21世紀經濟報道梳理(lǐ)最新數據和調研發現，銀行表内開發貸增速繼續下降，2016年地産開發貸規模甚至出現4.9%的負增長。表外理(lǐ)财資金輸血房(fáng)地産，則在實際中碰到了“通道難尋”和“非标額度緊張”的問(wèn)題。
監管趨嚴下，房(fáng)地産融資降溫顯成效。
“我們現在隻做開發貸、經營性物業貸款，建築商融資，其他(tā)的相(xiàng)關融資都(dōu)不做了。”某股份行華中地區人士表示。
去(qù)年9月，21世紀經濟報道專題報道分(fēn)别從(cóng)銀行、海内外債券、信托、理(lǐ)财機(jī)構等方面挖掘房(fáng)地産企業融資情況。公開數據和21世紀經濟報道調研結果顯示，就(jiù)銀行而言，截至去(qù)年6月末，表内房(fáng)地産開發貸規模增長明顯減緩，個别銀行和區域出現負增長。理(lǐ)财投向房(fáng)地産領域則在半年内新增了5500萬元。“表内冷(lěng)，表外熱(rè)”，是爲彼時趨勢。
時隔近半年，21世紀經濟報道梳理(lǐ)最新數據和調研發現，銀行表内開發貸增速繼續下降，2016年地産開發貸規模甚至出現4.9%的負增長。表内自(zì)營投資和表外委托貸款投房(fáng)地産項目的要求趨嚴。表外理(lǐ)财資金輸血房(fáng)地産，則在實際中碰到了“通道難尋”和“非标額度緊張”的問(wèn)題。
地産開發貸負增長
“我們現在隻做開發貸、經營性物業貸款，建築商融資，其他(tā)的相(xiàng)關融資都(dōu)不做了。”某股份行華中地區人士表示。所謂經營性物業貸款，就(jiù)是寫字樓、商場等經營性物業作爲抵押物發放(fàng)的貸款。
去(qù)年11月初，銀監會向16個熱(rè)點城(chéng)市所在銀監局下發文件(jiàn)，要求開展金融機(jī)構房(fáng)地産相(xiàng)關業務專項檢查。在開發貸方面，要求檢查是否嚴格審查房(fáng)地産開發企業各項資質，項目是否符合最低資本金比例要求，對資金本金來(lái)源真實性認真檢查，以及是否存在銀行資金違規用于購(gòu)地等問(wèn)題。
華南(nán)地區某股份行中層向21世紀經濟報道記者表示，該行去(qù)年12月就(jiù)下發了通知，要求根據“實質重于形式”原則，嚴控借款主體(tǐ)授信資金用途。特别是兼營房(fáng)地産業務的集團，要防止非房(fáng)地産闆塊授信資金挪用進入房(fáng)地産闆塊。
“要求是對房(fáng)地産上下遊企業的授信和資金流向要有把握”。該股份行人士表示：“發現問(wèn)題的，要馬上停止出賬。”
今年1月16日(rì)，上海銀監局就(jiù)土(tǔ)地融資開出了自(zì)去(qù)年下半年全國嚴查以來(lái)的首份罰單——針對銀行融資用于支付土(tǔ)地金和拍(pāi)賣保證金，罰金高達478萬元。
有股份行華東地區對公人士向21世紀經濟報道記者透露，去(qù)年當地拍(pāi)出一個地王項目，拍(pāi)賣會後當地監管明确不得(de)給其配套融資。“合同都(dōu)談了，最後銀行甯願違約也沒做下去(qù)”。
銀行表内開發貸的熱(rè)度已明顯下降。
央行統計(jì)數據顯示，截至2016年底，房(fáng)地産開發貸餘額7.11萬億元，比2015年底的6.47萬億元增長了9.9%，而總貸款增速爲13.5%。其中，地産開發貸款餘額同比還(hái)出現下降，降幅達4.9%。
從(cóng)上海的數據來(lái)看(kàn)，該趨勢也非常明顯。央行上海總部統計(jì)顯示，2016年全年，上海地區本外币房(fáng)地産開發貸減少了764.2億元，同比多減704億元。其中，地産開發貸和住房(fáng)開發貸全年分(fēn)别減少417.7億元和473.7億元，同比分(fēn)别多減113.3億元和420.6億元。
表外理(lǐ)财資金“通道難尋”
銀行自(zì)營投資和理(lǐ)财投資資金投向房(fáng)地産也面臨收緊的态勢。其中一個重要影(yǐng)響因素，來(lái)自(zì)通道方的收緊；另外，理(lǐ)财資金“非标”額度緊張也是原因之一。
一名基金子公司人士向21世紀經濟報道記者表示，房(fáng)地産項目其實之前基本上也不能做了，而私募資管計(jì)劃4号文發文之後，更是“徹底歇菜”。
根據私募資管備案4号文，對于證券期貨經營機(jī)構設立的私募資産管理(lǐ)計(jì)劃，投資于房(fáng)地産價格上漲過快(kuài)熱(rè)點城(chéng)市普通住宅地産項目的，基金業協會宣布暫不予備案。
具體(tǐ)來(lái)看(kàn)，包括但(dàn)不限于五種方式，一是委托貸款；二是嵌套投資信托計(jì)劃及其他(tā)金融産品；三是受讓信托受益權及其他(tā)資産收（受）益權；四是以名股實債的方式受讓房(fáng)地産開發企業股權；五是根據審慎監管原則認定的其他(tā)債權投資方式。
其中，市場目前對于“名股實債”方式的需求較大(dà)。從(cóng)房(fáng)企的角度，也希望通過“名股”的方式融資。這在會計(jì)上一定程度處理(lǐ)成資本，而非負債，從(cóng)而控制自(zì)己的負債率。4号文對此的限制，目前有銀行人士表示，還(hái)在研究合規對策。
“基金子公司作爲通道（投地産），我們肯定不願意冒險。而且接觸到銀行理(lǐ)财資金，也有反饋非标額度不夠，目前沒有足夠資金來(lái)投。”上述基金子公司人士表示。
有股份行資管人士向21世紀經濟報道記者表示，非标準化債權内容的豐富，對部分(fēn)銀行的影(yǐng)響可(kě)能較大(dà)。根據最新分(fēn)類标準，帶回購(gòu)條款的股權性融資，即包括股票質押回購(gòu)，部分(fēn)名股實債基金，都(dōu)會被納入“非标”範疇，原本理(lǐ)财投資非标取上年度資本金4%和理(lǐ)财規模35%孰低者的限制，就(jiù)會顯得(de)更加嚴厲。
“說(shuō)實話(huà)，理(lǐ)财近三個月都(dōu)在疲于流動性管理(lǐ)，能把進出資金照(zhào)顧到，實現順利兌付就(jiù)行，投資端，配什麽好的資産，基本沒有精力顧及了。”某銀行資管部人士表示。
