春節假期推盤減少、市場觀望情緒轉濃、政策信号持續釋放(fàng)，多種因素合力緻雞年樓市清淡起步。業界普遍認爲，在經曆2016年房(fáng)地産大(dà)周期過度透支市場購(gòu)買力後，今年房(fáng)地産市場成交量将告别高增長，回歸平穩水平。考慮到房(fáng)地産業在國民(mín)經濟扮演的“穩增長”重要作用，房(fáng)價或将高位盤整趨穩，而不是大(dà)跌，而如(rú)何防住風(fēng)險、抑住泡沫也考驗地方政府的調控能力。

　　投資投機(jī)受抑樓市開局遇冷(lěng)

　　公開信息顯示，今年春節期間，南(nán)京、杭州、蘇州等地新房(fáng)成交量紛紛萎縮，大(dà)多下跌至個位數，爲近三年同期的最低值。其中，南(nán)京市住宅認購(gòu)量共31套，成交量爲1套。認購(gòu)量與去(qù)年春節假期的52套相(xiàng)比，下跌近四成。上海新建商品住宅成交949平方米，比猴年春節期間減少71.1%，是2011年以來(lái)成交量最低的。

　　春節假期成交萎縮是今年房(fáng)地産市場開局“遇冷(lěng)”的典型寫照(zhào)。深圳市規劃和國土(tǔ)資源委員會公布的數據顯示，1月，深圳市一手住宅成交量下滑明顯，共成交1652套，環比下降23.6%。作爲樓市風(fēng)向标的一線城(chéng)市和熱(rè)點二線城(chéng)市成交量呈現普降态勢。北京樓市新建純商品住宅僅簽約2477套，二手住宅的簽約量也下滑到了12860套，環比分(fēn)别下降23.8%和28.9%；廣州住宅網簽6823套，同比下降12.63%，環比下降42.32%；廈門(mén)一手住宅成交413套，環比下降45.23%；合肥九區一手住宅成交1384套，環比下降近五成，同比下降超過80%；杭州成交新房(fáng)8502套，環比下降約33%。

　　伴随成交量的萎縮，一些熱(rè)點城(chéng)市的房(fáng)價有所松動。1月份，深圳房(fáng)價繼續回落，成交均價54931元/平方米，環比下降0.03%；廣州成交均價16970元/平方米，環比微跌0.61%。

　　值得(de)一提的是，剛需入市是1月樓市成交量的主力。深圳1月90平方米以下中小戶型成交量爲1172套，占總成交量的71%。上海1月均爲外環以外剛需或者首次改善置業産品，成交區域爲金山(shān)、青浦等外環以外遠(yuǎn)郊，成交均價都(dōu)在4萬元/平方米以内，而去(qù)年同期有24個項目有交易，并且結構也較爲齊全，除了剛需改善外，還(hái)有一些單價超過10萬元/平方米的高價房(fáng)。

　　多家市場研究機(jī)構認爲，這表明剛需和首套置業比例大(dà)幅提高，投資投機(jī)行爲得(de)到進一步抑制。

　　政策調控“初戰告捷”市場觀望情緒轉濃

　　業内人士表示，主要有三大(dà)原因造成雞年樓市慘淡經營：一是春節假期爲傳統的樓市銷售淡季，市民(mín)更多地忙于走親訪友或者出遊；二是2016年樓市過于火(huǒ)爆，透支了部分(fēn)市場購(gòu)買力，雞年春節前後推盤量明顯減少；三是今年以來(lái)樓市熱(rè)度驟降，不少準購(gòu)房(fáng)者因熱(rè)點城(chéng)市未來(lái)房(fáng)價走勢不明朗而處于觀望中。

　　中原地産分(fēn)析師(shī)張大(dà)偉認爲，整體(tǐ)來(lái)看(kàn)，相(xiàng)比2016年春節的政策刺激，2017年春節前後，市場處于政策重壓下的平穩期。1月公布的2016年數據也顯示，從(cóng)去(qù)年10月開始，市場的亢奮已在各地的調控之下逐漸退燒，多項指标同比漲幅已有收窄。

　　實際上，在中央“防風(fēng)險、擠泡沫”的主基調下，去(qù)年9月份以來(lái)，全國20餘個熱(rè)點城(chéng)市密集出台調控措施，去(qù)年第四季度市場熱(rè)度驟降，部分(fēn)三線四線城(chéng)市也相(xiàng)繼加入調控行列。樓市開局遇冷(lěng)也是政策調控“初戰告捷”的結果。此外，今年1月各地陸續召開的地方兩會也透露出“房(fáng)子是用來(lái)住而不是用來(lái)炒”的信号。确保今年房(fáng)價環比不增長更成爲多個城(chéng)市主政官員當衆許下的“承諾”。

　　和去(qù)年下半年相(xiàng)比，一些買房(fáng)人的心态相(xiàng)當平穩，并不着急出手，觀望成了市場主流。打算在廣州越秀區楊箕村購(gòu)買學區房(fáng)的楊小姐(jiě)表示糾結，她看(kàn)中的幾套學區房(fáng)樓齡超過30年，單價卻高達每平方米6萬元人民(mín)币。“我不知道該不該出手。調控當前，買了擔心跌，不買又害怕漲。”她說(shuō)，打算等今年全國兩會後再看(kàn)看(kàn)風(fēng)向。

　　未來(lái)成交量或繼續萎縮房(fáng)價高位趨穩而非“降”

　　市場人士預計(jì)，展望2017年，熱(rè)點城(chéng)市樓市冷(lěng)清趨勢可(kě)能會延續一段時間。

　　張大(dà)偉認爲，樓市持續調控是2017年的主要方向，大(dà)部分(fēn)城(chéng)市的新房(fáng)市場和二手房(fáng)市場成交将低位徘徊。中原報價指數顯示，前期房(fáng)價漲幅較高的城(chéng)市回調壓力倍增，中原經理(lǐ)指數也顯示專業經紀人對後市态度較爲冷(lěng)靜(jìng)審慎。整體(tǐ)來(lái)看(kàn)，全國住宅成交量将告别高增長，回到相(xiàng)對平穩水平。

　　眼下，中國的貨币政策正從(cóng)穩健略偏寬松向“穩健中性”轉變。春節假期結束後第一個工(gōng)作日(rì)，央行上調了逆回購(gòu)利率和SLF（常備借貸便利）利率，而在春節放(fàng)假前，MLF（中期借貸便利）利率也已上調。業界普遍認爲，此舉提高了銀行放(fàng)貸的資金成本，進而會影(yǐng)響按揭貸款利率，這是對房(fáng)地産調控的進一步“加碼”。

　　第一太平戴維斯、偉業我愛我家集團市場研究院等市場機(jī)構認爲，在信貸成本提高、限價政策趨嚴、監管執行力度嚴格、自(zì)住型商品房(fáng)未來(lái)供應有望增加等因素作用下，房(fáng)地産市場降溫預期進一步明确，交易量将繼續萎縮。

　　“随着前期調控政策的持續消化，一些熱(rè)點城(chéng)市房(fáng)價已趨穩定。”廈門(mén)大(dà)學管理(lǐ)學院教授戴亦一表示，今年房(fáng)地産市場調控風(fēng)向仍将以打擊投機(jī)、引導合理(lǐ)住房(fáng)需求爲調控的重中之重。受開發周期的影(yǐng)響，廈門(mén)目前土(tǔ)地供應仍有局限性，供需矛盾下，未來(lái)房(fáng)價或将出現高位趨穩的态勢。

　　易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，2017年去(qù)庫存戰略将繼續，尤其是三四線城(chéng)市仍會強化政策導向。對于一二線城(chéng)市尤其是一些熱(rè)點城(chéng)市來(lái)說(shuō)，庫存規模不足。因此，從(cóng)抑制房(fáng)價、滿足基本住房(fáng)需求等角度看(kàn)，仍需積極通過加大(dà)供地、疏解城(chéng)市人口、加大(dà)保障房(fáng)供應等方式來(lái)解決。

　　在交行首席經濟學家連平等專家看(kàn)來(lái)，樓市調控目的爲“穩”而非“降”，不會達到讓房(fáng)價下降的程度。倘若房(fáng)地産投資下降将進一步拖累制造業投資下降，從(cóng)這個角度講，2017年房(fáng)價一定要非常穩定，政府需要精準控制房(fáng)價上漲。