房(fáng)地産領域沒有尋常的四季可(kě)言，夏天過去(qù)後，很可(kě)能便是冬天。近日(rì)，萬科(kē)高級副總裁譚華傑在發表對2017年地産行業的看(kàn)法時表示，2017年爲銷售小年是大(dà)概率事件(jiàn)。

  第一财經記者了解到，某些開發商在年前已經制定“防寒”策略，包括但(dàn)不止于把去(qù)年部分(fēn)的銷售金額留待今年結轉以保持年度銷售數據平穩、延遲開盤等待市場明朗、預備更充足的現金流以在市場冷(lěng)淡時入場拿地掃貨。此外，小型開發商被并購(gòu)、大(dà)中型開發商的地王入市去(qù)化依然是今年的市場主題。

  1月樓市銷售滑鐵盧

  在調控政策和春節雙重因素的影(yǐng)響下，1月的樓市成交數據愈顯慘淡。

  機(jī)構數據顯示，1月各線代表城(chéng)市成交同、環比均回落。北上廣深四個一線城(chéng)市及南(nán)京、成都(dōu)、蘇州等15個二、三線代表城(chéng)市周均成交量同、環比均呈現不同程度回落态勢，一線城(chéng)市月度周均成交量同比降幅超三成，環比降幅超一成。其中上海、深圳同比降幅尤爲顯著，而二、三線代表城(chéng)市月度周均成交量同、環比降幅均在一成左右。

  以深圳爲例，樓市冷(lěng)下來(lái)，首先從(cóng)上門(mén)訪客量下降開始，一家大(dà)型代理(lǐ)商的中介苦惱地表示，春節期間留守深圳，所在門(mén)店(diàn)一宗成交都(dōu)沒有，幾乎沒有人上門(mén)看(kàn)房(fáng)，但(dàn)去(qù)年春節，門(mén)店(diàn)促成二手成交超過十宗。不僅二手市場表現冷(lěng)清，深圳龍崗、寶安多個樓盤的置業顧問(wèn)同樣表示，春節假期售樓處乏人問(wèn)津。

  深圳規土(tǔ)委的統計(jì)數據顯示，1月，深圳新房(fáng)成交面積17.42萬平方米，環比下跌20.23%。這是繼2016年11月份以來(lái)，深圳新房(fáng)成交量連續下跌的第三個月；上海中原的監測數據顯示，同期，上海新建商品住宅成交量387181平方米，環比下跌35.1%，創下2011年以來(lái)的成交新低。

  房(fáng)企的銷售數據同樣不樂觀。克而瑞監測的40家大(dà)型房(fáng)企中，其中六成銷售金額相(xiàng)比2016年12月下滑，此中的10家房(fáng)企下滑幅度超50%。在拿地方面，上述40家房(fáng)企公開市場拿地總量環比出現大(dà)幅下滑，成交面積和成交總價跌幅均達50%以上。

  穆迪預測，2016年中國房(fáng)地産銷售創下新紀錄，在政府加強調控抑制房(fáng)價上漲的情況下，2017年銷售增速将有所放(fàng)緩。去(qù)年四季度，全國範圍内密集出台的調控政策之下，在購(gòu)買資格、個人房(fáng)貸、新房(fáng)銷售價格等多個方面限制交易，意圖使樓市降溫。

  譚華傑日(rì)前分(fēn)享的觀點中表示，“2016年是一個銷售大(dà)年，2017年繼續是大(dà)年的可(kě)能性就(jiù)很小。”譚華傑表示，從(cóng)行業整體(tǐ)而言，無論面積還(hái)是金額的增速，都(dōu)不建議(yì)做太樂觀的分(fēn)析。銷售面積保持穩定、價格溫和上升，這樣的假設相(xiàng)對公允，預測風(fēng)險比較低。

  穆迪分(fēn)析師(shī)黃(huáng)哲稱：“經曆了2016年的增長後，我們預計(jì)2017年全國合約銷售額将與2016年大(dà)體(tǐ)持平或略有下降。”

  寡頭趨勢加劇(jù)

  如(rú)此政策背景、成交行情下，開發商普遍持有保守态度。

  2月8日(rì)，萬科(kē)證代梁潔在一個投資者電話(huà)會議(yì)上表示，國家對房(fáng)地産的調控思路(lù)在短(duǎn)期内難以改變，萬科(kē)在2017年将面臨比2016年更大(dà)的去(qù)化壓力。

  總部位于深圳的一家上市房(fáng)企的相(xiàng)關負責人告訴第一财經記者，“公司内部對今年的行情看(kàn)法悲觀，從(cóng)去(qù)年第四季度起，已陸續推遲了多個項目的入市、加推計(jì)劃，但(dàn)是到了1月，已經不得(de)不入市銷售了，而行情尚未好轉，隻能在定價上向市場低頭。”據了解，該房(fáng)企12月銷售額出現了近三成的下滑。

  招商蛇口總經理(lǐ)許永軍則對第一财經記者表示：“2016年底的中央經濟工(gōng)作會議(yì)确定了穩中求進的工(gōng)作總基調，強調要‘促進房(fáng)地産市場平穩健康發展’，同樣突出了‘穩’字，這表明政府最希望看(kàn)到的是房(fáng)地産平穩發展，市場既不要過熱(rè)，也不能過冷(lěng)。”許永軍預測今年樓市整體(tǐ)穩定，無需過于悲觀。

  盡管多家房(fáng)企态度謹慎，但(dàn)于2017年年度目标銷售額上依然提出了一定增幅的數字。

  在恒大(dà)與深深房(fáng)簽訂的重組上市協議(yì)中，恒大(dà)對2017年的預期銷售額爲4500億元，僅較2016年的3733.7億元略微增長20%。

  于2015年底重組上市的招商蛇口在2016年全年獲得(de)739億元銷售業績，許永軍表示，2017年招商蛇口的銷售額目标是沖刺千億元台階。而此目标相(xiàng)比2016年，增幅将近40%。

  總體(tǐ)來(lái)看(kàn)，大(dà)部分(fēn)開發商都(dōu)考慮到市場現狀而确立了相(xiàng)對保守的增長目标，唯有少數企業将目标鎖定較高。如(rú)在1月創出486億元銷售金額的碧桂園，在2016年全年的銷售金額爲3088億元，同比2015年實現了約120%的增長成績。據媒體(tǐ)報道，2017年碧桂園内部把目标銷售金額業績定在5000億元到6000億元之間，同樣是接近翻番的目标。

  不過，業内普遍認爲，在樓市走勢未明朗的背景下，房(fáng)企業績保持高速增長的能力受到考驗。易居房(fáng)地産研究院總監嚴躍進對第一财經記者表示：各地調控政策的嚴厲度目前有增無減，京滬兩地的個人房(fáng)貸再度收緊，市場行情繼續走弱。

  值得(de)注意的是，在市場整體(tǐ)量跌價跌的前提下，大(dà)型房(fáng)企銷售依然搶跑，從(cóng)而加速兩極分(fēn)化的趨勢。克而瑞數據顯示，有8家企業單月業績在百億元以上，金額環比普遍增長。

  目前，在美國，成熟階段的龍頭房(fáng)企市占率是6%~8%，而同期的中國，去(qù)年全年市場上銷售額超過3000億元的萬科(kē)和恒大(dà)，市占率僅有3%~4%。譚華傑因此認爲，中國龍頭房(fáng)企規模尚有一倍成長空間，主要來(lái)自(zì)行業的集中化。