年還(hái)沒過完，還(hái)在回家路(lù)上，可(kě)房(fáng)地産似乎隐隐約約表現出了基調……

1.央行明确要求商業銀行嚴格控制一季度新增貸款

近日(rì)，媒體(tǐ)稱央行明确提出商業銀行必須嚴格控制一季度新增貸款，若屬實的話(huà)，2017年第一季度人民(mín)币貸款有望下降，對各行各業都(dōu)影(yǐng)響較大(dà)，尤其是房(fáng)地産行業，有利于樓市的進一步調控。

 

不願具名知情人士稱，因信貸增長過快(kuài)，中國央行近日(rì)明确提出商業銀行必須嚴格控制一季度新增貸款。原則上第一季度新增住房(fáng)貸款的總量及增速要低于2016年四季度。信貸增速過快(kuài)的銀行，可(kě)能面臨基于MPA(宏觀審慎評估體(tǐ)系)的差别化存款準備金利率的處罰，還(hái)可(kě)能面臨差别存款保險費率的懲罰。

爲了便于理(lǐ)解“一季度新增住房(fáng)貸款的總量及增速要低于2016年四季度”這句話(huà)的含義，我們先看(kàn)一下去(qù)年的數據：

2016年全國貸款增加情況

注：表格裡(lǐ)的單位爲“萬億人民(mín)币”，數據來(lái)自(zì)央行官方網站(zhàn)。住戶貸款，其中絕大(dà)多數是房(fáng)貸。

通過上述表格可(kě)以看(kàn)出，房(fáng)貸總量、占新增貸款比例等指标的大(dà)幅飙升，發生(shēng)在2016年二季度之後。即便到了四季度，仍然隻是略有下降而已。總體(tǐ)來(lái)看(kàn)，房(fáng)地産的熱(rè)度非常高。這也告訴我們，2016年的GDP主要是靠房(fáng)地産“局部牛市”支撐的，去(qù)産能帶來(lái)的國企利潤大(dà)幅反彈，隻是次要原因。

2.面對房(fáng)價高企，中國将在金融、土(tǔ)地、财稅等領域持續發力

中國經濟之時，是發展進入“新常态”。在增長從(cóng)高速向中高速換擋的現實下，中國将避免大(dà)水漫灌的強刺激和低水平的重複建設，而緻力于通過效率提升、結構調整、創新驅動等動力讓經濟起舞。

中國經濟的緊迫感，在于對風(fēng)險要早處置。面對房(fáng)價高企，中國将在金融、土(tǔ)地、财稅等領域持續發力，讓房(fáng)子被用來(lái)住而不是用來(lái)炒；在金融領域，中國将下決心處置一批風(fēng)險隐患，确保不發生(shēng)系統性金融風(fēng)險。

中國經濟的負擔有過剩的産能。

2017年是去(qù)産能第2年。2016年鋼鐵煤炭去(qù)産能，其結果在期貨市場、股市掀起了滔天行情，黑(hēi)色系期貨價格暴漲超過200%，成爲2016年最大(dà)的投資機(jī)會。按照(zhào)國資委的要求：2017年中央企業要化解鋼鐵過剩産能595萬噸、化解煤炭過剩産能2473萬噸；積極在有色金屬、船(chuán)舶制造、煉化、建材和電力等産能過剩行業開展去(qù)産能工(gōng)作。

中國經濟的負擔有樓市的庫存。

在防止一線城(chéng)市避免樓市泡沫被吹大(dà)的同時，中國三四線城(chéng)市将通過提供更好的教育、醫療等公共服務，加快(kuài)去(qù)庫存的腳步，吸引人們購(gòu)房(fáng)入住。2017年中國樓市将維持嚴格的鳥籠行情，20多個熱(rè)點城(chéng)市的政府将不惜采取一切行政手段，來(lái)保證房(fáng)地産市場的穩定。有專家預測，多數城(chéng)市房(fáng)價将在2季度末、3季度初進入下跌周期，但(dàn)是不會出現大(dà)跌的場景，整體(tǐ)下跌幅度不會太大(dà)，局部或有10%到20%的跌幅。2017年下半年的調整期，是剛需購(gòu)房(fáng)、改善型換房(fáng)的好時機(jī)。

以三四線爲例，就(jiù)最近的數據來(lái)看(kàn)，三、四線城(chéng)市基建增速已經擡頭。2016年一季度，三、四線城(chéng)市房(fáng)地産投資同比增長3.71%，同比增速低于省會城(chéng)市3.85個百分(fēn)點。三、四線城(chéng)市固定資産投資共計(jì)57476億元，同比增長11.87%，同比增速高于省會城(chéng)市2.4個百分(fēn)點。

三四線城(chéng)市房(fáng)地産投資增速相(xiàng)對較低、而固定資産投資增速更快(kuài)，說(shuō)明在工(gōng)業投資不振的大(dà)背景下，三、四線城(chéng)市基建投資确有加速的趨勢。一方面三、四線城(chéng)市基礎設施薄弱，基建投資仍存在着較大(dà)的增長空間，另一方面随着“新型城(chéng)鎮化”及“一帶一路(lù)”發展戰略穩步推進，三四線城(chéng)市迎來(lái)基建投資高潮。

巨量基建投入爲三、四線城(chéng)市帶來(lái)了更多長期利好預期，增強城(chéng)市經濟活力，繼而提高城(chéng)市人口吸附力，吸納農村人口或者返鄉人口加速聚集，爲政府的樓市去(qù)庫存奠定了堅實的市場基礎。

三更燈火(huǒ)五更雞。丁酉之年，中國經濟将繼續向着全面建成小康社會的奮鬥目标進發：聞雞起舞，登高望遠(yuǎn)，撸起袖子加油幹。

3.緊調控與去(qù)庫存并行 樓市因城(chéng)施策“促穩”

地方兩會陸續召開完畢。從(cóng)各地的政府工(gōng)作報告看(kàn)，樓市調控是2017年的工(gōng)作重點。熱(rè)點城(chéng)市以擠泡沫爲主，而庫存較大(dà)的城(chéng)市仍以去(qù)庫存爲主。

業内人士表示，“促穩”(促進房(fáng)地産市場平穩發展)成今年樓市關鍵詞，但(dàn)熱(rè)點城(chéng)市和高庫存城(chéng)市政策基調差異較大(dà)，因城(chéng)施策、有保有壓是總體(tǐ)特征。

調控以穩爲主

2016年部分(fēn)地區樓市表現搶眼，在購(gòu)房(fáng)者“買漲不買跌”購(gòu)房(fáng)心态下，熱(rè)點城(chéng)市房(fáng)價像坐“過山(shān)車”。同時，部分(fēn)城(chéng)市因房(fáng)價上漲過快(kuài)，存在不少潛在風(fēng)險。

中國人民(mín)銀行最新發布的《2016年四季度金融機(jī)構貸款投向統計(jì)報告》顯示，去(qù)年12月末，個人購(gòu)房(fáng)貸款餘額爲19.14萬億元，同比增長35%；全年增加4.96萬億元，同比多增2.31萬億元。

熱(rè)點城(chéng)市樓市擠泡沫、防風(fēng)險料成爲重點，這在今年部分(fēn)省市政府工(gōng)作報告中也得(de)以體(tǐ)現。

福建省政府工(gōng)作報告指出，堅決完成年度化解過剩産能任務。堅持分(fēn)類調控，因城(chéng)因地施策，嚴控福州、廈門(mén)房(fáng)價上漲，化解三四線城(chéng)市房(fáng)地産庫存過多問(wèn)題。

河北省強調，堅持“房(fáng)子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”定位，拓需求與控供給兩手發力，分(fēn)類調控、因城(chéng)因地施策。

浙江省提出，要堅持分(fēn)類調控、因城(chéng)施策，支持自(zì)住型和改善型購(gòu)房(fáng)，抑制投機(jī)性購(gòu)房(fáng)。

重慶市政府工(gōng)作報告中也強調，要加強市場執法監管，綜合施策，堅決遏制炒房(fáng)行爲，保持房(fáng)地産市場平穩健康發展。

上海市在經曆一輪快(kuài)速上漲後，在今年的政府工(gōng)作報告指出，要加強房(fáng)地産市場調控，嚴格執行調控政策。

“‘促穩’成樓市關鍵詞。”華創證券分(fēn)析師(shī)袁豪表示，熱(rè)點城(chéng)市和高庫存城(chéng)市政策基調差異較大(dà)，因城(chéng)施策、有保有壓仍是今年調控基本思路(lù)，分(fēn)化甚至可(kě)能加劇(jù)。

從(cóng)曆史經驗看(kàn)，調控政策對于房(fáng)地産基本面影(yǐng)響顯著，政策環境趨緊将繼續推動銷售下行，且從(cóng)房(fáng)價看(kàn)，不少受調控影(yǐng)響的城(chéng)市已出下跌。

關注分(fēn)化現象

熱(rè)點城(chéng)市房(fáng)價快(kuài)速上漲與三四線城(chéng)市和非熱(rè)點二線城(chéng)市庫存過大(dà)呈現冰火(huǒ)兩重天局面。國家發展改革委副主任兼國家統計(jì)局局長甯吉喆稱，房(fáng)地産市場調控要看(kàn)兩方面，一方面要堅決控制，對房(fáng)價過快(kuài)上漲、房(fáng)地産的炒作；另一方面要關注房(fáng)地産分(fēn)化現象。

統計(jì)局數據顯示，2016年，商品房(fáng)銷售面積爲157349萬平方米，比2015年增長22.5%。全國商品房(fáng)待售面積雖比2015年末下降3.2%，但(dàn)仍有69539萬平方米。樓市去(qù)庫存雖在2016年取得(de)一定成效，但(dàn)今年仍需繼續發力。

青海省指出，把去(qù)庫存同促進人口城(chéng)鎮化有機(jī)結合起來(lái)，合理(lǐ)安排土(tǔ)地供給和房(fáng)地産開發布局。

陝西省則表示，要培育發展住房(fáng)租賃市場，提升棚戶區改造貨币化安置率，支持農民(mín)進城(chéng)購(gòu)房(fáng)，全省商品房(fáng)庫存規模減少5%。

山(shān)西省強調，2017年力争把全省商品房(fáng)待售面積消化周期控制在10個月左右。

遼甯省表示，要将房(fáng)地産庫存去(qù)化周期調整到合理(lǐ)水平，商品房(fáng)銷售面積增長10%。

構建長效機(jī)制

總的來(lái)說(shuō)，要促進和保持房(fáng)地産市場長期健康發展，建立房(fáng)地産發展的長效機(jī)制和基礎性制度。

各地在建立房(fáng)地産發展長效機(jī)制方面，是從(cóng)購(gòu)租并舉、推進城(chéng)鎮化等方面入手。

天津市表示，要加大(dà)房(fáng)地産分(fēn)類調控力度，規範住房(fáng)租賃市場和抑制房(fáng)地産泡沫，促進房(fáng)地産市場健康平穩發展。

安徽省指出，把去(qù)庫存與新型城(chéng)鎮化建設結合起來(lái)，落實進城(chéng)落戶農民(mín)住房(fáng)保障政策，推進棚改貨币化安置和公租房(fáng)貨币化保障。

福建省指出，要堅決抑制房(fáng)地産泡沫，促進房(fáng)地産市場平穩健康發展。支持合理(lǐ)自(zì)住購(gòu)房(fáng)，嚴格限制信貸流向投資投機(jī)性購(gòu)房(fáng)。

山(shān)東省指出，深化住房(fáng)制度改革，提高新市民(mín)購(gòu)買和租賃住房(fáng)的能力。落實好公積金使用、信貸、稅收等優惠政策，積極消化房(fáng)地産庫存。

重慶市房(fáng)産稅試點加碼，在當地無戶籍、無企業、無工(gōng)作的個人新購(gòu)的首套及以上普通住房(fáng)也要征收房(fáng)産稅。

銀河證券分(fēn)析師(shī)陳智旭認爲，在樓市“因城(chéng)施策、抑制泡沫”政策基調下，2017年銷量調整是大(dà)概率事件(jiàn)。盡管随着樓市銷量下滑，土(tǔ)地購(gòu)置及新開工(gōng)面積可(kě)能下降，但(dàn)近兩年火(huǒ)爆的樓市使房(fáng)企資金面充裕，房(fáng)企補庫存動力較強勁。

2017年，中國稅改将進入攻堅階段。華夏新供給經濟學研究院首席經濟學家、财政部原财政科(kē)學研究所所長賈康認爲，今年政府減稅“可(kě)有作爲的空間主要存在于增值稅稅率的減并和适度調低上，今年或看(kàn)到個人所得(de)稅、房(fáng)地産稅将出現重大(dà)改革”。

但(dàn)是與賈康觀點有點不同，中國人民(mín)大(dà)學經濟學院教授張傑認爲，目前看(kàn)短(duǎn)期之内房(fáng)産稅出台困難。但(dàn)2017年決策層平穩房(fáng)地産市場的決心很大(dà)，如(rú)果既定目标仍然完不成，那麽很可(kě)能會推出房(fáng)地産稅。

從(cóng)抑制房(fáng)價、滿足基本住房(fáng)需求等角度看(kàn)，仍需積極通過供地等方式來(lái)補充庫存。一方面，調控背景下市場需求趨于下降，另一方面新房(fáng)供應保持基本平穩。去(qù)庫存周期指标也有反彈可(kě)能。

4.中央的意思是這樣的 ：

雞是“知時鳥”，聞雞起舞要有知時知勢的大(dà)局觀。

今天是農曆雞年，從(cóng)中新社發出的聲音多少代表最高層對今年經濟的定調，

所以這些話(huà)要認真吸收：

中國經濟的負擔有樓市的庫存。在一線城(chéng)市避免樓市泡沫被吹大(dà)的同時，中國三四線城(chéng)市将通過提供更好的教育、醫療等公共服務，來(lái)吸引人們購(gòu)房(fáng)入住。

潛台詞：一二線城(chéng)市不能過熱(rè)，三四線城(chéng)市積極去(qù)庫存，因城(chéng)施策，有松有緊。

兩會的表态也是考驗各地政府智慧的時候，既要準時交作業，又要精準操盤，保證後面還(hái)有發揮餘地，想盡一切辦法讓數據降下來(lái)。

央行控制新增貸款，和之前的變相(xiàng)加息，都(dōu)有可(kě)能在一季度帶來(lái)錢荒，此時需要保證手上現金的能支撐樓市度過這段低潮，或者說(shuō)置換優質房(fáng)産，盡快(kuài)抛售手上漲不動的房(fáng)子是部分(fēn)人士開年可(kě)以考慮的問(wèn)題。

5.最後，如(rú)果有意投資房(fáng)地産，有幾點建議(yì) ：

①、房(fáng)價受宏觀（貨币貶值、适婚人口增速、城(chéng)市化進度、居民(mín)收入）和微觀（人口流入流出、産業發展、交通建設）等因素綜合影(yǐng)響。

②、其中對房(fáng)價影(yǐng)響最大(dà)的是中國整體(tǐ)經濟的繁榮程度，比如(rú)GDP整體(tǐ)如(rú)果比現在少一半，那就(jiù)有很大(dà)很大(dà)的壓力。

③、房(fáng)産稅出台是用來(lái)抑制房(fáng)價的，不是來(lái)搞崩房(fáng)價的。

④、房(fáng)地産是國家稅收的重要補充，房(fáng)地産穩定且可(kě)持續發展符合國家利益。政府從(cóng)來(lái)沒想要讓房(fáng)價像瀑布似的狂降，擔心的是房(fáng)價上漲過快(kuài)導緻的杠杆風(fēng)險。

⑤、春節熱(rè)鬧與否是判斷一座城(chéng)市人口流入流出的明顯标志。

⑥、一線城(chéng)市泡沫有，但(dàn)實話(huà)實說(shuō)，不宜誇大(dà)，從(cóng)以往的經驗看(kàn)，剛需買房(fáng)貸款不要超過家庭月收入100倍，投資買房(fáng)貸款不要超過家庭月收入75倍。

⑦、買房(fáng)決策應該和自(zì)己承受能力挂鈎，而不是與漲跌預測挂鈎，别什麽都(dōu)信，也别什麽都(dōu)不信。根據自(zì)身(shēn)能力，量力而行。