2016年行至年末，盡管調控收緊，但(dàn)全年房(fáng)地産市場仍走出一波整體(tǐ)向好的行情，對開發企業而言，銷售情況也普遍比較樂觀。

　　截至11月，多數房(fáng)企已經完成年度目标，部分(fēn)企業甚至大(dà)幅超額完成任務。與此同時，千億企業提升至10家，除了已經實現3000億元銷售金額的恒大(dà)和萬科(kē)，碧桂園也在12月11日(rì)宣布突破3000億元。

　　而在市場表現方面，商品房(fáng)銷售金額和面積也雙雙創曆史新高。數據顯示，2016年前11月商品房(fáng)銷售面積達13.58億平方米，這比2013年行業成交規模頂峰（130551萬平方米）高出5278萬平方米。豪宅市場在這一年也迎來(lái)井噴，這主要集中在一線及熱(rè)門(mén)二線城(chéng)市，上海、北京和深圳成爲豪宅聚集地。而在商品住宅成交市場，二線城(chéng)市已是市場主力，從(cóng)2016年1-11月商品住宅成交總量TOP10的城(chéng)市來(lái)看(kàn)，全部由二線城(chéng)市占領，且較近兩年同期全部大(dà)幅上漲。上海、北京則占據了銷售金額榜前兩名。

　　但(dàn)值得(de)注意的是，在頻繁刷新的記錄下是不可(kě)忽視的現象。一方面是，房(fáng)價短(duǎn)期内漲幅較大(dà)，地價漲幅高于房(fáng)價漲幅，面粉貴過面包，高面粉價繼而推高面包價格。另一方面，一線城(chéng)市投資性需求溢出明顯，購(gòu)房(fáng)害怕“踏空”心态突出且焦慮，居住地與房(fáng)産所在地分(fēn)離(lí)現象突出。

　　爲此，中央緊急收緊調控，部分(fēn)城(chéng)市成交已經有所回落。因此，對于2017年，房(fáng)地産市場或無法達到2016年水平，商品房(fáng)銷售面積、金額同比下降10%也将成爲大(dà)概率事件(jiàn)。

　　首先，就(jiù)整體(tǐ)走勢而言，監管力度加大(dà)、供給規模受限，成交規模将大(dà)大(dà)弱于今年。在三季度末，不少企業已經開始面臨無貨可(kě)賣的情況，再加之土(tǔ)拍(pāi)限售令、銷售監管力度加大(dà)等因素的影(yǐng)響，2017年重點城(chéng)市推貨節奏将面臨挑戰，預計(jì)成交量會弱于2016年。相(xiàng)同情況也曾出現于2013年後，房(fáng)地産市場在經曆商品房(fáng)銷售金額和面積雙雙創新高後，進入市場調整期。

　　其次，就(jiù)政策而言，整體(tǐ)調控短(duǎn)期不會轉向，資金将定向收緊，仍可(kě)能繼續加碼。基于當前房(fáng)地産開發投資開始回升、實體(tǐ)經濟平穩增長，爲房(fáng)地産行業調控提供有利環境，部分(fēn)城(chéng)市投資需求帶動房(fáng)價上升、居民(mín)購(gòu)房(fáng)杠杆過高，風(fēng)險聚集，整體(tǐ)調控政策短(duǎn)期内不會轉向。房(fáng)地産資金面實行定向調控，全面收緊企業開發貸，嚴查居民(mín)“非标”房(fáng)貸，給樓市、地市降溫。如(rú)果調控效果不明顯，不排除已出政策城(chéng)市繼續加碼、未出政策城(chéng)市跟進出台的可(kě)能。

　　再次，就(jiù)房(fáng)價而言，上漲将戛然而止，整體(tǐ)不會雪崩式下滑。熱(rè)點城(chéng)市房(fáng)價“瘋漲”将戛然而止，部分(fēn)“瘋炒”起來(lái)的房(fáng)價可(kě)能出現回調，但(dàn)不會出現全面性“雪崩式”下滑。一方面熱(rè)點城(chéng)市的供求矛盾依舊難以扭轉，另一方面成本端的高位地價也是有力支撐。但(dàn)在中央“去(qù)庫存”大(dà)方針不變的背景下，大(dà)部分(fēn)三四線城(chéng)市政策面仍會維持寬松，而部分(fēn)長三角、珠三角的三四線城(chéng)市還(hái)将迎來(lái)需求外溢機(jī)會。

　　此外，在土(tǔ)地市場，調控“地王”必須取得(de)預期效果，不排除政策會繼續加碼。近期大(dà)多數表态四季度增加土(tǔ)地供應的城(chéng)市，供地目标依然不高，優質宅地供應量仍然不足。不過10月份以來(lái)調控城(chéng)市土(tǔ)拍(pāi)熱(rè)度依舊有增無減，接下來(lái)地方政府仍有動力、更有必要進一步收緊土(tǔ)地側的調控，不僅是資金來(lái)源監管将進一步加嚴，類似南(nán)京、合肥的“土(tǔ)拍(pāi)限價”、“捂盤囤地者禁拍(pāi)地”、“拍(pāi)地時即約定上市時間和價格”等行政幹預政策也可(kě)能會在更多城(chéng)市出現。

　　但(dàn)對于不同城(chéng)市來(lái)說(shuō)，一線城(chéng)市雖然房(fáng)價暫時受到人爲抑制，但(dàn)短(duǎn)期内新增供應仍将維持低位，再加之資産配置需求的影(yǐng)響，仍是投資首選區域。與一線城(chéng)市不同，熱(rè)點城(chéng)市此次成交暴增更多依賴投資性需求支持，未來(lái)部分(fēn)城(chéng)市房(fáng)價可(kě)能回調。而對烏蘭察布、榆林、遵義、鹽城(chéng)等20個土(tǔ)地消化周期畸高且人口外溢嚴重的三四線城(chéng)市而言，去(qù)庫存将成爲長期戰略。

　　如(rú)此看(kàn)來(lái)，面對新一年的銷售目标，沖刺還(hái)是堅守，成爲各大(dà)房(fáng)企面臨的最困難的選擇。

　　（作者丁祖昱 爲華東師(shī)大(dà)世界經濟學博士。現任易居〈中國〉企業集團CEO，上海易居房(fáng)地産研究院副院長）