人民(mín)網北京12月2日(rì)電 自(zì)中央政府在去(qù)年将房(fáng)地産去(qù)庫存當成這幾年的重點工(gōng)作之一後，連續放(fàng)寬的措施推動多個城(chéng)市的住宅銷售在今年大(dà)舉反彈，待售庫存明顯減少。

  但(dàn)商業地産顯然不在此列。在此前數年的商業地産建設熱(rè)潮導緻庫存急劇(jù)飙升之際，經濟增速的放(fàng)緩給商業地産的運營帶來(lái)了廣泛的影(yǐng)響，如(rú)今這一行業正面臨着比住宅愈發嚴重的壓力。

  據國家統計(jì)局的數據顯示，商品住宅待售面積在2月份觸及頂點之後已經持續減少。全國商品住宅待售面積較去(qù)年同期降低了6%，截至10月末的待售面積約爲4.1萬億平方米。

  而辦公樓和商業營業用房(fáng)的待售面積在同期則分(fēn)别增加了10.5%和12%，約爲3378萬平方米和1.56萬億平方米。國家統計(jì)局的商品房(fáng)待售面積指标主要統計(jì)已經竣工(gōng)但(dàn)尚未銷售或出租的商品房(fáng)面積。

  但(dàn)分(fēn)析人士認爲，這些數據顯然無法準确衡量商業地産潛在的龐大(dà)供應量，因爲待售面積的指标中并未包含那些正在建設或者尚未開工(gōng)但(dàn)已經出讓的地塊。

  中國住房(fáng)和城(chéng)鄉建設部政策研究中心主任秦虹表示，待售面積不能真正反映行業面臨的壓力。她在本周由《經濟觀察報》主辦的第六屆中國商業地産年會上表示，已經竣工(gōng)但(dàn)沒有銷售或出租的商品房(fáng)隻是整個供應量中的一部分(fēn)。

  在統計(jì)局公布的數據中，辦公樓和商業營業用房(fáng)的施工(gōng)面積同比分(fēn)别增長7.4%和5.2%，顯著高于住宅1.8%的同比增幅。辦公樓和商業營業用房(fáng)的施工(gōng)面積是2010年時的2.3倍和1.9倍。

  秦虹說(shuō)，這幾年的商業地産施工(gōng)面積增速超過了經濟增速，即使按照(zhào)企業自(zì)持30%的比例計(jì)算，商業地産在供應量和潛在供應量上均面臨着比住宅更爲嚴峻的問(wèn)題。

  包括政府、房(fáng)地産商、投資者等近年來(lái)對商業地産項目的熱(rè)情推動了這類物業的大(dà)肆興建，但(dàn)如(rú)今他(tā)們發現，受到電商沖擊、供應過量以及經濟下滑等因素的影(yǐng)響，想要通過商業地産獲取高投資回報的設想不再容易實現。

  與商品住宅主要通過銷售來(lái)進行周轉的發展模式不同，商業地産盡管也會将部分(fēn)物業分(fēn)割出售，但(dàn)更多的還(hái)是将其用于整體(tǐ)出租獲取租金收益，這樣的發展模式使商業地産更容易受到經濟環境和自(zì)身(shēn)運營能力的影(yǐng)響。

  這也更加考驗房(fáng)地産商對購(gòu)物中心等商用物業的運營能力。房(fáng)地産商們表示，這類物業更加難以複制。

  上海水遊城(chéng)商業投資管理(lǐ)公司曾經在2008年于南(nán)京開發了當時頗受關注的水遊城(chéng)購(gòu)物中心，将零售、休閑、娛樂等率先結合在一起。但(dàn)公司此後在其他(tā)城(chéng)市開發的水遊城(chéng)均未取得(de)成功，如(rú)今正在改造重來(lái)。

  該公司總經理(lǐ)王國慶在日(rì)前由觀點地産網舉辦的一個討(tǎo)論會上表示，公司起了個早，但(dàn)趕了晚集。他(tā)說(shuō)，公司在天津的項目，因爲建築工(gōng)程的原因，難以達到南(nán)京項目的水平，而在東北則遇到了經濟滑坡，在小城(chéng)市遇到了更大(dà)的難題。

  王國慶說(shuō)，公司如(rú)今已經收縮戰線，将重心放(fàng)在上海這樣的大(dà)城(chéng)市。

  類似水遊城(chéng)這樣的問(wèn)題成爲近年來(lái)商業地産開發商頻繁遇到的難題。随着購(gòu)物中心的不斷湧現，同質化現象嚴重下競争愈發激烈，那些沒有商業地産運營經驗的開發商更多面臨着倒閉或者虧損的結局。

  房(fáng)地産服務商第一太平戴維斯中國區董事長、首席執行官劉德揚對人民(mín)财經表示，中國房(fáng)地産商以住宅開發起家的特點，讓他(tā)們在商業地産的管理(lǐ)與運營方面缺少專業能力。

  他(tā)說(shuō)，随着商業地産供應量的激增，當市場競争加劇(jù)的時候，更多的商業地産商将面臨被淘汰的局面。

  電商的沖擊将購(gòu)物中心同質化嚴重的現象不斷放(fàng)大(dà)。據統計(jì)數據顯示，到目前爲止，中國約有4500個購(gòu)物中心，過去(qù)購(gòu)物中心強調不同品牌的組合模式如(rú)今被電商的便捷優勢沖擊變得(de)慘淡異常。

  香港元豐資本執行合夥人古迎輝認爲，國内高周轉、高産量會導緻商業地産同質化嚴重，其提供的産品與電商能夠提供的相(xiàng)同，這是商業地産容易被電商擊敗的原因。

  這也倒逼部分(fēn)商業地産運營商尋求業态方面的升級和創新，更多的購(gòu)物中心已經在往體(tǐ)驗式商業等差異化方向發展。

  旗下擁有多個人流頗旺購(gòu)物中心的大(dà)悅城(chéng)地産副總經理(lǐ)吳铮說(shuō)，大(dà)悅城(chéng)購(gòu)物中心已經走過了以超市和百貨爲主的階段，如(rú)今公司正在打造體(tǐ)驗式街區，會針對更新、更細的客戶需求組合相(xiàng)應的産品，吸引遠(yuǎn)端客群到達，産生(shēng)差異化競争優勢。

  他(tā)表示，公司會把更多的精力放(fàng)在體(tǐ)驗街區、主題式街區的打造，以及基于會員的深度價值挖掘。他(tā)說(shuō)，大(dà)悅城(chéng)未來(lái)會逐步轉變成爲一家商業地産的資産管理(lǐ)公司，不求自(zì)身(shēn)擁有太多物業，但(dàn)要逐步擴大(dà)管理(lǐ)的商場面積。

  這也是政府近期出台的政策中提倡的方向。國務院辦公廳在上月發布的《關于推動實體(tǐ)零售創新轉型的意見(jiàn)》中明确，應引導業态雷同、功能重疊、市場飽和度較高的購(gòu)物中心、百貨店(diàn)、家居市場等業态有序退出城(chéng)市核心商圈，支持具備條件(jiàn)的及時調整經營結構，豐富體(tǐ)驗業态，由傳統銷售場所向社交體(tǐ)驗、家庭消費、時尚消費、文化消費中心等轉變。

  黑(hēi)石集團中國房(fáng)地産部總裁、董事總經理(lǐ)王天兵(bīng)稱，公司對投資零售物業如(rú)今保持謹慎态度，包括小型商場、高端零售、不可(kě)變更設計(jì)結構的物業、位于供需失衡商圈的商場、位置不佳的購(gòu)物中心等商業地産項目甚少會出現在公司的投資組合裡(lǐ)。

  王天兵(bīng)說(shuō)，黑(hēi)石會投資那些在城(chéng)市核心區位的大(dà)型物業，通過提升管理(lǐ)以及調整租戶組合來(lái)提高商場的銷售，最終提升租金收入。