2016年，中國的房(fáng)地産市場經曆了“冰火(huǒ)兩重天”： 一邊是不少中小城(chéng)市大(dà)量商品房(fáng)賣不出去(qù)，需要去(qù)庫存；另一邊是北京、上海等一線城(chéng)市住房(fáng)銷售火(huǒ)爆，甚至出現買房(fáng)子就(jiù)像買白(bái)菜的怪現象。而各地在10月前後出台的限購(gòu)、限貸等調控政策效果明顯，讓火(huǒ)熱(rè)的房(fáng)地産市場快(kuài)速降溫，房(fáng)地産市場也從(cóng)前三季度的火(huǒ)力大(dà)爆發到四季度漸趨平靜(jìng)。

　　在關鍵時點上，中央爲2017年的房(fáng)地産市場明确定調。12月14日(rì)至16日(rì)在北京舉行的中央經濟工(gōng)作會議(yì)提出，要堅持“房(fáng)子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”的定位，綜合運用金融、土(tǔ)地、财稅、投資、立法等手段，加快(kuài)研究建立符合國情、适應市場規律的基礎性制度和長效機(jī)制，既抑制房(fáng)地産泡沫，又防止大(dà)起大(dà)落。那麽，長效發展機(jī)制和短(duǎn)期調控兩者是什麽關系？2017年房(fáng)地産市場會否再現2016年的火(huǒ)爆？我們該如(rú)何看(kàn)待本輪樓市調控？ 12月11日(rì)，《中國經濟周刊》記者采訪了作爲1998年房(fáng)改方案起草人之一的全國房(fáng)地産商會主席顧雲昌，請(qǐng)他(tā)就(jiù)當前的樓市解疑釋惑。

　　2017年房(fáng)價總體(tǐ)上穩中下行、增幅放(fàng)緩

　　《中國經濟周刊》：2016年一線與一些熱(rè)點二線城(chéng)市的樓市就(jiù)像突然坐上“火(huǒ)箭”，價格的快(kuài)速上漲讓很多人始料未及。您怎麽看(kàn)待2016年部分(fēn)城(chéng)市樓市的瘋狂表現？

　　顧雲昌：2016年的房(fáng)地産市場出現了“雙泡沫”。一個是一二線城(chéng)市出現的價格泡沫、資産泡沫；一個是三四線城(chéng)市出現的庫存數量泡沫，即房(fáng)子賣不掉。因此，國家有針對性地推出了“因城(chéng)施策、一城(chéng)一策”的調控方針，從(cóng)不同的兩個方面發力，一方面針對一二線城(chéng)市房(fáng)價上漲過快(kuài)，控制房(fáng)價；另一方面針對三四線城(chéng)市實施去(qù)庫存政策。調控時用“兩隻手”進行調控，一隻是無形的手，一隻是有形的手。無形的手是市場調節，有形的手是行政手段，包括限購(gòu)限貸等調控政策。

　　2016年北京、上海、深圳等大(dà)城(chéng)市的購(gòu)房(fáng)盛況已經達到曆史最高峰。2016年1至11月，全國的銷售面積已經超過了13億平方米，銷售額超過10萬億元，已經超過上一個曆史高峰2013年全年的數額，肯定會創造曆史新高。

　　《中國經濟周刊》：關于2017年的房(fáng)價走勢，目前有兩種聲音，一種聲音認爲2017年的房(fáng)價仍然會上漲；還(hái)有一種聲音認爲，在國家的調控措施下房(fáng)價不會繼續上漲。您怎麽看(kàn)？

　　顧雲昌： 房(fáng)地産市場有一個明顯的 “周期規律”，即3年左右一個周期。2013年是房(fáng)價的高漲期，2014年是房(fáng)價的下行期，2016年又迎來(lái)一個高漲期，正好是3年時間。我認爲2017年的房(fáng)地産市場不可(kě)能再像2016年那樣瘋狂，因爲一二線城(chéng)市先後出台了限購(gòu)、限貸甚至限價等手段，控制房(fáng)價和交易量的快(kuài)速上升。其實，房(fáng)價的漲或不漲，因城(chéng)而異。三四線城(chéng)市在去(qù)庫存，不是去(qù)杠杆，還(hái)在加杠杆，比如(rú)政府采取補貼方式鼓勵大(dà)家買房(fáng)。其實這些地方的房(fáng)價本來(lái)沒什麽泡沫，去(qù)庫存之後房(fáng)價出現回升，是正常的、合理(lǐ)的。總體(tǐ)來(lái)說(shuō)，2017年無論是交易量還(hái)是房(fáng)價，有的城(chéng)市會穩中下行、增幅下降，有的城(chéng)市還(hái)會出現穩中有降的情形。

　　“土(tǔ)地制度改革是房(fáng)地産市場長效機(jī)制最重要的部分(fēn)”

　　《中國經濟周刊》：今年進行的房(fáng)地産調控，抑制了一些需求。因此有觀點認爲房(fáng)地産調控一直是在走抑制需求的老路(lù)。您認同這個觀點嗎(ma)？

　　顧雲昌：房(fáng)地産調控是針對需求側的，市場冷(lěng)的時候要刺激需求，比如(rú)去(qù)庫存；市場太熱(rè)的時候要遏制需求。抑制需求側的調控是短(duǎn)效的，而調控本身(shēn)就(jiù)是短(duǎn)效機(jī)制。改革則針對供給側，同時也是一個長效機(jī)制建立的過程。中央經濟工(gōng)作會議(yì)提出建立符合國情、适應市場規律的基礎性制度和長效機(jī)制。這是房(fáng)地産供給側改革很重要的一個方面。過去(qù)的樓市調控政策，以限購(gòu)、限貸甚至限價爲主，更多針對樓市短(duǎn)期需求。但(dàn)是我們也不能隻講長效機(jī)制，短(duǎn)效機(jī)制也要使用，畢竟調控永遠(yuǎn)在路(lù)上，而改革任重而道遠(yuǎn)。

　　《中國經濟周刊》：根據以往的經驗，房(fáng)價在每一次調控之後都(dōu)會出現反彈，房(fáng)價如(rú)何避免進入一個“越調越高”的怪圈？

　　顧雲昌：“越調越高”的表述過分(fēn)了些，在增發那麽多貨币的情況下，房(fáng)價能不高嗎(ma)？關鍵是房(fáng)價上漲的速度、發行的貨币量和我們的經濟發展水平是否相(xiàng)适應，要看(kàn)調控政策出台的時間、調控的手段是否合适，否則會适得(de)其反，比如(rú)過度的壓制會出現強烈的反彈，“一刀切”的調控不能夠對症下藥。

　　《中國經濟周刊》：如(rú)何看(kàn)待今年進行的房(fáng)地産調控？這次調控後，房(fáng)價哪一年又會出現反彈？

　　顧雲昌：房(fáng)地産市場是3年一個周期，我估計(jì)2019年房(fáng)地産價格又會上升。豬肉價格有周期性，房(fáng)地産價格也有周期性，這是市場規律，是不可(kě)逆的。所以我們的改革要按照(zhào)市場規律來(lái)做。其實，房(fáng)地産的問(wèn)題主要不是房(fáng)地産自(zì)身(shēn)的問(wèn)題，而是由于現在的财政政策、貨币政策、城(chéng)鎮化、土(tǔ)地錯配等因素形成的問(wèn)題。例如(rú)，貨币增發政策，M2增速和大(dà)城(chéng)市的房(fáng)價增長速度是一緻的，中小城(chéng)市房(fáng)價增長速度則低于M2增速，這是由于各個城(chéng)市的住房(fáng)供求關系不同而造成的結果，供大(dà)于求的城(chéng)市，房(fáng)價就(jiù)漲得(de)慢(màn)，而供不應求的城(chéng)市，房(fáng)價就(jiù)漲得(de)快(kuài)。

　　《中國經濟周刊》：在您看(kàn)來(lái)，目前我國房(fáng)地産存在的根本問(wèn)題是什麽？

　　顧雲昌：目前我國房(fáng)地産存在的問(wèn)題是供給側的問(wèn)題，也就(jiù)是供給側方面的土(tǔ)地供需錯位。土(tǔ)地制度改革是房(fáng)地産市場長效機(jī)制最重要的部分(fēn)，當然還(hái)有稅收體(tǐ)制、金融體(tǐ)制改革，但(dàn)是最重要的問(wèn)題是土(tǔ)地制度的問(wèn)題。2008年以來(lái)，在我國的城(chéng)鎮化建設中，土(tǔ)地的城(chéng)鎮化和人口的城(chéng)鎮化出現了扭曲，土(tǔ)地城(chéng)鎮化使大(dà)量中小城(chéng)市周圍的農田變成了城(chéng)市建設用地，而人口城(chéng)鎮化使大(dà)量的人口從(cóng)農村來(lái)到中小城(chéng)市，走向現代化大(dà)城(chéng)市，也就(jiù)是土(tǔ)地的供應和人口的流向是相(xiàng)反的，北京、上海、深圳等城(chéng)市沒有更多的土(tǔ)地供應甚至是無地供應，但(dàn)人還(hái)在流入，土(tǔ)地供給側結構性改革是房(fáng)地産市場健康發展的一個主要方面。

　　出台房(fáng)地産稅對房(fáng)價影(yǐng)響有限

　　《中國經濟周刊》：有一種觀點認爲我國房(fáng)地産對經濟的貢獻度并不算高。以美國爲例，美國次貸危機(jī)後，房(fáng)地産對經濟的貢獻度爲12%以上，而我國隻有8%。因此，城(chéng)鎮化的持續推進必須要繼續發揮房(fáng)地産的引擎作用。您認同這個說(shuō)法嗎(ma)？

　　顧雲昌：城(chéng)鎮化離(lí)不開房(fáng)地産。一方面，城(chéng)鎮化推動了房(fáng)地産的發展，反過來(lái)，房(fáng)地産的發展又進一步促使城(chéng)鎮化向前邁進。因此，要客觀看(kàn)待房(fáng)地産業的發展對國民(mín)經濟的貢獻、對城(chéng)市建設的貢獻和對老百姓居住條件(jiàn)改善的貢獻。但(dàn)是，房(fáng)地産本身(shēn)确實存在許多問(wèn)題，主要出在供給側的土(tǔ)地制度問(wèn)題上，以及金融和稅收問(wèn)題上。

　　關于房(fáng)地産對我國經濟的貢獻度隻有8%，我認爲這個數據相(xiàng)比美國較低主要是因爲兩國統計(jì)口徑不一樣。美國計(jì)算GDP是從(cóng)消費端算起，而我國是從(cóng)投資端算起。GDP的算法不一樣，導緻我國跟美國沒有可(kě)比性。我國70%的房(fáng)子還(hái)在建，新房(fáng)還(hái)在投資，而美國新房(fáng)隻占總量的10%左右。中國增量那麽大(dà)，房(fáng)地産對經濟的貢獻絕對不會比美國低，應該比12%高。

　　《中國經濟周刊》：像北京、上海等一線城(chéng)市，如(rú)果未來(lái)出台房(fáng)地産稅，會不會影(yǐng)響房(fáng)價？

　　顧雲昌：房(fáng)地産稅對房(fáng)價的影(yǐng)響不是沒有，但(dàn)影(yǐng)響不大(dà)，靠房(fáng)地産稅來(lái)打壓房(fáng)價是不切實際的。美國的房(fáng)地産稅多不多？但(dàn)是房(fáng)價照(zhào)樣漲。世界上有哪個國家收了房(fáng)地産稅後，房(fáng)價下降了？上海、重慶早就(jiù)試點房(fáng)地産稅了，對房(fáng)價有影(yǐng)響嗎(ma)？現在我國房(fáng)地産稅的稅基還(hái)沒有确定，就(jiù)來(lái)評價房(fáng)地産稅對市場的影(yǐng)響，未免太空泛。我認爲房(fáng)地産稅主要是用來(lái)調節住房(fáng)需求，主要目的是爲了國家的稅收體(tǐ)制改革，或者說(shuō)是爲了健全房(fáng)地産的稅收體(tǐ)制，保證國家财政收入。(記者 王紅(hóng)茹)