近幾個月來(lái)，南(nán)京、武漢、濟南(nán)、廈門(mén)等多個城(chéng)市先後出台樓市調控政策。但(dàn)記者觀察發現，近期全國土(tǔ)地拍(pāi)賣中仍有一些地産商高溢價購(gòu)買土(tǔ)地，天津、濟南(nán)、武漢等城(chéng)市土(tǔ)地拍(pāi)賣再次出現溢價超過200％現象，給樓市穩定帶來(lái)了負面效應。

  調控令下住房(fáng)成交量下滑房(fáng)企購(gòu)地熱(rè)情難退

  針對近幾個月的樓市搶購(gòu)熱(rè)潮，國内多個城(chéng)市出台調控政策，引導樓市理(lǐ)性發展，同時也打擊開發商在樓盤營銷環節出現的違規現象。國家統計(jì)局的數據顯示，從(cóng)新建商品住宅網簽成交量看(kàn)，一線和部分(fēn)熱(rè)點二線城(chéng)市中，多數城(chéng)市10月份成交量較9月明顯下降。

  記者注意到，大(dà)多數城(chéng)市的限購(gòu)政策隻針對樓盤的銷售和購(gòu)買環節，雖然提高了購(gòu)房(fáng)門(mén)檻，但(dàn)一些開發商的搶地熱(rè)情依然不減，在樓市調控令出台後，仍有不少城(chéng)市的土(tǔ)地拍(pāi)賣中出現“地王”現象。

  在11月22日(rì)多個城(chéng)市進行的土(tǔ)地拍(pāi)賣中，廣州、武漢、長沙等地再次出現“地王”現象。廣州市3宗土(tǔ)地拍(pāi)出樓面價超過40000元／平方米，拍(pāi)出價格刷新廣州土(tǔ)地交易紀錄。武漢一宗出讓總價達110.65億元的土(tǔ)地，長沙一宗成交總價28.99億元的土(tǔ)地，也刷新了兩地土(tǔ)地出讓總價紀錄。

  除一些城(chéng)市再次出現“地王”外，在11月的土(tǔ)地出讓中，不少城(chéng)市也存在房(fáng)企高溢價購(gòu)地現象。山(shān)東濟南(nán)高新區一地塊被中垠地産以92296萬元競得(de)，溢價率265％；四川成都(dōu)出讓的六宗商住地塊中，最高溢價率達200.77％；天津空港經濟區内3宗地塊以總價57.5億元成交，平均溢價高達494％。

  據中原集團的統計(jì)數據顯示，11月上旬，全國54個熱(rè)點城(chéng)市住宅成交量比10月同期下降10.7％，比9月同期下降16.2％。但(dàn)自(zì)6月份以來(lái)，部分(fēn)城(chéng)市新“地王”價格也較前期大(dà)幅飙升，此外，樓市調控政策實施後，近期各線城(chéng)市土(tǔ)地拍(pāi)賣溢價率近期再度擡頭，土(tǔ)地市場依然高溫難退。

  蘇州大(dà)學法學院劉磊教授認爲，目前部分(fēn)一二線城(chéng)市的房(fáng)地産市場，已被大(dà)量資本占據，在一些開發商推波助瀾和購(gòu)房(fáng)投機(jī)者的跟風(fēng)炒作下，一些商品住房(fáng)具有了金融産品屬性，因此高溢價買地行爲出現的頻率就(jiù)會很高，對于這種現象應有所控制。

  “面粉貴過面包”現象突出背後存在隐患

  國家統計(jì)局公布的數據顯示，9月、10月房(fáng)地産業土(tǔ)地成交價款仍然保持兩位數增長，9月增長率爲13.3％，10月則上漲至16.7％。業内人士分(fēn)析，從(cóng)數據的角度來(lái)看(kàn)，成交價款的高速增長，意味着樓市“面粉貴過面包”現象仍較爲突出。

  海通證券的一份研究報告分(fēn)析，“地王”頻出帶來(lái)更多“資産泡沫”，同時也給未來(lái)房(fáng)價房(fáng)貸留下隐患，這類地産泡沫應當引起警惕。記者觀察發現，今年以來(lái)，“地王”頻頻出現的同時，一些問(wèn)題也逐漸出現，不少開發商高價競拍(pāi)土(tǔ)地，但(dàn)自(zì)身(shēn)資金并不具備充足的實力。

  6月29日(rì)，濟南(nán)市唐冶片區一土(tǔ)地競拍(pāi)時共有13家房(fáng)企競價936輪，最終被帝華地産旗下公司拍(pāi)得(de)。但(dàn)在拍(pāi)地三個多月後，開發商一直未能支付首期35億土(tǔ)地出讓價款。最終，濟南(nán)市國土(tǔ)資源局11月17日(rì)發布公告，由于相(xiàng)關地産商未按規定繳納土(tǔ)地出讓價款，形成違約，将被解除《國有建設用地使用權出讓合同》，土(tǔ)地被濟南(nán)市收回，并将違約房(fáng)企納入土(tǔ)地交易市場誠信黑(hēi)名單。

  據蘇甯金融研究院的統計(jì)顯示，不少房(fáng)企購(gòu)地款實際繳付比例較低，而各地“地王”退地事件(jiàn)也屢見(jiàn)不鮮，不少高溢價拍(pāi)下土(tǔ)地的房(fáng)企并沒有投入真金白(bái)銀，卻成爲房(fáng)價上漲的主要推手，給樓市發展帶來(lái)負面影(yǐng)響。

  此外，今年拿下多個城(chéng)市“地王”的融信集團，其投入土(tǔ)地競拍(pāi)的金額已超過商品房(fáng)銷售額。據克而瑞研究中心的數據統計(jì)，今年以來(lái)融信集團已拿到14塊土(tǔ)地，其中有7塊地溢價率超過50％，14塊地的總價超過345億元，遠(yuǎn)超其去(qù)年一年的銷售總收入。

  中原集團研究報告指出，如(rú)此跳(tiào)漲的節奏并不利于市場平穩發展，部分(fēn)房(fáng)企頻頻出手高溢價買地，制造“地王”新聞，不僅加劇(jù)了房(fáng)地産市場的不穩定性，也彰顯了投資的焦躁。

  北京隆安律師(shī)事務所律師(shī)杜鵑認爲，衣食住行是基本生(shēng)活資料，但(dàn)目前住房(fáng)的價值已經遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了鋼筋水泥的價值，“面粉貴過面包”這一現象折射出目前土(tǔ)地的價值偏離(lí)甚遠(yuǎn)。

  調控仍存完善空間各地有望繼續加碼

  專家認爲，出台樓市調控政策不應隻針對商品房(fáng)銷售環節，在土(tǔ)地拍(pāi)賣與競标等環節也應繼續加強控制，從(cóng)多個角度來(lái)抑制此輪樓市的上漲熱(rè)潮。

  針對頻繁出現的高溢價購(gòu)地現象，一些城(chéng)市也陸續出台管控措施，鄭州市在出台的《關于促進房(fáng)地産市場持續平穩健康發展的通知》中規定，市内五區及鄭州高新區土(tǔ)地出讓時，網挂報價超過50％溢價率時，網挂報價中止，此舉被外界稱爲地産領域的“熔斷機(jī)制”。11月29日(rì)，上海、天津等城(chéng)市出台差别化房(fáng)貸新政，分(fēn)别提高首套房(fáng)、二套房(fáng)貸款首付比例，從(cóng)貸款角度對樓市進行調控。

  易居中國的研究稱，爲防止地價飙升成爲房(fáng)價上漲的推手，不排除地方政府将進一步加碼調控政策。就(jiù)政策而言，類似南(nán)京、天津、濟南(nán)等城(chéng)市出台的“土(tǔ)地限價”、“土(tǔ)地交易誠信黑(hēi)名單”、“差别化房(fáng)貸”等政策可(kě)能會在更多城(chéng)市出現。

  國海證券一份研究報告分(fēn)析，就(jiù)全國範圍而言，重點調控城(chéng)市的土(tǔ)地市場已經出現降溫，政府出台的一系列調控手段，使得(de)前期地王集中區域開始出現地價回落現象。爲進一步調控樓市，防止土(tǔ)地拍(pāi)賣價格非理(lǐ)性增長，後續可(kě)能會有更爲嚴格的調控措施。

  安邦智庫研究人員認爲，要抑制房(fáng)地産泡沫，除“限貸限購(gòu)”之類的政策外，還(hái)要綜合發力，抑制信貸的過快(kuài)增長，加快(kuài)農村土(tǔ)地制度改革，增加更多有效供給，從(cóng)各方面給樓市降溫創造有利條件(jiàn)。

  業内人士分(fēn)析，市場在如(rú)此嚴厲的調控之下依然持續亢奮，既有本地需求的堅實支撐，也反映出當前調控政策還(hái)存在進一步完善的空間。如(rú)何在控制土(tǔ)地拍(pāi)賣、購(gòu)房(fáng)等多個環節不理(lǐ)智行爲的同時，健全可(kě)持續的住房(fáng)供應體(tǐ)系，滿足不同人群和家庭類型的多樣化需求，應成爲今後相(xiàng)關規範政策出台的方向。