近日(rì)，國務院印發《全國國土(tǔ)規劃綱要（2016~2030年）》（以下簡稱《綱要》）。這是我國首個國土(tǔ)空間開發與保護的戰略性、綜合性、基礎性規劃，對涉及國土(tǔ)空間開發、保護、整治的各類活動具有指導和管控作用。

《綱要》提出加快(kuài)構建“安全、和諧、開放(fàng)、協調、富有競争力和可(kě)持續發展的美麗國土(tǔ)”的總體(tǐ)目标。要求到2030年，國土(tǔ)空間開發格局不斷優化，整體(tǐ)競争力和綜合國力顯著增強，國土(tǔ)開發強度不超過4.62%，城(chéng)鎮空間控制在11.67萬平方千米以内。

“政策出台的目的是構建可(kě)持續發展的空間國土(tǔ)規劃。”首都(dōu)經濟貿易大(dà)學趙秀池教授在接受《每日(rì)經濟新聞》記者采訪時表示，由于土(tǔ)地是有限的，過多進行城(chéng)鎮化建設，就(jiù)會擠占更多的耕地和其他(tā)用地；做好國土(tǔ)開發規劃，比如(rú)劃定城(chéng)鎮開發邊界、合理(lǐ)确定各類土(tǔ)地的結構和數量等措施非常重要。

中國房(fáng)地産數據研究院執行院長陳晟也指出，之前爲了城(chéng)鎮化的發展，國内土(tǔ)地出讓相(xiàng)對粗放(fàng)，供應土(tǔ)地效率相(xiàng)對低下，所以目前要在總量控制的情況下，提高土(tǔ)地使用效率。

樓市政策持續收緊

2016年4月12日(rì)，國土(tǔ)資源部在其官方網站(zhàn)正式公布了《國土(tǔ)資源“十三五”規劃綱要》，要求提高土(tǔ)地資源節約集約利用水平，嚴格核定各類城(chéng)鎮新增用地，有效管控新城(chéng)新區和開發區無序擴張。

《國土(tǔ)資源“十三五”規劃綱要》指出，用地計(jì)劃向中小城(chéng)市和特色小城(chéng)鎮傾斜，向發展潛力大(dà)、吸納人口多的縣城(chéng)和重點鎮傾斜，對超大(dà)和特大(dà)城(chéng)市中心城(chéng)區，原則上不安排新增建設用地計(jì)劃，促進大(dà)中小城(chéng)市和小城(chéng)鎮協調發展。

随之大(dà)城(chéng)市土(tǔ)地供應減速，門(mén)檻擡高、要求增嚴。中原地産研究中心統計(jì)數據顯示，今年1月份全國土(tǔ)地市場相(xiàng)比去(qù)年4季度繼續降溫，成交10億元單宗以上地塊合計(jì)61宗，超過10億元的地塊中溢價率超過100%的隻有17宗，大(dà)部分(fēn)熱(rè)度城(chéng)市土(tǔ)地成交溢價率明顯降低，比如(rú)深圳、上海等城(chéng)市地塊成交溢價率均明顯低于2016年平均水平。這17宗高價地主要分(fēn)布在合肥等城(chéng)市。除少數熱(rè)點城(chéng)市外，整體(tǐ)土(tǔ)地溢價率有所平穩。

中原地産首席分(fēn)析師(shī)張大(dà)偉認爲，2017年開始，各地樓市政策依然持續收緊，特别是對土(tǔ)地出讓的各種約束，讓供應量刷新最低紀錄，多宗土(tǔ)地出現了全面持有的現象。所以預計(jì)2017年整體(tǐ)土(tǔ)地市場相(xiàng)比2016年下半年會出現部分(fēn)降溫。

“一線城(chéng)市已經進入城(chéng)鎮化末期，整體(tǐ)看(kàn)，市場已經進入二手房(fáng)周期，新房(fáng)供應高端化，改善化。樓市調控成交下調，給高價拿地的企業帶來(lái)巨大(dà)風(fēng)險。”張大(dà)偉說(shuō)。

存量市場将成寵兒？

作爲房(fáng)地産業最重要的生(shēng)産資料，獲取一二線重點城(chéng)市的土(tǔ)地越來(lái)越難，房(fáng)企應該如(rú)何支撐往後的發展？

陳晟認爲，目前開發商需要多思考如(rú)何從(cóng)存量土(tǔ)地再利用，而不僅是從(cóng)新增土(tǔ)地上獲取資源。未來(lái)的房(fáng)地産市場，如(rú)何激發土(tǔ)地上的資源、産業、人口流動，比單純拿地粗放(fàng)開發更重要。房(fáng)地産市場不是進入了下半場，而是換了新的場子，就(jiù)是産業、人口、資源、政策的相(xiàng)互匹配。

《全國國土(tǔ)規劃綱要（2016~2030年）》中提到“基礎設施體(tǐ)系趨于完善，資源保障能力和國土(tǔ)安全水平不斷提升；海洋開發保護水平顯著提高，建設海洋強國目标基本實現。”這些信息顯示，國土(tǔ)空間開發保護制度更加完善，随之對空間規劃、用途管制、差異化績效考核構成的空間治理(lǐ)體(tǐ)系會更加健全，開發商利用存量資源的空間将會更廣。

對于樓市的影(yǐng)響，在趙秀池看(kàn)來(lái)，由于設定了土(tǔ)地開發紅(hóng)線，各地市場的走勢會根據土(tǔ)地未來(lái)的供應數量而做出反應。但(dàn)值得(de)提醒的是，當土(tǔ)地越來(lái)越稀缺，一些重點城(chéng)市未來(lái)的地價和房(fáng)價可(kě)能越來(lái)越難以控制。