險資在以另類方式切入房(fáng)地産行業。短(duǎn)短(duǎn)4天之内，景瑞向恒大(dà)出售了兩個項目公司股權，其中轉讓天津景秀置業全部股權、上海景麒49%股權。兩筆出讓作價19.54億元。
11月30日(rì)，寶能以10.34億元拍(pāi)下浙江錢江水利旗下浙江錦天房(fáng)産100%股權與債權、錦天物業100%股權。
陽光(guāng)城(chéng)以13.5億元總價收購(gòu)杭州中大(dà)聖馬置業與浙江物産良渚花苑等15家公司股權并承擔其債務，預計(jì)總成交資産過百億。
恒大(dà)、寶能都(dōu)是有險資背景的房(fáng)企，陽光(guāng)城(chéng)亦是，今年8月，陽光(guāng)城(chéng)以34億元收購(gòu)以色列保險巨頭鳳凰控股有限公司52.3%股權。
對此，同策咨詢研究部總監張宏偉指出，由于險資資金成本低，募集規模也較大(dà)，因此，擁有險資背景的房(fáng)企在這一輪股權并購(gòu)中具有優勢；類金融、小額貸等背景的房(fáng)企，在做股權投資的時候，資金使用的便利程度和優勢就(jiù)不如(rú)前者。
自(zì)調控以來(lái)，多宗股權并購(gòu)案例均出現恒大(dà)、融創、寶能的身(shēn)影(yǐng)。一名長期關注房(fáng)地産資本市場的業内人士指出，閩系房(fáng)企在市場波動周期中，較善于抓住并購(gòu)機(jī)會。除了銀行借款、公司發債等常規性融資外，公司股權、項目股權、在建工(gōng)程都(dōu)可(kě)能作爲融資抵押物；甚至購(gòu)買其他(tā)上市公司股權進行投資，再質押套現。加上民(mín)間資本利用較充分(fēn)，杠杆率較高。
上述業内人士指出，目前市場對物業資産價格估值偏高。對于賣方而言，短(duǎn)時間收益可(kě)期，因此部分(fēn)公司會有退出想法，直接賣項目股權。“這個現象隻是啓幕，10月份新政之後，明年下半年将會有更多房(fáng)企賣項目股權”。
房(fáng)地産市場的非理(lǐ)性繁榮，與上市房(fáng)企杠杆的快(kuài)速提升脫不了關系。如(rú)何有效控制杠杆正在成爲調控風(fēng)暴後，對房(fáng)企生(shēng)存能力的大(dà)考驗。
據同策咨詢對2016年三季度樣本上市房(fáng)企杠杆倍數的統計(jì)，排名前三位的是魯商置業、京投發展、天津松江，杠杆倍數分(fēn)别爲16.7倍、10.7倍、10.4倍，遠(yuǎn)高于平均值。
魯商置業三季度總負債395.5億元，資産負債率達94%。同期經營活動産生(shēng)的現金流量淨額爲-42.4億元，投資活動産生(shēng)的現金流量淨額爲-0.2億元，融資活動産生(shēng)的現金流量淨額爲-50億。
同策咨詢指出，即使現有負債全部續借，魯商置業2016全年合同銷售金額至少要達到70億以上才能維持資金平衡，而截至三季度末，其營業收入爲37億。在調控之下，四季度市場銷售遇冷(lěng)可(kě)能性極大(dà)。換句話(huà)說(shuō)，未來(lái)兩年，除非魯商置業仍保持前兩年的高周轉，且信貸不受緊縮政策影(yǐng)響，否則公司可(kě)能出現嚴重資金缺口。
而三季度信達地産杠杆達6.5倍，在同策咨詢統計(jì)中也處較高水平。該機(jī)構認爲，這是由于信達高價拿地引起。
經機(jī)構統計(jì)，2016年開年以來(lái)，信達地産已斥資215.13億元拿下三幅地塊，前11月其銷售額爲114億。同策指出，信達拿地背後，是大(dà)股東中國信達通過基金爲其“輸血”，再尋找操盤方。三季度信達地産資産負債率達87%。因此不難理(lǐ)解其在上海、深圳兩幅高價地上與泰禾展開合作。
同策咨詢研究部總監張宏偉指出，雖然目前環境下房(fáng)企融資額度有所增加，但(dàn)相(xiàng)比前幾個月仍然較少。融資成本浮動不大(dà)、融資渠道仍然多樣。2016年将近年底，由于多數公司債已完成發行，房(fáng)企融資多以銀行貸款等傳統融資方式爲主，較少采用市場化方式。但(dàn)從(cóng)房(fáng)企發布的融資計(jì)劃來(lái)看(kàn)，多家房(fáng)企發布了公司債、中期票據、短(duǎn)期融資券三種方式，總額共計(jì)1043億元人民(mín)币的市場化債權融資預案。
同策咨詢研報顯示，今年11月，40家典型上市房(fáng)企完成融資金額折合人民(mín)币363.72億元，環比10月增加51.45%，但(dàn)相(xiàng)比6-9月融資仍然較低。債權融資額度仍然占房(fáng)企融資總量的絕對比重（92.48%），其中境内銀行貸款成爲最主要渠道；信托、委托貸款額度也大(dà)幅上漲；11月沒有任何公司債發行，海外債權融資總量同步萎縮。本月股權融資中除融創中國發新股外，隻涉及股票期權計(jì)劃，在房(fáng)企融資總量中占比爲8.47%。
