12月5日(rì)，中國恒大(dà)發布了其11月份的銷售簡報。當月，恒大(dà)完成合約銷售額約爲321.4億元，合約銷售面積約爲331.1萬平方米，同比分(fēn)别增長80.0%、54.6%，合約銷售均價爲每平方米9707元，創下其曆史單月最高記錄，同比增長16.4%。

  2016年1月份至11月份，恒大(dà)累計(jì)合約銷售金額約達3488.5億元，同比增長102.4%，完成年度合約銷售目标3000億元的116.3%，累計(jì)合約銷售面積及銷售均價分(fēn)别約爲4195.0萬平方米及每平方米8316元，同比增長88.9%和7.1%。

  萬科(kē)方面，11月份公司實現銷售面積258.8萬平方米，銷售金額294.7億元。前11個月，萬科(kē)累計(jì)實現銷售面積2598.7萬平方米，銷售金額3413.6億元。

  對此，有業内人士指出，兩家龍頭房(fáng)企的銷售額相(xiàng)差不大(dà)，最後一個月很可(kě)能會加大(dà)銷售力度，以争奪銷售榜的首位。

  此外，截至11月29日(rì)，恒大(dà)共持有15.53億股萬科(kē)A股，占萬科(kē)已發行股本總額的14.07%，收購(gòu)萬科(kē)股份的總代價爲362.73億元。

  萬科(kē)拿地積極

  年内新增項目139個

  實際上，銷售額稍稍落後于恒大(dà)的萬科(kē)，近期在拿地方面一直表現積極。

  公告顯示，萬科(kē)自(zì)披露10月份業績簡報(11月2日(rì)-12月2日(rì))以來(lái)，新增加17個項目，其中8個項目是100%權益，9個是合營項目，這些項目主要分(fēn)布在廣州、上海、杭州、甯波、蘇州等一二線城(chéng)市，總共需要支付地價款爲146.43億元。其中耗資最大(dà)的地塊爲上海中興項目。該地塊位于上海市靜(jìng)安區，地塊淨用地面積約3.1萬平方米，容積率3.5，計(jì)容積率建築面積約11萬平方米。萬科(kē)擁有該項目49%權益，需支付地價款約53.95億元。

  此外，自(zì)今年以來(lái)，萬科(kē)每個月都(dōu)有拿地的新增項目，年内總共新增項目139個。

  而12月初，萬科(kē)在北京拿下的兩宗地塊更是引發市場的強力關注，原因則是這兩宗地塊全部要求開發商自(zì)持。

  據悉，9月30日(rì)北京推出房(fáng)地産調控新政，随後市規劃國土(tǔ)委拿出位于海澱區、大(dà)興區的4宗好地塊進行試點，全部采用“限房(fáng)價、競地價”的交易方式挂牌出讓——在土(tǔ)地出讓時就(jiù)鎖定了未來(lái)地塊上的房(fáng)價，同時鎖定地價上限。如(rú)果現場舉牌舉到地價上限，則轉爲競拍(pāi)自(zì)持面積，如(rú)果競到開發商自(zì)持100%，則轉爲申報高标準住宅。

  結果在第一批試點地塊的出讓中，參與地塊競拍(pāi)的多家房(fáng)企均投報自(zì)持比例達到100%。根據地塊出讓規則，有三宗地塊轉入标準商品住宅建設方案投報程序，經由專家組成的評選委員會對這些方案進行評分(fēn)後，最終确定出競得(de)人。

  而在經曆了近2周的“高品質商品房(fáng)建築方案”評審後，萬科(kē)以50億元獨得(de)海澱區西北旺鎮18号地；萬科(kē)住總聯合體(tǐ)則以59億元競得(de)海澱區西北旺鎮19号地。 

  随後，萬科(kē)集團副總裁、北京區域本部首席執行官兼北京公司總經理(lǐ)劉肖表示，将衆籌開發這兩宗地塊。

  其透露，萬科(kē)将與海澱、中關村片區的企業共同開發，然後将房(fáng)屋交給企業，由企業租給未來(lái)的核心員工(gōng)，目前接觸的企業中有70%都(dōu)樂意參與這個項目。

  據悉，萬科(kē)首先爲這兩個地塊建立衆籌平台，把項目分(fēn)成衆籌夥伴企業能夠接受的份額，同時又嚴格禁止分(fēn)割爲以戶爲單位份額。爲了不違反現行規定，萬科(kē)将以一個住房(fáng)單元的20戶到30戶或者一整棟樓作爲最小衆籌份額。

  此外，北京萬科(kē)還(hái)會作爲主要業主方負責房(fáng)屋建設和配套引進，參與衆籌的企業則在早期進行衆籌投資，同時向北京萬科(kē)提交相(xiàng)應的衆籌項目運營費用，在項目建設完成後，企業員工(gōng)可(kě)租賃相(xiàng)應房(fáng)源，租金再由衆籌平台直接返回相(xiàng)應企業，北京萬科(kē)則負責爲社區提供物業管理(lǐ)和配套經營服務。

  100%自(zì)持賺錢不易

  或有更多戰略層面考慮

  對此，同策咨詢研究中心總監張宏偉表示，持有型物業可(kě)以做抵押套現，本身(shēn)就(jiù)可(kě)以盤活解決企業投資壓力，尤其在一線城(chéng)市土(tǔ)地增值的速度本身(shēn)也是一筆收益。

  不過，中原地産首席分(fēn)析師(shī)張大(dà)偉則認爲，4宗出租用地将70年持有出租，部分(fēn)房(fáng)企之前的政策寬松預期将基本落空，從(cóng)變現角度看(kàn)，未來(lái)可(kě)能的變現途徑隻有租金REITs或者股權整體(tǐ)轉讓，但(dàn)計(jì)算市值将不可(kě)能按照(zhào)銷售價格計(jì)算，按照(zhào)70年租金計(jì)算的話(huà)，除非發生(shēng)嚴重的通貨膨脹，否則按照(zhào)4宗地的區位，價值将非常低，房(fáng)企不虧損的可(kě)能性很小。

  而萬科(kē)方面此前曾表示，公司拿地策略主要有三個特點。一是有一套嚴格的财務篩選标準，看(kàn)地、地價和未來(lái)收益來(lái)拿地，不會拿地王；二是在區域選擇上，考慮一、二線城(chéng)市，以及一、二城(chéng)市線附近的都(dōu)市圈中，可(kě)能成爲其衛星城(chéng)、軌道能夠通到的地方。也就(jiù)是經濟發展，就(jiù)業增長，有更多住宅業需求的城(chéng)市。三是不會跟風(fēng)，在市場較差時，果斷出手拿很多土(tǔ)地，而在市場較好時，則會采取股權合作等方式，拿小的地産商手中的一些存量土(tǔ)地，從(cóng)而控制拿地成本。

  有業内人士也指出，“一線城(chéng)市出讓的土(tǔ)地越來(lái)越少，幾乎每塊地對于房(fáng)企來(lái)說(shuō)都(dōu)是稀缺資源，因此即便是100%自(zì)持，競争也是相(xiàng)當激烈，很多時候房(fáng)企在一線城(chéng)市拿地考慮的已經不是眼前的盈利問(wèn)題，更多的是戰略上的考慮。”