适應熱(rè)門(mén)城(chéng)市陸續出台調控政策，落實中央經濟工(gōng)作會議(yì)重要精神——
房(fáng)地産企業有所爲有所不爲
北京保利國際廣場項目獲得(de)美國國家結構工(gōng)程師(shī)協會（NCSEA）頒發的2016年優秀結構工(gōng)程設計(jì)獎。
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“今日(rì)不可(kě)留，明日(rì)已可(kě)待。”說(shuō)起當前的房(fáng)地産市場，保利地産董事長宋廣菊這樣評價。
在宋廣菊看(kàn)來(lái)，今日(rì)不可(kě)留，是指今天高地價、高房(fáng)價的結構失衡，終會過去(qù)；明日(rì)已可(kě)待，就(jiù)是前不久中央經濟工(gōng)作會議(yì)提出的，将加快(kuài)研究建立符合國情、适應市場規律的基礎性制度和長效機(jī)制，既抑制房(fáng)地産泡沫，又防止出現大(dà)起大(dà)落。她說(shuō)，未來(lái)房(fáng)地産市場是非常可(kě)期的，會保持一種平穩健康的發展。
縱觀2016年，業内人士認爲，前三季度房(fáng)地産銷售市場行情火(huǒ)爆，主要是受到個人購(gòu)房(fáng)貸款增長的影(yǐng)響與去(qù)庫存政策的大(dà)力刺激。從(cóng)2016年10月開始，熱(rè)門(mén)城(chéng)市陸續出台樓市調控政策。在國家出手調控之後，房(fáng)地産市場将發生(shēng)什麽樣的變化？是否意味着行業寒冬的到來(lái)？去(qù)年中央經濟工(gōng)作會議(yì)上确定的去(qù)庫存任務，從(cóng)企業角度看(kàn)完成得(de)怎麽樣？
因地制宜 因城(chéng)施策
政策調控樓市降溫
2016年，我國部分(fēn)城(chéng)市房(fáng)價出現過快(kuài)上漲。這輪房(fáng)價上漲中，炒房(fáng)起了推波助瀾的作用。部分(fēn)熱(rè)點城(chéng)市房(fáng)價上漲50%以上，買房(fáng)時還(hái)能使用住房(fáng)抵押貸款加杠杆，使得(de)一些炒房(fáng)者的自(zì)有資金投資收益率超過100%。
“其實中國的杠杆率早幾年是非常低的，主要是今年的短(duǎn)期貸款利率有點高，但(dàn)是從(cóng)長期來(lái)看(kàn)風(fēng)險還(hái)是可(kě)控的。當然，從(cóng)防風(fēng)險角度來(lái)說(shuō)，在邊際杠杆率高的時候，應該做一些限制。”宋廣菊說(shuō)。
2016年國慶前後，先後有二十幾個城(chéng)市針對房(fáng)價快(kuài)速上漲、泡沫迅速積累的突出問(wèn)題，出台了限購(gòu)限貸等調控政策。從(cóng)去(qù)年10月和11月數據看(kàn)，調控政策已經起到了預期效果，房(fáng)價過快(kuài)上漲勢頭得(de)到了遏制，市場預期趨向平穩和理(lǐ)性。
日(rì)前，國家統計(jì)局發布70個大(dà)中城(chéng)市住宅銷售價格統計(jì)數據顯示，在因地制宜、因城(chéng)施策調控政策作用下，15個一線和熱(rè)點二線城(chéng)市房(fáng)地産市場迅速降溫，房(fáng)價走勢明顯趨穩。去(qù)年11月，上海、深圳、杭州、廈門(mén)等11個城(chéng)市的新建商品住宅都(dōu)出現了價格下降，一線城(chéng)市新建商品住宅和二手住宅價格同比漲幅已連續兩個月出現回落。
組合出拳 綜合監管
多方發力管住炒房(fáng)
2016年12月召開的中央經濟工(gōng)作會議(yì)提出，房(fáng)子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的，引發社會高度關注。
對之前的炒房(fáng)熱(rè)潮，宋廣菊表示，高房(fáng)價、高地價會嚴重影(yǐng)響一個城(chéng)市、一個國家的經濟社會發展能力和國際競争力。當前，我國正處在經濟轉型和結構調整的關鍵時期，要實現全面建成小康社會的目标，必須要集中精力，把主要社會資源和能力投放(fàng)到改革創新、經濟增長和社會發展上來(lái)。在這個階段，強調住房(fáng)的居住屬性，抑制住房(fáng)的投機(jī)屬性，并用政策合理(lǐ)引導投資屬性，不要爲了追求虛拟的住房(fáng)價值而把過多的社會資源投入其中。
如(rú)何管住“炒”？宋廣菊認爲，一是可(kě)以通過信貸政策加大(dà)“炒的負擔”，包括提高貸款利率等；同時降低“炒的能力”，包括提高首付比例甚至不提供住房(fáng)抵押貸款等。二是通過稅收政策給炒房(fáng)者“去(qù)動力”，比如(rú)炒的套數越多、交易越頻繁，交易環節各稅種的稅率越高等。
從(cóng)調控實踐來(lái)看(kàn)，限購(gòu)作爲一種行政手段，對于快(kuài)速遏制炒房(fáng)現象來(lái)說(shuō)，還(hái)是最有效、最快(kuài)捷的方式。當然，光(guāng)有限購(gòu)還(hái)不行，還(hái)需要差别化的信貸政策、稅收政策，加上其他(tā)市場監管手段，即将經濟的、行政的、法律的手段有機(jī)結合起來(lái)，綜合運用，形成“組合拳”。
有觀點認爲，之前一線城(chéng)市和熱(rè)點城(chéng)市之所以房(fáng)價上漲，土(tǔ)地供給不足是主要原因，如(rú)果下一步想讓一線城(chéng)市房(fáng)價穩定就(jiù)要增加土(tǔ)地供給。
不少房(fáng)企負責人肯定這種做法，但(dàn)同時指出，供給的方法需要更多創新。正如(rú)中央經濟工(gōng)作會議(yì)指出的，特大(dà)城(chéng)市要加快(kuài)疏解部分(fēn)城(chéng)市功能，帶動周邊中小城(chéng)市發展。加快(kuài)這些小城(chéng)市建設，加快(kuài)城(chéng)市群之間的交通建設，使得(de)部分(fēn)需求能夠疏導出去(qù)，有助于減輕一線城(chéng)市的土(tǔ)地供給壓力，有助于房(fáng)價穩定。
注重實效 齊頭并進
去(qù)庫存避免“單腿蹦”
2016年部分(fēn)城(chéng)市房(fáng)地産火(huǒ)爆，當然也要看(kàn)到，并不是全國所有城(chéng)市都(dōu)存在熱(rè)炒房(fáng)地産的問(wèn)題，一些三、四線城(chéng)市房(fáng)地産市場并不熱(rè)，去(qù)庫存的壓力仍然相(xiàng)當大(dà)。可(kě)以說(shuō)，住房(fáng)市場城(chéng)市間分(fēn)化的特征比過去(qù)更加明顯，而去(qù)庫存則面臨更多問(wèn)題和困難。
“中央去(qù)庫存的政策導向是對的，2014年底、2015年初去(qù)庫存獲得(de)很大(dà)成績；在此後房(fáng)價不平衡非理(lǐ)性上漲後，中央又及時出台一些調控政策，非常及時，對一線火(huǒ)爆市場起到抑制作用，目前來(lái)看(kàn)達到了政策調控目的。”宋廣菊說(shuō)。
業内人士提醒，現在去(qù)庫存工(gōng)作有一個現象值得(de)關注，就(jiù)是總體(tǐ)庫存在下降，特别是住宅的庫存比例下降得(de)比較快(kuài)，但(dàn)商業地産庫存壓力依然很大(dà)。去(qù)庫存應當注意齊頭并進，避免出現“單腿蹦”。比如(rú)在政策上鼓勵商業地産庫存向商品住宅轉化；規定對已供應、未開發的房(fáng)地産開發用地，允許開發企業轉換用途、調整商住比例，對在建商品住房(fáng)項目也允許開發企業調整套型結構；同時規定對居民(mín)購(gòu)買商住公寓或酒店(diàn)式公寓用于自(zì)住的，可(kě)享受住宅同等政策等。
提升産品 轉型升級
打造全周期“服務鏈”
中央經濟工(gōng)作會議(yì)指出，加快(kuài)研究建立符合國情、适應市場規律的基礎性制度和長效機(jī)制。
宋廣菊的理(lǐ)解是，房(fáng)地産市場長期健康發展，房(fáng)地産企業作爲市場主體(tǐ)，應該有所爲有所不爲，要有利于供給側結構性改革順利推進。
房(fáng)企作爲供給側重要的一環，在未來(lái)如(rú)何轉型？如(rú)何滿足社會需求？
對此，宋廣菊分(fēn)析，當前我國住房(fáng)市場總體(tǐ)上已經跨過了極度短(duǎn)缺期，進入了相(xiàng)對飽和期。出現一個很明顯的特點：一方面，對一二線城(chéng)市的部分(fēn)居民(mín)，新進入和将要進入城(chéng)市的居民(mín)住房(fáng)嚴重不足；另一方面，一部分(fēn)中高收入階層居民(mín)，在解決自(zì)住房(fáng)問(wèn)題後，擁有不斷增長的需求。
在這種背景下，業内人士普遍認爲，未來(lái)，特别是2017年，将是房(fáng)地産市場的産品年。
“實際上在一線城(chéng)市，大(dà)家都(dōu)知道土(tǔ)地獲取的價格不低了，那麽這就(jiù)在客觀上促使開發商去(qù)做更好的産品，來(lái)滿足市場的多層次需求。”宋廣菊說(shuō)。
她分(fēn)析，在客戶的需求端上，現在改善性需求大(dà)概占30%多。所以房(fáng)企如(rú)何提高自(zì)己的産品性能，如(rú)何提高産業化進程，滿足這樣的市場需求，需要做出更多努力，包括裝修一次性到位，提升産品的環保性、節能性等等。
宋廣菊表示，從(cóng)整體(tǐ)來(lái)看(kàn)，這要求房(fáng)地産企業進行全系統創新。“現在，大(dà)的開發商都(dōu)在提供服務升級。比如(rú)我們保利地産，正在全力整合全生(shēng)命周期服務鏈條，針對從(cóng)幼教到養老的需求，在整體(tǐ)上開發升級，以求提升供給水平，最終推動整個行業實現轉型升級。”
