“以上海爲龍頭的長三角經濟活力強勁，給市場以長期看(kàn)好的底氣。所以大(dà)房(fáng)企會重兵(bīng)囤積于此，銷售業績表現也将影(yǐng)響到排名。”

  太陽底下無新事。如(rú)同房(fáng)産投資講求“地段、地段、地段”，房(fáng)企的立身(shēn)之本——土(tǔ)地投資也遵循同樣邏輯。

  以萬科(kē)爲例，該公司1月拿地19幅，新增土(tǔ)地權益投資118.18億元，占比銷售額約25%。海通證券對萬科(kē)的土(tǔ)地儲備評價爲“土(tǔ)地投資保持高位”。

  來(lái)自(zì)億翰智庫研究中心數據顯示，萬科(kē)自(zì)2016年下半年，在珠三角拿地幾乎占據總體(tǐ)50%，而到了一月份，萬科(kē)新增約316萬平方米，其中長三角地區就(jiù)有接近百萬平方米。碧桂園1月份截至2月6日(rì)的土(tǔ)地儲備中，長三角區域以85萬平方米占1月土(tǔ)儲的62%；2月7日(rì)、8日(rì)，碧桂園又連續在江蘇泗陽與靖江拿地。

  在銷售向好、央行收緊流動性的大(dà)背景下，房(fáng)企投資正往民(mín)間流動性活躍的長三角區域傾斜。

  中原地産市場分(fēn)析師(shī)盧文曦分(fēn)析指出，長三角是房(fáng)企重要戰場之一，從(cóng)去(qù)年樓市熱(rè)度來(lái)看(kàn)長三角火(huǒ)熱(rè)的城(chéng)市比較多，某種程度給房(fáng)企業績增長起到重要作用。并且從(cóng)去(qù)年下半年開始房(fáng)企在長三角的深耕意圖開始表露，沒有進入的房(fáng)企介入姿态也比較積極。這點全部反映在土(tǔ)地投資上。“以上海爲龍頭的長三角經濟活力強勁，給市場以長期看(kàn)好的底氣。所以大(dà)房(fáng)企會重兵(bīng)屯集于此，銷售業績表現也将影(yǐng)響到排名。”

  降低流動性風(fēng)險之需

  就(jiù)在1月份國家統計(jì)局公布的全國各大(dà)城(chéng)市GDP排名中，華東地區的上海、蘇州、杭州進入前十，以房(fáng)企熱(rè)衷的京津翼、長三角、中西部、珠三角分(fēn)區域來(lái)看(kàn)，隻有中西部有重慶、成都(dōu)、武漢三個城(chéng)市入圍，但(dàn)整體(tǐ)GDP總量遜色于長三角地區上述城(chéng)市。

  然而，流動性趨緊是國内投資大(dà)環境。安信國際2月7日(rì)指出，流動性收緊将是今年房(fáng)地産市場主基調，也是最核心的影(yǐng)響因素。在需求端體(tǐ)現爲差異化信貸政策繼續深化以及按揭貸款利率拐點的出現；在供給端體(tǐ)現爲房(fáng)企融資監管不斷加強。房(fáng)地産市場的流動性收緊将導緻個人和企業信貸獲取難度以及信貸獲取成本均出現明顯提升，樓市也将從(cóng)“量縮價穩”（房(fáng)企保價控量）逐漸向“量穩價降”（房(fáng)企以價換量）轉變，預計(jì)今年下半年将出現房(fáng)價回調壓力。

  但(dàn)大(dà)部分(fēn)房(fáng)企在2016年增長點都(dōu)集中于長三角區域：萬科(kē)2016年上海大(dà)區完成1200億銷售；碧桂園各區域公司銷售前兩名分(fēn)别是江蘇區域以367億元拔得(de)頭籌、滬蘇區域則以308億元緊随其後。房(fáng)企更願意将這個現象解讀(dú)爲長三角流動性風(fēng)險較低。

  碧桂園上海區域一名相(xiàng)關人士指出，江浙一帶藏富于民(mín)，且老百姓有投資理(lǐ)念，在今年開始外彙限制投資房(fáng)地産的大(dà)背景下，資金投資渠道收窄，仍有機(jī)會回流至房(fáng)地産。

  億翰智庫研究總監張華東認爲，房(fáng)企投資長三角一帶的現金流風(fēng)險小一點，相(xiàng)比内地城(chéng)市，華東的流動人口非常多；流動人口多，也會逐漸轉化爲購(gòu)房(fáng)者。這樣就(jiù)帶動整個房(fáng)地産市場。上海限購(gòu)之後，資金肯定會流向1.5線城(chéng)市，比如(rú)甯波、南(nán)京、杭州、蘇州等地。房(fáng)企對這些城(chéng)市的關注度短(duǎn)期内不會減少。

  以碧桂園爲例，碧桂園在華東早已設立5個區域公司，包括上海、滬蘇、江蘇區域，滬浙、浙江區域公司。碧桂園内部有一條規定：區域公司都(dōu)可(kě)以在大(dà)區内拿地。最近碧桂園連續兩天在江蘇拿地就(jiù)是由不同區域公司所拿，這體(tǐ)現了各區域促進内部競争，把速度更加加快(kuài)。上述人士表示，碧桂園土(tǔ)地投資戰略将會是“三四線城(chéng)市拿地比重将會減少，慢(màn)慢(màn)走向二線城(chéng)市、1.5線城(chéng)市，一線城(chéng)市周邊”。

  土(tǔ)地投資競争激烈

  實際上，房(fáng)企在長三角區域的争搶，與市場話(huà)語權的搶奪如(rú)出一轍。

  來(lái)自(zì)億翰智庫研究中心對前十大(dà)房(fáng)企在重點城(chéng)市的土(tǔ)地投資監測數據顯示：房(fáng)企土(tǔ)地投資從(cóng)環渤海區域轉向長三角的趨勢逐漸明朗，多家房(fáng)企自(zì)從(cóng)去(qù)年下半年開始加大(dà)長三角土(tǔ)地投資，比如(rú)碧桂園、中海、融創。

  以2016年上半年與2016年下半年至今來(lái)看(kàn)，萬科(kē)2016年上半年在環渤海拿地879.5萬平方米、下半年至今拿了220.5萬平方米；而在長三角則從(cóng)去(qù)年上半年拿地158.5萬平方米，變爲下半年至今的226.5萬平方米。很明顯，萬科(kē)在加大(dà)長三角土(tǔ)地投資，而保利地産，在長三角土(tǔ)地投資方面的增速更爲明顯，從(cóng)2016年10-12月零投資變成1月份的投資30.6萬平方米。

  對此，同策咨詢研究部總監張宏偉指出，一般而言，品牌房(fáng)企進入一個城(chéng)市都(dōu)有一個套路(lù)：先展開合作，這是爲了借力本土(tǔ)企業趟平進入新興市場的障礙，也是爲了更好進入市場；當熟悉當地市場之後，肯定要加大(dà)投入進行深耕，甚至加大(dà)收、并購(gòu)力度。

  此外，從(cóng)房(fáng)企的淨利潤排行榜也不難看(kàn)出各個區域的淨利潤貢獻力度。在第三方機(jī)構公布的2016年上半年房(fáng)企淨利潤排行榜中，進入前十的中海、華潤、碧桂園、萬科(kē)、保利、綠地、華夏幸福、招商蛇口、龍湖地産、雅戈爾等。其中2016年長三角區域銷售占比最大(dà)的就(jiù)有華潤、碧桂園、萬科(kē)、綠地、華夏幸福、龍湖地産、雅戈爾等。

  再以萬科(kē)爲例，2月8日(rì)，萬科(kē)公布了1月銷售業績：實現銷售面積352.9 萬平方米，比2016 年同期上升89.32%，環比上升111.7%；實現銷售金額481.2 億元，比去(qù)年同期上升88.04%，環比上升105.55%。春節期間，1月27日(rì)-2月5日(rì)，十天内萬科(kē)在上海銷售了13.4億元，達到了平均1天1億元的銷售速度。