近幾年，區域分(fēn)化成爲樓市發展的主旋律，在中國經濟進入新常态後，未來(lái)樓市的增量空間在哪裡(lǐ)?

近日(rì)國務院公布的《全國國土(tǔ)規劃綱要(2016—2030年)》透露了重要信号。

環一線城(chéng)市的機(jī)遇

2月4日(rì)，國務院公布《全國國土(tǔ)規劃綱要(2016—2030年)》提出，提升優化開發區域城(chéng)鎮化質量，将京津冀、長江三角洲、珠江三角洲等地區建設成爲具有世界影(yǐng)響力的城(chéng)市群，以盤活存量用地爲主，嚴格控制新增建設用地，統籌地上地下空間，引導中心城(chéng)市人口向周邊區域有序轉移。

這也意味着未來(lái)我國将繼續嚴格控制北上廣深這些超大(dà)城(chéng)市的人口和土(tǔ)地。這是因爲，超大(dà)城(chéng)市的城(chéng)區人口均已超過了千萬，北京、上海甚至超過了兩千萬，超大(dà)城(chéng)市面臨着人口超載、交通擁擠、空氣污染等一系列的大(dà)城(chéng)市病問(wèn)題。對這些城(chéng)市來(lái)說(shuō)，再大(dà)幅增加土(tǔ)地供應，擴大(dà)城(chéng)市和人口規模也不太現實。對他(tā)們而言，未來(lái)的發展方向是向周邊分(fēn)散。

去(qù)年12月召開的中央經濟工(gōng)作會議(yì)強調，特大(dà)城(chéng)市要加快(kuài)疏解部分(fēn)城(chéng)市功能，帶動周邊中小城(chéng)市發展。中财辦副主任楊偉民(mín)認爲，要從(cóng)根本上解決房(fáng)地産高泡沫和高庫存并存的局面，必須調整和優化城(chéng)鎮化的布局和空間結構，功能集聚過大(dà)、人口壓力過大(dà)的城(chéng)市要加快(kuài)疏解部分(fēn)城(chéng)市功能，帶動周邊中小城(chéng)市的發展。

在這方面，北京、上海等超大(dà)城(chéng)市近年來(lái)已加快(kuài)疏解功能的腳步。2月5日(rì)，北京市市長蔡奇在“京津冀協同發展調研行”座談會上稱，推進京津冀協同發展爲北京疏解非首都(dōu)功能提供契機(jī)，疏解北京非首都(dōu)功能應該把握三點：從(cóng)服從(cóng)重大(dà)國家戰略的高度把握，從(cóng)實現首都(dōu)城(chéng)市可(kě)持續發展的高度把握，以及進一步增強思想自(zì)覺和行動自(zì)覺。

蔡奇表示，未來(lái)将着力把北京建設成國際一流的和諧宜居之都(dōu)，并打造現代化新型首都(dōu)圈。目前疏解工(gōng)作在人口調控方面已初見(jiàn)成效，去(qù)年北京中心城(chéng)區人口下降11萬人，實現由增到減的曆史性拐點，接下來(lái)将争取到2020年把北京市常住人口控制在2300萬以内。

在上海，至2015年年末，全市常住人口總數爲2415.27萬人。相(xiàng)比2014年996.42萬的外來(lái)常住人口，2015年上海外來(lái)常住人口減少近15萬。專家分(fēn)析認爲，2015年減少的15萬上海外來(lái)常住人口以外來(lái)務工(gōng)人員居多，此次外來(lái)常住人口的減少與房(fáng)地産本身(shēn)并無直接關系，主要是與上海的産業結構調整有關。

當然，将部分(fēn)功能疏解轉移到周邊中小城(chéng)市，打造衛星城(chéng)，即城(chéng)際軌道交通基礎上的“一小時通勤圈” ，比如(rú)上海的很多購(gòu)房(fáng)者到嘉興、蘇州的昆山(shān)、太倉等地買房(fáng)，北京購(gòu)房(fáng)者到北三縣，深圳購(gòu)房(fáng)者到東莞、惠州，廣州購(gòu)房(fáng)者到佛山(shān)，這種距離(lí)都(dōu)是在一小時通勤圈内。

業内人士嚴躍進對第一财經分(fēn)析，未來(lái)一線城(chéng)市周邊的一些距離(lí)在80公裡(lǐ)内的中小城(chéng)市、衛星城(chéng)将是樓市增量的重要來(lái)源。通過發達便利的軌道交通體(tǐ)系，一線城(chéng)市的功能将分(fēn)散到這些衛星城(chéng)、中小城(chéng)市當中。

20個城(chéng)市圈有前途

在一線城(chéng)市嚴控新增人口和用地的同時，其他(tā)二線城(chéng)市自(zì)身(shēn)仍有較大(dà)的發展空間。在土(tǔ)地供應方面，去(qù)年12月召開的的中央經濟工(gōng)作會議(yì)明确，要落實人地挂鈎政策，根據人口流動情況分(fēn)配建設用地指标。要落實地方政府主體(tǐ)責任，房(fáng)價上漲壓力大(dà)的城(chéng)市要合理(lǐ)增加土(tǔ)地供應，提高住宅用地比例，盤活城(chéng)市閑置和低效用地。

這裡(lǐ)面的人地挂鈎政策十分(fēn)關鍵。尤其是，土(tǔ)地在地區之間的供需錯配，導緻了部分(fēn)一二線城(chéng)市土(tǔ)地供應不足，房(fáng)價高速上漲，而大(dà)部分(fēn)三四線城(chéng)市土(tǔ)地供應過剩，庫存高企，即使現在不再增加土(tǔ)地供應，多年都(dōu)不能消化完。

因此，要解決土(tǔ)地的供需錯配，必須建立起人地挂鈎政策，在三四線城(chéng)市嚴控新增供應的同時，人口流入較多的一線城(chéng)市和二線核心城(chéng)市必須增加土(tǔ)地供應，這也是目前供給側改革的一個重要方向。

這其中，一線城(chéng)市由于人口超載、交通擁擠等大(dà)城(chéng)市病問(wèn)題，新增建設用地已無空間，其新增供應空間主要來(lái)自(zì)周邊的中小城(chéng)市、衛星城(chéng)。但(dàn)對于其他(tā)熱(rè)點二線城(chéng)市如(rú)像廈門(mén)、合肥、蘇州、南(nán)京等二線熱(rè)點城(chéng)市，本身(shēn)的城(chéng)市和人口規模與一線超大(dà)城(chéng)市仍有很大(dà)距離(lí)，這些城(chéng)市的發展空間仍然很大(dà)。

當然随着人口規模的不斷擴大(dà)和核心區房(fáng)價的快(kuài)速上漲，未來(lái)二線熱(rè)點二線城(chéng)市也必将對周圍産生(shēng)外溢，比如(rú)目前廈門(mén)的不少購(gòu)房(fáng)者就(jiù)轉移到了周圍的漳州龍海，蘇州、杭州等地很多購(gòu)房(fáng)者則到下屬的郊縣和遠(yuǎn)城(chéng)區。

規劃綱要提出，培育發展中西部地區城(chéng)市群，發展壯大(dà)東北地區、中原地區、長江中遊、成渝地區、關中平原城(chéng)市群，适當擴大(dà)建設用地供給，提高存量建設用地利用強度，完善基礎設施和公共服務，加快(kuài)人口、産業集聚，打造推動國土(tǔ)空間均衡開發、引領區域經濟發展的重要增長極。

業内人士張大(dà)偉對第一财經分(fēn)析，這兩年，随着中國經濟進入新常态，房(fáng)地産市場也進入到了新常态，未來(lái)樓市比較有發展空間主要就(jiù)集中在一二線大(dà)城(chéng)市周圍，即一線城(chéng)市和二線熱(rè)點城(chéng)市的周圍，這些地方有産業轉移的空間，有人口的支撐。

張大(dà)偉認爲，在新階段，房(fáng)地産市場不能再簡單的再用一二三四五線來(lái)劃分(fēn)，而隻能分(fēn)成爲一二線一小時城(chéng)市圈和非一二線城(chéng)市圈兩大(dà)類。挨着北京深圳周邊的，哪怕是五線的縣城(chéng)也比内陸地區的三線地級市有前途，比如(rú)目前燕郊的房(fáng)價已經普遍在2、3萬了，比很多中西部的省會都(dōu)貴得(de)多。再比如(rú)未來(lái)鄭州周圍的郊區，房(fáng)價會超過河南(nán)省内其他(tā)地級市的市區價格。

他(tā)分(fēn)析，未來(lái)樓市的發展将主要集中在20個左右的城(chéng)市圈，這些城(chéng)市圈的核心區經過近2年的過快(kuài)上漲，房(fáng)價已經很貴，因此購(gòu)買力将外溢到周邊區域，即城(chéng)市圈。“這些城(chéng)市圈之外的其他(tā)三四五線城(chéng)市，跟農村其實是一樣的，人口都(dōu)在減少。”

“歸根結底還(hái)是以爲中國經濟的活力和産業主要集中在20個城(chéng)市，即使轉移，也隻能是溢出，而不是離(lí)開。”張大(dà)偉說(shuō)，像深圳的不少制造端環節就(jiù)外溢轉移到了東莞和惠州。