調控大(dà)年2016年，注定會在中國樓市史冊上留下濃墨重彩的一頁。

  2016年，全國商品房(fáng)銷售金額、銷售面積雙雙登上曆史高峰。12月中旬，國家統計(jì)局披露的一組數據顯示，2016年前11月，全國就(jiù)創出了逾10萬億元的曆史天量，其中商品房(fáng)成交金額達10.2萬億元，是新中國成立以來(lái)首次突破10萬億元大(dà)關；銷售面積13.58億平方米，刷新了2013年全年13億平方米曆史紀錄。

  房(fáng)企千億陣營擴容至12家

  另據專業房(fáng)地産研究機(jī)構克而瑞研究中心推測，2016年全國商品房(fáng)銷售金額破12萬億元，銷售面積破15億平方米幾無懸念。

數據來(lái)源：CRIC研究中心

  中國房(fáng)企的“千億之年”已然來(lái)臨。據克而瑞研究中心統計(jì)，2016年房(fáng)企千億陣營将擴容至12家，除了過去(qù)幾年的老成員萬科(kē)、恒大(dà)、綠地、碧桂園、萬達、保利、中海等7家之外，融創、綠城(chéng)、華潤、金地、華夏幸福都(dōu)将邁入千億之列。這當中，萬科(kē)、恒大(dà)、碧桂園等已成功跻身(shēn)3000億級别的超級房(fáng)企。

  土(tǔ)地方面，全年逾318項最新紀錄更是史無前例。這股拿地潮發端于一線城(chéng)市，後來(lái)又迅速蔓延至二三線城(chéng)市，其中合肥、南(nán)京、上海和杭州的高價地塊數量均在20宗以上。而高價地塊的平均溢價率超過100%的城(chéng)市不在少數，甚至連三四線城(chéng)市也創出高價地塊。

  據克而瑞研究中心統計(jì)，截至2016年11月底，全國土(tǔ)地成交價款累計(jì)達到7777.48億元，已超過2015年全年金額，累計(jì)同比增速高達21.4%，創下自(zì)2014年以來(lái)新高。

  房(fáng)地産行業不乏驚喜，更暗含隐憂。業内普遍認可(kě)，這波先抑後揚的樓市行情，在2017年将探底回落。

  在經曆2016年前三季的繁榮與火(huǒ)熱(rè)之後，第四季度的全國樓市已在調控大(dà)潮中應聲回落，其中開發投資、銷售、新開工(gōng)等關鍵指标“虎頭蛇尾”，在沖高後調頭直下。

  “目前來(lái)看(kàn)，本輪房(fáng)價漲勢宣告結束。”易居（中國）企業集團首席執行官丁祖昱分(fēn)析稱，未來(lái)熱(rè)點城(chéng)市的調控将持續從(cóng)緊，并逐步向貨币市場蔓延，購(gòu)房(fáng)需求将被抑制和延後。

  事實上，在“抑制資産泡沫、防範金融風(fēng)險”成爲2017年房(fáng)地産行業政策新基調後，房(fáng)地産業資金定向收緊也箭在弦上，相(xiàng)比2016年如(rú)此寬松的政策環境将不複存在。

  這當中，對全國樓市銷售貢獻最大(dà)的一線和熱(rè)點二、三線城(chéng)市都(dōu)遭受着供應不足和政策調控的“雙面夾擊”，2017年商品房(fáng)銷售面積的下滑毋庸置疑。克而瑞地産研究預計(jì)，2017年全國商品房(fáng)總成交規模将保持在2015年的水平，約13億平方米；銷售金額全年維持在9.5萬億元左右，略低于2016年。

  目前，熱(rè)點城(chéng)市禁止高端項目備案、不批預售證，的确會對2017年商品房(fáng)成交金額産生(shēng)抑制，但(dàn)囿于市場格局和成交結構沒有發生(shēng)本質改變，需求釋放(fàng)仍集中在房(fáng)價較高的一線和核心二線城(chéng)市，新一年成交金額也不會出現大(dà)幅下滑。招商證券和中信建投給出的判斷也是，2017年全年商品房(fáng)銷售額将下降10%左右。

  “地價”作爲本輪調控的核心之一，是接下來(lái)一段時期内調控的重點對象，除了各城(chéng)市針對土(tǔ)地出讓設定了熔斷、限價等門(mén)檻，對于土(tǔ)地拍(pāi)賣資金從(cóng)嚴審查也将抑制土(tǔ)地成交價款不斷攀升。

  按照(zhào)各大(dà)機(jī)構預測，2017年全年土(tǔ)地成交金額與2016年相(xiàng)持平、繼續小幅上漲概率較大(dà)。地方政府迫于壓力必将“雪藏”部分(fēn)熱(rè)門(mén)地塊以避免地王叢生(shēng)，整體(tǐ)成交量大(dà)幅增長幾無可(kě)能。

  房(fáng)地産市場或有序降溫

  雖然多數上市房(fáng)企在2016年獲得(de)了“豐收”，但(dàn)有些房(fáng)企仍舊爲2017年的業績擔心。

  “我們預計(jì)2017年一季度市場會比較冷(lěng)，因此要在年底前多銷售一些可(kě)售貨源，這樣2017年一季度的業績将會好看(kàn)一些，資本市場對我們也會更有信心，評級穩定，融資渠道才能夠保持暢通。”一位内房(fáng)股房(fáng)企高管如(rú)是透露。

  值得(de)關注的是，多家房(fáng)企均有這樣的擔憂。

  從(cóng)政策層面看(kàn)，2016年7月份政治局提出“抑制資産泡沫”，10月份後包括北京、上海等20多個城(chéng)市出台調控措施，基本上是從(cóng)限購(gòu)限貸、規範交易秩序、穩定市場預期等出發，目的是爲了房(fáng)地産市場軟軟着陸。

  鑒于此，對于2017年房(fáng)地産市場，抑制泡沫和控制規範将是2017的主基調。目前來(lái)看(kàn)，業内對2017年房(fáng)地産銷售回落，市場有序降溫已經達成共識。

  不過，方正證券房(fáng)地産分(fēn)析師(shī)任澤平則認爲，盡管銷售會回落，但(dàn)2017年房(fáng)地産投資不會悲觀。任澤平表示，開發商已經“屯糧而兵(bīng)馬未動，資金足以支撐投資”。

  他(tā)表示，“有觀點認爲，地王頻出推高房(fáng)企拿地成本，當前房(fáng)企外部融資收緊，未來(lái)房(fáng)企資金面緊張，會對房(fáng)地産投資産生(shēng)限制。但(dàn)對房(fáng)企資金壓力進行縱向比較後的結果均表明，得(de)益于銷售回款，房(fáng)企資金面在2016年得(de)到改善。對于很多房(fáng)企來(lái)說(shuō)，2016年，由于資金普遍充裕，土(tǔ)地市場上并未有很好戰績，銷售款也未轉化爲土(tǔ)地款，屯糧而兵(bīng)馬未動。2017年，外部融資收緊對一部分(fēn)房(fáng)企形成壓力，對資金雄厚的開發商，則是彎道超車的好機(jī)會。基于此，房(fáng)企資金足以支撐未來(lái)1年的開發投資需求。”

  此外，他(tā)還(hái)表示，政策催化下，土(tǔ)地購(gòu)置費超預期。其表示，房(fáng)地産地區分(fēn)化的一緻性預期下，房(fáng)企卡位重點城(chéng)市産生(shēng)對一、二線和強三線土(tǔ)地購(gòu)置的強烈需求，這一趨勢将繼續延續。他(tā)認爲，二線和強三線土(tǔ)地供應将更有彈性，主要得(de)益于兩個政策紅(hóng)利。一是長效機(jī)制破冰，“人地挂鈎”推行，人口流入的熱(rè)點城(chéng)市地方政府改變“量出爲入”供地思維，增加建設用地供應；二是“盤活城(chéng)市閑置和低效用地”，供地市場化改革将增加存量土(tǔ)地流動性。

  鑒于此，任澤平表示，2017年，是房(fáng)地産行業集中度提高之年，房(fáng)企深度洗牌和兩極分(fēn)化，将增加項目并購(gòu)和土(tǔ)地交易，這也将成爲土(tǔ)地購(gòu)置費重要支撐。

　　來(lái)源：時代周報、證券日(rì)報、克而瑞研究中心，中房(fáng)網綜合整理(lǐ)