司參與了多宗地塊的競拍(pāi)，但(dàn)是最終一塊地也沒拿到。”北京一家房(fáng)地産企業市場拓展部的員工(gōng)羅铮告訴《經濟參考報》記者，“沒有辦法，輪不到我們，别的企業競價上來(lái)以後，我們的成本就(jiù)沒法控制了。”

  羅铮所在的部門(mén)有一個苛刻的要求，每當北京土(tǔ)地市場有經營性用地挂出，主管領導都(dōu)要求部門(mén)員工(gōng)預測出可(kě)能參與競價的其他(tā)開發企業、未來(lái)地塊出讓的價格以及地塊的最終競得(de)者。他(tā)告訴記者，2016年北京市場推出的宅地，分(fēn)别落入萬科(kē)、龍湖、保利等在北京市場深耕多年的“拿地大(dà)戶”手中。

  一年前，羅铮從(cóng)南(nán)方一所城(chéng)市畢業後應聘到這家房(fáng)地産企業，他(tā)們部門(mén)主要工(gōng)作就(jiù)是監測分(fēn)析土(tǔ)地市場的行情、周邊開發企業的買地動作以及爲公司購(gòu)入土(tǔ)地儲備。在過去(qù)的一年裡(lǐ)，羅铮參加了北京國土(tǔ)局的每一場土(tǔ)地拍(pāi)賣，現場統計(jì)拿地企業的每一次報價，并計(jì)算土(tǔ)地成本以及未來(lái)的利潤空間。

  最近一次是2月16日(rì)，北京出讓房(fáng)山(shān)良鄉鎮的兩宗經營性地塊，這是春節後北京土(tǔ)地市場的首場拍(pāi)賣會。兩宗地塊吸引了中海、保利、龍湖、遠(yuǎn)洋、萬科(kē)等八家房(fáng)企。最終，分(fēn)别被“中海、首開、保利、龍湖聯合體(tǐ)”和“金地、旭輝聯合體(tǐ)”競得(de)。

  1月19日(rì)，北京市推出房(fáng)山(shān)、平谷、門(mén)頭溝三宗住宅用地，并吸引了包括遠(yuǎn)洋、愗源、富力、萬科(kē)等20餘家房(fáng)企及聯合體(tǐ)參與競拍(pāi)。其中，門(mén)頭溝潭柘寺地塊被遠(yuǎn)洋、龍湖、保利等五家房(fáng)企聯合體(tǐ)以63.3億元競得(de)。

  “拿地難的不光(guāng)是我們這樣的公司，有很多體(tǐ)量、資金、實力比我公司強的企業往年布局偏重于二線城(chéng)市和三四線城(chéng)市，現在想回過頭來(lái)到一線城(chéng)市開發一些标志性産品，也拿不到地。”羅铮說(shuō)。

  對此，各家開發商也在相(xiàng)應調整收儲策略。在羅铮看(kàn)來(lái)，土(tǔ)地市場的競争方向，讓開發企業在融資、開發能力、運營能力各方面都(dōu)面臨考驗。以北京土(tǔ)地市場爲例，從(cóng)幾年前的“價高者得(de)”，到後來(lái)的競配建、競自(zì)持面積，當前的土(tǔ)地出讓方式和條件(jiàn)已經非常嚴格。

  “所以，才會出現五家以上的開發企業組成超級聯合體(tǐ)合作拍(pāi)地。甚至在競自(zì)持面積環節時有企業願意100%持有，這意味着未來(lái)這種地塊包括住宅及商業部分(fēn)将由競得(de)的開發商全部自(zì)持，可(kě)以緩解租賃市場價格。”羅铮說(shuō)，“從(cóng)土(tǔ)地市場的供應趨勢來(lái)看(kàn)，以後這樣的情況還(hái)會經常出現。”

  供需調整下高價地減少

  2017春節前後随着地方樓市調控政策的持續落地，各地針對土(tǔ)地市場的政策呈現收緊之勢。在此背景下，2016年火(huǒ)爆的土(tǔ)地市場明顯降溫，一二線城(chéng)市普遍告别此前的“高溢價率”，進入低價模式。

  “從(cóng)2017年以來(lái)全國的土(tǔ)地市場來(lái)看(kàn)，除部分(fēn)熱(rè)點城(chéng)市熱(rè)點地塊外，高溢價率地塊比例與數量均有所減少。”中原地産首席分(fēn)析師(shī)張大(dà)偉分(fēn)析認爲，這和地方政府陸續出台的調控政策密不可(kě)分(fēn)。

  據悉，截至目前，已經有接近30個城(chéng)市出台了各類房(fáng)地産約束性調控，這使得(de)非熱(rè)點屬性的土(tǔ)地出現了明顯的降溫，土(tǔ)地市場也相(xiàng)應出現非常明顯的分(fēn)化。例如(rú)，天津等城(chéng)市最近出台政策，土(tǔ)地報價達到最高限價時競報“自(zì)持面積”；南(nán)京等城(chéng)市也在土(tǔ)地拍(pāi)賣中設置了最高限價。“在這種情況下，熱(rè)點城(chéng)市土(tǔ)地的溢價率均出現明顯降低。”張大(dà)偉說(shuō)。

  2月21日(rì)，上海金山(shān)區迎來(lái)三宗住宅用地出讓，地塊分(fēn)别位于楓泾鎮、金山(shān)新城(chéng)以及工(gōng)業區。三宗地塊以33.9億元的總成交價被北京建工(gōng)、上海建工(gōng)以及華紡和城(chéng)地産分(fēn)别競得(de)。值得(de)一提的是，除金山(shān)新城(chéng)地塊有七家開發商競價之外，其他(tā)地塊均隻有一家開發企業競價，最終金山(shān)新城(chéng)以低溢價，其餘兩宗地塊則以底價成交。

  “大(dà)部分(fēn)熱(rè)點城(chéng)市土(tǔ)地成交溢價率明顯降低，比如(rú)深圳、上海等城(chéng)市地塊成交溢價率均明顯低于2016年平均水平。除少數熱(rè)點城(chéng)市外，整體(tǐ)土(tǔ)地溢價率有所平穩。”中原地産首席分(fēn)析師(shī)張大(dà)偉分(fēn)析認爲，北京、上海等一線城(chéng)市最近成交的幾宗地塊基本接近零溢價率，“這體(tǐ)現了嚴格調控政策下，土(tǔ)地市場也開始明顯降溫”。

  2月中旬，國土(tǔ)部部署完善建設用地使用權轉讓、出租、抵押二級市場試點工(gōng)作，全面啓動試點工(gōng)作。國土(tǔ)部副部長王廣華表示，完善土(tǔ)地二級市場是推進供給側結構性改革的重要舉措，目标是以建立起産權明晰、市場定價、信息集聚、交易安全的土(tǔ)地二級市場，着力完善土(tǔ)地二級市場規則、健全服務和監管體(tǐ)系，提高節約集約用地水平。

  業内人士分(fēn)析認爲，土(tǔ)地二級市場的完善建立，以及地方上有保有壓的差異化供地策略，都(dōu)有望在未來(lái)幾年緩解土(tǔ)地供需矛盾所産生(shēng)的壓力。另一方面，全國土(tǔ)地市場高價地普遍減少，也使得(de)地價逐漸回歸合理(lǐ)，從(cóng)土(tǔ)地市場源頭抑制房(fáng)價的上漲動力。