年度銷售目标完成率通常被業内看(kàn)做是衡量房(fáng)企全年表現的指标之一，以往到了年底，衆多房(fáng)企必然要去(qù)庫存做促銷“以價換量”，來(lái)沖刺全年的業績。但(dàn)今年，出現這一現象的可(kě)能性較低。

  截至目前，已有多家房(fáng)企公布了今年前11個月的銷售業績，其中公布業績的10家企業在前11個月銷售數據樂觀。這或許意味着，在短(duǎn)期内沖業績或賣房(fáng)促銷的動力非常小。

  三千億房(fáng)企擴容至10家 融創首次入隊

  某研究中心提供的數據顯示，盡管受到調控的影(yǐng)響，11月成交量出現下調，但(dàn)從(cóng)成交數據看(kàn)，包括萬科(kē)、恒大(dà)、融創等在内的10家公布銷售業績的房(fáng)企今年前11個月合計(jì)銷售額達到了10528億，同比上漲73%，而10家目标爲8955億，房(fáng)企已經超額完成年度目标。除已實現3000億銷售金額的恒大(dà)和萬科(kē)，碧桂園也已邁入了3000億房(fáng)企陣營，且負債健康，現金充裕。據碧桂園公告顯示，截至12月11日(rì)，碧桂園2016合同銷售額突破3000億元，同比大(dà)幅增長143%。而2015年，國内未有一家房(fáng)企銷售破三千億。

  此外，得(de)益于土(tǔ)地市場上的快(kuài)速擴張和儲備，以及項目的收并購(gòu)，融創完成了今年的城(chéng)市布局，銷售額實現了跳(tiào)躍式的攀升，而這幾年其近三分(fēn)之二開發項目都(dōu)是通過并購(gòu)獲得(de)的。截至10月底，融創實現合約銷售金額約1080.3億元，同比增長91%，首次進入千億房(fáng)企行列，也成爲三年來(lái)首個新晉的千億房(fáng)企。

  至此，據億翰智庫監測，2016年全年銷售金額超千億的房(fáng)企或将超10家。與2015年7家千億房(fáng)企相(xiàng)比增加近50%，行業集中度快(kuài)速提升。房(fáng)企陣營已基本穩定，現階段黑(hēi)馬恐難再現。從(cóng)監測的30家房(fáng)企銷售情況來(lái)看(kàn)，今年前11個月，80%房(fáng)企均已完成全年銷售目标，最典型的就(jiù)是融創、萬科(kē)、恒大(dà)、碧桂園、新城(chéng)及深業等企業。繼2015年成功跨入2000億元行列之後，恒大(dà)于今年8月将2000億元的全年銷售目标上調至3000億元，上調幅度高達50%，較2015年2013.4億實際銷售額大(dà)幅提升49%。今年第三季度，恒大(dà)首次以2805.8億元的累計(jì)銷售金額趕超萬科(kē)的2629億元，終于成爲國内銷售量最大(dà)的房(fáng)企。截至目前，其已超額完成全年目标銷售額，目标完成率高達116.28%。

  碧桂園銷售同樣增速迅猛，其7月調高年初定的1680億銷售目标至2200億，之後僅用2個月的時間便完成調整後的銷售目标。此前12月6日(rì)，碧桂園公布，前11個月共實現合同銷售金額約人民(mín)币2881.4億元，換言之，在不到半個月的時間裡(lǐ)，碧桂園已經實現銷售118.6億元。從(cóng)1000億到2000億元，碧桂園花費103天，而從(cóng)2000億到3000億元，僅用了82天。碧桂園公告稱，良好的業績主要受惠于良好的市場環境，進一步完善的項目戰略布局，在不同市場提供适銷對路(lù)的産品，合理(lǐ)的市場策略，以及合夥人制度的有效實現。

  樓市下半場，并購(gòu)或成常态

  “雖然房(fáng)企收獲了銷售額曆史最高的一年，但(dàn)風(fēng)險也越來(lái)越大(dà)。”業内人士表示，今年房(fáng)企收獲成交量爆發的一年，寬松的房(fáng)地産政策刺激了房(fáng)地産市場探底回升。一二線城(chéng)市銷售量快(kuài)速上漲，促使房(fáng)企銷售業績快(kuài)速提升，但(dàn)這種爆發醞釀了後續再上漲的風(fēng)險。整體(tǐ)看(kàn)，市場需求的透支，不利于2017年銷售業績上漲。而房(fáng)企的銷售大(dà)量集中在熱(rè)點一二線城(chéng)市，推動土(tǔ)地的價格在這些熱(rè)點城(chéng)市處于相(xiàng)對高位，導緻企業利潤率并無提升，從(cóng)今年中報數據來(lái)看(kàn)，房(fáng)企利潤大(dà)量轉向了利息資本化、少數股東權益和稅收等三個方面，加上未來(lái)高地價項目銷售的不确定性，未來(lái)利潤增長仍顯乏力。

  同策咨詢研究部總監張宏偉認爲，在中國城(chéng)鎮化率已經接近60%的市場背景下，樓市已經進入下半場。從(cóng)樓市下半場特征來(lái)看(kàn)，房(fáng)地産行業增速下滑趨勢勢在必然，此時，房(fáng)地産行業也将呈現出規模化聚集與并購(gòu)重組頻繁發生(shēng)的特征。有統計(jì)數據顯示, 截至11月14日(rì),滬深兩市共發生(shēng)27宗房(fáng)企重大(dà)重組事件(jiàn),涉及金額總計(jì)1083億元。而在去(qù)年同期,僅13家上市公司發生(shēng)重大(dà)重組事件(jiàn)。這一“大(dà)魚吃(chī)小魚”的并購(gòu)現象與合縱連橫的“強強聯合”成爲“新常态”，屆時，“大(dà)者恒大(dà)，強者恒強”局面的形成，最終推動市場集中度越來(lái)來(lái)越高。随着樓市進入下半場，随着2017年年中樓市進入新一輪市場調整期，樓市的深度調整将導緻更多的中小房(fáng)企退出房(fáng)地産或被收購(gòu)，這對于綜合競争實力較強的房(fáng)企來(lái)講則成爲逆勢發展的機(jī)會，尤其是對于大(dà)型品牌房(fáng)企來(lái)講，會在樓市下半場這個階段繼續“大(dà)魚吃(chī)小魚”，增強自(zì)身(shēn)在行業内的規模化優勢。

  在政策持續加碼的情況下，企業銷售業績基本已成定局，億翰智庫分(fēn)析認爲，大(dà)型房(fáng)企現金流充沛，并已實現全國化布局，企業跨周期、抗風(fēng)險能力較強。即使2017年市場出現下行，對這類企業影(yǐng)響較小。重點在于制定戰略如(rú)何度過2017年可(kě)能會來(lái)的寒冬。

  行業大(dà)洗牌 房(fáng)企開辟新盈利增長點

  标普全球評級信用分(fēn)析師(shī)黃(huáng)馨慧預計(jì)，2017年中國房(fáng)地産開發商的合同銷售額或将下滑5%-10%，這對于标普去(qù)年同期時做出的2016年中國開發商銷售額将增長20%的預期，無疑是明顯逆轉。

  實際上近兩年，房(fáng)地産開發企業盈利能力處于下滑通道，不少房(fáng)企面臨淨利潤率持續走低，“增收不增利”的現象普遍存在。某地産研究中心統計(jì)數據顯示，今年前三季度，132家上市房(fáng)企合計(jì)營業收入爲8780.5億，而淨利潤隻有687.8億，平均利潤率跌至7.8%。三季度營業收入相(xiàng)比二季度環比下調了34.5%，而淨利潤下調幅度則達到了63%。

  随着房(fáng)地産行業利潤率持續下降，尋找新的利潤增長點，成爲大(dà)型房(fáng)企主要的戰略方向。早在今年年中，寶龍地産總裁許華芳就(jiù)表示寶龍的未來(lái)，一是通過管理(lǐ)的精細化向内部要利潤，從(cóng)粗放(fàng)到規範再到精益；　二是通過環節延伸向價值鏈後端要利潤，開辟新的可(kě)持續的盈利點。寶龍将在商業營運環節的精準化、定制化、互聯網化方面發力。

  同策咨詢研究部總監張宏偉認爲，雖然2017年下半年會遭遇市場調整期，但(dàn)衆所周知，市場低迷期地價相(xiàng)對合理(lǐ)，屆時，房(fáng)企可(kě)以選擇核心城(chéng)市進行拿地布局“換倉”，調整城(chéng)市布局，争取城(chéng)市優質土(tǔ)地資源，争取2018年下半年之後下一輪市場上行周期的發展機(jī)會。