近日(rì)，上海、重慶同日(rì)發布新政爲仍然躁動不安的樓市繼續降溫，究其原因便是樓市投機(jī)者餘火(huǒ)仍存。業内人士表示，未來(lái)中國熱(rè)點城(chéng)市房(fáng)地産市場持續收緊将是大(dà)概率事件(jiàn)，樓市或出現持續降溫和房(fáng)價回落。但(dàn)需要注意到，在持有環節成本低下的背景下，仍是投機(jī)者樂園的樓市，或難打破樓市“十調九漲”的怪圈，因此，作爲穩樓市的最後一環的長效機(jī)制應盡快(kuài)推到台前。

  市場異動 政策頻出

  1月7日(rì)，重慶市國土(tǔ)房(fáng)管局下發《關于加強主城(chéng)區項目預售方案管理(lǐ)的通知》，指出将嚴格執行預售價格申報、申報價格審查和價格變更備案規定。對于定價不合理(lǐ)以及調整預售價格的，需提供調價依據，理(lǐ)由不充分(fēn)、不合理(lǐ)的，不辦理(lǐ)變更備案。此外，嚴禁以認購(gòu)、預訂等方式收取或變相(xiàng)收取定金、預訂款等費用。嚴禁以捆綁搭售或者附加條件(jiàn)等限定方式，迫使購(gòu)房(fáng)人接受商品或者服務價格。嚴禁以捏造或發布虛假信息哄擡房(fáng)價等。

  而對未按照(zhào)規定公布價格，明碼标價或虛假廣告宣傳對外銷售的，重慶表示，将對房(fáng)地産企業的違法違規行爲保持高壓态勢。對于違規行爲将計(jì)入房(fáng)地産信用檔案，并将有關信息通報土(tǔ)地、稅收、金融等相(xiàng)關部門(mén)，限制其土(tǔ)地購(gòu)置、金融信貸等活動。

  同日(rì)，上海住建委宣布鑒于近期部分(fēn)商業辦公項目存在違規銷售、擅自(zì)改建投訴量大(dà)增等情況，将會同相(xiàng)關部門(mén)對商業辦公項目集中清理(lǐ)核查，并暫停此類項目網上簽約。據統計(jì)，上海已有128個項目被暫停銷售。

  而在此之前的2016年12月31日(rì)，西安市下發《西安市人民(mín)政府關于進一步促進房(fáng)地産市場持續平穩健康發展有關問(wèn)題的通知》，自(zì)2017年1月1日(rì)起，西安市及非本市戶籍居民(mín)家庭（包括夫妻雙方及未成年子女(nǚ)），在本市城(chéng)六區範圍内隻能新購(gòu)一套住房(fáng)（含新建住房(fáng)和二手住房(fáng)）。

  2016年12月底，石家莊下發《關于進一步加強對房(fáng)地産中介機(jī)構經營行爲監管的通知》，要求住建、工(gōng)商等多個行政主管部門(mén)加強監督指導，切實規範地産中介機(jī)構經營行爲。今年1月3日(rì)，海南(nán)通報全省房(fáng)地産中介機(jī)構未備案的1352家，海南(nán)省住建廳要求未備案的中介機(jī)構及其分(fēn)支機(jī)構抓緊時間備案，否則将按規定暫停其商品房(fáng)銷售網上簽約資格。“政策連出的主要原因還(hái)是市場異動。”一位業内人士表示，雖然調控持續趨嚴，但(dàn)在購(gòu)房(fáng)者預期未改的背景下，政策效應卻在不斷縮減。

  從(cóng)去(qù)年12月來(lái)看(kàn)，部分(fēn)樓市反彈迹象顯現。易居研究院發布數據顯示，2016年12月份受年末業績追趕等影(yǐng)響，交易數據有所反彈。2016年12月份，監測的30個典型城(chéng)市新建商品住宅成交面積爲2299萬平方米，環比增長15.6%，同比減少2.8%。從(cóng)2016年12月下旬開始，重慶的新建商品房(fáng)成交面積明顯升溫。11月份新建商品房(fáng)每周成交面積在55萬至76萬平方米浮動，而12月19日(rì)至25日(rì)，周成交面積迅速升至87萬平方米，在随後包含元旦假期的一周，成交面積更是多達129萬平方米，達到近期成交量的最高值。從(cóng)重慶2016年12月26日(rì)至2017年1月1日(rì)這一周的成交量，甚至超過了2016年2月份和7月份全月。

  長效機(jī)制箭在弦上

  近日(rì)，國家發改委主任徐紹史在國新辦組織的引領經濟發展新常态和深化供給側改革發布會上表示，中國經濟不會出現“塌方式”下滑和“硬着陸”，房(fáng)價也得(de)到有效控制，正制定長效機(jī)制，包括一些法律法規規定和财政金融政策。

  “‘刹車’不能踩太久，光(guāng)靠需求側調控也遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。”萬科(kē)總裁郁亮此前也曾表示，房(fáng)地産業要實現長期健康發展，關鍵在于利用踩“刹車”後的寶貴時機(jī)，建立長效機(jī)制、增加有效供給。房(fáng)地産調控關鍵還(hái)是要治本，也就(jiù)是要建立起制度框架，包括土(tǔ)地、投融資、住房(fáng)以及稅收制度等方面。

  值得(de)注意的是，此前房(fáng)價“十調九漲”的主要原因，便是短(duǎn)期調控政策難以形成良性政策循環效應。中國社會科(kē)學院财經戰略研究院發布的《中國住房(fáng)發展報告（2015-2016）》指出，住房(fáng)調控政策難以實現預期調控目标，主要原因在于沒有能夠考慮到政策的滞後性，導緻調控政策缺乏穩定性、持續性。

  此外，中國社科(kē)院城(chéng)市與競争力研究中心主任倪鵬飛指出，地方政府消極調控也是房(fáng)價恐慌性暴漲的一個重要原因。他(tā)表示，2015年底中央明确提法是“三四線城(chéng)市去(qù)庫存、一二線城(chéng)市還(hái)要抑制投機(jī)”，但(dàn)在地方具體(tǐ)執行過程中，一二線城(chéng)市并未很好執行該政策，庫存不大(dà)但(dàn)卻去(qù)庫存，供給減少，導緻房(fáng)價大(dà)漲，而應該去(qù)庫存的三四線城(chéng)市出于财政考慮，未能減少供給卻又增加新投資，尤其去(qù)年上半年，三四線城(chéng)市的投資開工(gōng)增長率甚至高于一二線城(chéng)市，搞反了中央政策意圖。

  财政部原财政科(kē)學研究所所長賈康也指出，中國的房(fáng)地産市場就(jiù)是“打擺子”式的，“之前大(dà)家還(hái)擔心冰火(huǒ)兩重天，好多三四線城(chéng)市和部分(fēn)二線城(chéng)市去(qù)庫存壓力那麽大(dà)，沒想到才幾個月迅速火(huǒ)熱(rè)起來(lái)，一線城(chéng)市和二線熱(rè)點城(chéng)市房(fáng)價快(kuài)速上漲，各地政府迫不得(de)已，不斷推出各種限購(gòu)限貸措施。這種‘打擺子’式的表現，再次說(shuō)明我們前幾年說(shuō)的多輪調控主要是治标，而非有效治本。”

  “住房(fáng)長效機(jī)制缺乏清晰的框架和路(lù)線、時間表。”倪鵬飛表示，房(fáng)産稅和個人住房(fáng)信息系統進展緩慢(màn)，影(yǐng)響長效機(jī)制的整體(tǐ)建設進程和調控效果；在保障房(fáng)供給方面，以貨币化安置、以購(gòu)代建等方式進行保障房(fáng)供給的實施細節方面還(hái)有待于完善。

  戴德梁行高級董事、華東區綜合住宅服務主管伍惠敏認爲，政府需要合理(lǐ)引導市場需求，全面開征房(fáng)産稅等良藥多管齊下，建立長效機(jī)制，這是穩定房(fáng)價的關鍵。

  倪鵬飛則建議(yì)，房(fáng)地産長效機(jī)制的構建上，建立“多元所有”“現房(fáng)銷售”“租售并舉”“過濾使用”“貨币動态”的住房(fáng)産權、經營、交換、消費和分(fēn)配制度，新市民(mín)通過市場和政府支持租購(gòu)可(kě)支付住房(fáng)。同時建立“有償性、競争性”的住房(fáng)用地制度，“多層次、普惠制”的住房(fáng)金融制度，“以持有稅爲主”的房(fáng)地産财稅制度。

  2017房(fáng)地産價格或僵持

  “類似于2016年支持商品房(fáng)高速增長的資本性因素應該在逐步削弱，調控政策短(duǎn)期内也難以放(fàng)松，在此背景下，2017年應該是房(fáng)地産價格僵持的一年。”萬科(kē)董事會秘書(shū)朱旭如(rú)是表示。

  瑞銀中國首席經濟學家汪濤也認爲，2017年房(fáng)地産市場的調整會相(xiàng)對溫和。由于目前市場整體(tǐ)庫存較低，過去(qù)一兩年中包括三四線地區的庫存也有下降；去(qù)年新開工(gōng)和房(fáng)地産投資勢頭不強，下行空間受到一定限制；政策雖然在整體(tǐ)收緊，但(dàn)不是大(dà)幅打壓式的調控，而是因城(chéng)施政，和2010年、2011年相(xiàng)比調控政策相(xiàng)對溫和。

  “溫和調整指的是房(fáng)地産投資而非房(fáng)地産銷售。房(fáng)地産新開工(gōng)及投資的增長可(kě)能由去(qù)年的7%-8%下降到今年的2%-3%，調整的幅度并不大(dà)。而在2013年到2015年，房(fáng)地産投資調整幅度在10%-20%之間，相(xiàng)較而言今年的調整是溫和的。”汪濤表示。

  針對未來(lái)房(fáng)地産政策走向，汪濤認爲決策層依然會因城(chéng)施政，加速戶籍制度的改革以及中心城(chéng)市和衛星城(chéng)市之間的基礎設施建設，擴大(dà)中心城(chéng)市的範圍等，但(dàn)不會有重大(dà)的緊縮政策。

  瑞銀中國房(fáng)地産行業研究主管李智穎還(hái)特别指出，房(fáng)地産投資信托（REITs）将是未來(lái)五年内地房(fáng)地産行業的一大(dà)動力，這有助于房(fáng)企盤活資金，還(hái)可(kě)爲市場提供高透明度、回報确定的投資工(gōng)具，也是金融改革的重要一步。

  招商蛇口董事會秘書(shū)劉甯也指出，預計(jì)2017年的市場會全面降溫，房(fáng)地産行業的融資也會出現收緊，高價拿地不可(kě)持續。