土(tǔ)地市場開局“冰火(huǒ)相(xiàng)融”
大(dà)部分(fēn)熱(rè)點城(chéng)市土(tǔ)地成交溢價率明顯降低，房(fáng)企積極補充土(tǔ)地，押注長三角等活力區域
盡管近一兩個月土(tǔ)地市場整體(tǐ)降溫，但(dàn)大(dà)型房(fáng)企拿地的熱(rè)情絲毫不減，尤其是轉向長三角拿地的趨勢明顯。
2017年開年大(dà)部分(fēn)熱(rè)點城(chéng)市土(tǔ)地成交溢價率明顯降低，比如(rú)深圳、上海等城(chéng)市地塊成交溢價率均明顯低于2016年的平均水平。未來(lái)，在嚴格的政策約束下，出現高溢價地塊的概率将遠(yuǎn)不如(rú)去(qù)年。
不過，對于房(fáng)企而言，在2016年收獲曆史上銷售面積與銷售金額最大(dà)年份後，補充土(tǔ)地的積極性十分(fēn)高漲，布局熱(rè)點城(chéng)市、押注長三角等活力區域，搶跑意味十分(fēn)明顯。
1 溢價率走低
開年全國各地土(tǔ)地供應面積明顯回落。據克而瑞的統計(jì)數據顯示，1月份，一、二線城(chéng)市土(tǔ)地供應下滑顯著，環比跌幅分(fēn)别爲55%和77%，預計(jì)2月份土(tǔ)地供應量仍将維持在較低水平。
與之相(xiàng)應的，土(tǔ)地平均溢價率也維持在較低水平。從(cóng)對溢價率的遏制來(lái)看(kàn)，政策的效果較爲明顯。根據克而瑞的統計(jì)，2016年南(nán)京土(tǔ)地平均溢價率爲76%，今年初至2月12日(rì)，溢價率已降至59%。鄭州的溢價率從(cóng)32%降至15%；北京從(cóng)38%降到14%；廣州從(cóng)37%降到11%。
不過，上海易居房(fáng)地産研究院總監嚴躍進認爲，從(cóng)後續市場預期看(kàn)，一、二線城(chéng)市抑制地價的壓力依然存在，後續依然有反彈的可(kě)能，尤其是很多大(dà)城(chéng)市後續土(tǔ)地出讓節奏會加快(kuài)，部分(fēn)房(fáng)企還(hái)會有繼續拿地的可(kě)能。
如(rú)其所言，進入2月中旬後，部分(fēn)高溢價地塊再次出現。2月14日(rì)上午，南(nán)京雞年的首場土(tǔ)拍(pāi)，南(nán)京主城(chéng)中華門(mén)外一優質地塊，更是經過2個多小時395輪競價的拉鋸戰，拍(pāi)到了最高限價98億。
在2月10日(rì)的長沙土(tǔ)地市場新春首拍(pāi)中，熱(rè)點地塊再次上演火(huǒ)爆行情。30餘家房(fáng)地産開發企業争相(xiàng)“搶地”，最高競拍(pāi)達137輪，六個地塊成交總價31.6億元，一塊地溢價率171.8%。
2 土(tǔ)地新政頻出
大(dà)部分(fēn)城(chéng)市爲了避免高價地都(dōu)針對土(tǔ)地加大(dà)了限制條件(jiàn)，出現高價地或高溢價地塊的概率越來(lái)越低。目前至少有北京、廣州、深圳等共17個城(chéng)市在土(tǔ)地出讓中實施限價。
其中，除杭州、鄭州等地對溢價率進行限定，其餘城(chéng)市主要對價格進行限定，鄭州、武漢還(hái)配有“熔斷”機(jī)制。
2月13日(rì)，天津市市區國土(tǔ)資源分(fēn)局網站(zhàn)挂出消息，宣布推出天津市土(tǔ)地出讓新機(jī)制：報價到達上限，拼“自(zì)持面積”。這一政策已經在實際土(tǔ)地出讓操作過程中正式實施。2月8日(rì)，天津土(tǔ)地交易中心連續挂出兩宗北辰區經營性用地出讓公告，即采取上述拍(pāi)賣方式。
與之相(xiàng)似的是，在北京，“限房(fáng)價、競地價、限持有”的租售并行方式有可(kě)能成爲土(tǔ)地出讓的新常态。土(tǔ)地供應的極度稀缺，使得(de)很多房(fáng)企也在未形成明确商業模式的前提下拿下自(zì)持地塊。
此外，房(fáng)企拿地融資等方面監管全面收緊。2月13日(rì)，中國基金業協會發布《證券期貨經營機(jī)構私募資産管理(lǐ)計(jì)劃備案管理(lǐ)規範第4号》，對私募資金投資16個熱(rè)點城(chéng)市房(fáng)地産進行嚴格監管。
在此之前，上交所、深交所和央行也分(fēn)别發文或表态，對房(fáng)企發債、房(fáng)地産行業的細分(fēn)與分(fēn)類監管、土(tǔ)地貸款等進行強化監管。
3 長三角熱(rè)區
盡管近一兩個月土(tǔ)地市場整體(tǐ)降溫，但(dàn)大(dà)型房(fáng)企拿地的熱(rè)情卻絲毫不減。根據中原地産研究中心的數據顯示，1月份，包括萬科(kē)、保利在内的20大(dà)房(fáng)企，拿地金額依然達到了1117.26億元。
新城(chéng)控股高級副總裁歐陽捷表示，在市場增長放(fàng)緩周期下，希望彎道超車的房(fáng)企會加緊拿地。值得(de)注意的是，房(fáng)企轉向長三角拿地的趨勢更加明顯，多家房(fáng)企從(cóng)去(qù)年下半年開始加大(dà)長三角土(tǔ)地投資，比如(rú)碧桂園、中海、融創。
根據中原近日(rì)發布的數據顯示，今年1月，賣地超過100億的城(chéng)市有5個。其中，隸屬于長三角區域的合肥、杭州，與泛長三角區域的溫州，位列第2、3、5名。
與之對應的當然是房(fáng)企在長三角區域土(tǔ)地的擴充。來(lái)自(zì)億翰智庫研究中心數據顯示，萬科(kē)自(zì)2016年下半年，在珠三角拿地幾乎占據總體(tǐ)50%，而到了一月份，萬科(kē)新增約316萬平方米，其中長三角地區就(jiù)有接近百萬平方米。碧桂園1月份土(tǔ)地儲備中，長三角區域以85萬平方米占1月土(tǔ)儲的62%。
有意思的是，不少房(fáng)企在2016年的增長點都(dōu)集中于長三角區域：萬科(kē)2016年上海大(dà)區完成1200億銷售；而碧桂園江蘇區域以367億元拔得(de)頭籌，滬蘇區域年度業績達308億元，較2015年增長175%。
歐陽捷認爲，長三角15個城(chéng)市的土(tǔ)地購(gòu)置面積僅占全國的9%，人和資本是流向長三角的，這一區域具有強勁的房(fáng)地産潛力。
接下來(lái)，房(fáng)企有望加大(dà)對長三角的傾斜力度。碧桂園甚至在華東設立5個區域公司，包括上海、滬蘇、江蘇區域公司，及滬浙、浙江區域公司。新城(chéng)集團董事長王振華曾在年初明确提出了“千億戰略”，其中，長三角區域貢獻率或在6成以上。
此外，不少閩系房(fáng)企外遷總部至上海，以上海爲中心的長三角區域，成爲閩系房(fáng)企戰略布局的重點，如(rú)正榮集團、陽光(guāng)城(chéng)等企業。
4 曲線拿地
面對越來(lái)越少的優質地塊，房(fáng)企面臨更爲嚴峻的現實是無地可(kě)拿，因此，收購(gòu)、兼并成爲很多房(fáng)企青睐的曲線拿地方式，如(rú)融創入股金科(kē)、融科(kē)智地、萊蒙國際。
在一、二線城(chéng)市拿地更是如(rú)此。萬科(kē)近日(rì)于北京新獲取的朝陽區紅(hóng)領巾橋地塊，是通過與北京時尚控股有限責任公司合作而獲得(de)。同策研究中心總監張宏偉指出，目前在北上廣深一線城(chéng)市拿地的成本太高了，直接在二級市場拿股份，不僅可(kě)以賺取差價收益，還(hái)可(kě)以并表，改善公司财務結構。
在三、四線城(chéng)市及潛力區域，并購(gòu)拿地也愈演愈烈。最近，融創再出大(dà)手筆，在廊坊永清縣收購(gòu)一項目，建築面積約100萬平米，該項目的開發商爲永清美景房(fáng)地産開發有限公司。此外，融創還(hái)在張家口高鐵站(zhàn)旁拿下一項目。
并購(gòu)拿地愈演愈烈，甚至超越招拍(pāi)挂，成爲一部分(fēn)擴張型房(fáng)企的主要拿地模式。融創近幾年三分(fēn)之二的土(tǔ)地儲備，都(dōu)是通過并購(gòu)的方式拿到的，陽光(guāng)城(chéng)去(qù)年并購(gòu)總額超過200億元，去(qù)年新獲的80%左右的土(tǔ)儲來(lái)自(zì)并購(gòu)。
這些低價土(tǔ)地爲房(fáng)企快(kuài)速擴張提供了保障。中信建投一名分(fēn)析師(shī)透露,陽光(guāng)城(chéng)去(qù)年前十月的股權收購(gòu)樓面價僅爲1758元/平米。廣發證券的研報顯示，陽光(guāng)城(chéng)收購(gòu)所獲取的項目資源理(lǐ)論毛利率達到了56%，而同期招拍(pāi)挂渠道獲取的項目平均毛利率僅有16.4%。
