“認房(fáng)又認貸”落地北京

  “十一”之後，全國多地樓市遭遇調控政策密集“轟炸”，購(gòu)房(fáng)政策總體(tǐ)已經比較嚴厲的上海，又于日(rì)前祭出一個“大(dà)招”。

  11月28日(rì)，上海出台新政，自(zì)2016年11月29日(rì)起，居民(mín)家庭購(gòu)買首套住房(fáng)申請(qǐng)商業貸款的，首付款比例不低于35%。在上海市已擁有1套住房(fáng)的或在上海市無住房(fáng)但(dàn)有住房(fáng)貸款記錄的居民(mín)家庭申請(qǐng)商業貸款，購(gòu)買普通自(zì)住房(fáng)的，首付款比例不低于50%；購(gòu)買非普通自(zì)住房(fáng)的，首付款比例不低于70%。

  這意味着，繼新一輪限購(gòu)收緊後，限貸又拉開帷幕。随後即有消息稱，北京和廣州有可(kě)能跟進。而北京商報記者11月29日(rì)從(cóng)一開發商處獲悉，事實上，北京地區已經有銀行主動執行了“認房(fáng)又認貸”的政策。

  某家銀行的一位支行信貸人士也證實了這一消息，該人士告訴北京商報記者，該支行的某個房(fáng)地産項目已經開始“認房(fáng)又認貸”，但(dàn)其他(tā)項目“隻認房(fáng)”。另有一家國有銀行和一家股份制銀行的信貸人士表示，确實聽到了風(fēng)聲，可(kě)能很快(kuài)會下通知，隻是目前還(hái)沒有。

  而更多的銀行還(hái)維持執行“隻認房(fáng)、不認貸”的政策。一家國有銀行信貸人士介紹，對于名下無住房(fáng)但(dàn)是有房(fáng)貸記錄的，參照(zhào)購(gòu)買首套住房(fáng)的相(xiàng)關貸款政策執行；一家股份制銀行人士也表示，如(rú)果有房(fáng)貸未還(hái)清，就(jiù)算二套，如(rú)果有房(fáng)貸已還(hái)清，就(jiù)算首套。

  所謂“認房(fáng)又認貸”政策是指，隻要名下有房(fáng)産，就(jiù)算二套房(fáng)，即“認房(fáng)”；如(rú)果名下無房(fáng)産，但(dàn)有過房(fáng)貸記錄，也算二套房(fáng)，被稱爲“認貸”。此前，北京市于9月30日(rì)印發的《關于促進本市房(fáng)地産市場平穩健康發展的若幹措施》（“930政策”）中，對二套房(fáng)隻看(kàn)名下房(fáng)産數量，并不要求銀行執行認貸政策。

  中原地産首席分(fēn)析師(shī)張大(dà)偉認爲，北京“930政策”不屬于“認房(fáng)又認貸”，二套房(fáng)隻看(kàn)名下房(fáng)産數量。而上海是屬于不管名下有無房(fáng)産，都(dōu)按照(zhào)二套房(fáng)執行，屬于“認房(fáng)又認貸”，目前來(lái)看(kàn)上海房(fáng)貸政策更嚴格。

  銀行爲何主動收緊

  需要解釋的是，按照(zhào)銀行規定，購(gòu)房(fáng)人應該和借款人是同一人，那麽爲何會出現“沒有買過房(fáng)，名下卻有房(fáng)貸”的情況呢(ne)？

  一位國有銀行信貸部人士介紹，實際上，在購(gòu)房(fáng)者申請(qǐng)貸款時會出現兩種情況，借款人多于實際購(gòu)房(fáng)人，或者實際購(gòu)房(fáng)人多于借款人，“沒有買過房(fáng)，名下卻有房(fáng)貸”的情況屬于前者。比如(rú)一對夫妻想買一套房(fáng)子，但(dàn)房(fáng)子特别貴，老公的收入不夠，銀行允許夫妻二人各出一份申請(qǐng)，用于共同購(gòu)房(fáng)，其中至少有一個借款人和房(fáng)子戶主（即實際購(gòu)房(fáng)人）是一緻的。假設房(fáng)子在丈夫名下，但(dàn)作爲共同申請(qǐng)人的妻子，其征信可(kě)能也被記了一筆貸款。

  照(zhào)此邏輯，名下沒有房(fáng)卻也被執行二套房(fáng)利率标準的購(gòu)房(fáng)者自(zì)然覺得(de)有點“坑”。對于部分(fēn)銀行主動收緊的舉動，張大(dà)偉認爲，部分(fēn)銀行選擇“認房(fáng)又認貸”，主要是爲了縮減房(fáng)貸的量。

  而在偉嘉安捷企劃經理(lǐ)吳昊看(kàn)來(lái)，銀行可(kě)能一方面是出于房(fáng)貸額度的考慮。吳昊表示，比如(rú)開發商和某銀行合作，這家銀行房(fáng)貸額度滿了，放(fàng)貸要求就(jiù)會嚴格一點，目前每家銀行的政策都(dōu)不一樣。這一說(shuō)法也被一位國有大(dà)行信貸部人士提及，該人士稱，年末該行額度已經較爲緊張，銀行沒有剩餘的額度去(qù)放(fàng)貸了，就(jiù)會相(xiàng)對收緊政策。

  易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進做出了另一種分(fēn)析。他(tā)認爲，雖然北京房(fáng)貸政策沒有明确說(shuō)“認房(fáng)又認貸”政策，但(dàn)部分(fēn)銀行開始實施這一政策，主要因爲商業銀行貸款部門(mén)希望選擇更加優質、更加符合政策導向的客戶。對于購(gòu)房(fáng)者而言，需要警惕這方面的風(fēng)險，最近如(rú)果有貸款需求，可(kě)以抓緊辦理(lǐ)。

  實際上，除了年底因素外，監管層也希望銀行方面放(fàng)緩房(fáng)貸的發放(fàng)。據11月11日(rì)央行發布的數據顯示，10月按揭貸款依然是新增信貸的主力，占比高達75%。“如(rú)此高的信貸占比必然引發樓市信貸調控的加碼。”一位分(fēn)析人士說(shuō)道。

  加速房(fáng)價調整

  從(cóng)本輪樓市調控政策來(lái)看(kàn)，目的就(jiù)是爲了給樓市降溫，讓高房(fáng)價回落。11月28日(rì)上海頒布的樓市新政再次震動市場，業内人士指出，“認房(fáng)又認貸”的規定将極大(dà)壓縮改善型住房(fáng)需求，短(duǎn)期内會對房(fáng)價造成影(yǐng)響。

  實際上，對于購(gòu)房(fáng)者而言，如(rú)果按照(zhào)“認房(fáng)又認貸”政策，購(gòu)房(fáng)壓力将大(dà)幅增加。一位購(gòu)房(fáng)者向北京商報記者表示，她名下沒有房(fáng)，但(dàn)有過貸款記錄，如(rú)果按照(zhào)“認房(fáng)又認貸”政策，她再購(gòu)房(fáng)屬于二套房(fáng)，不僅首付比例将從(cóng)35%提高至50%，利率也将上浮1.1倍。利率上浮之後，每個月的房(fáng)貸需要多還(hái)1000元，總共需要多還(hái)40萬元。“如(rú)果真的執行，估計(jì)隻能放(fàng)棄購(gòu)房(fáng)計(jì)劃。”該購(gòu)房(fáng)者說(shuō)道。

  而北京地區有銀行主動執行，是否可(kě)見(jiàn)本地樓市調控政策還(hái)會加速調整？房(fáng)價是否還(hái)會進一步回落？吳昊認爲，政策越嚴，房(fáng)價肯定就(jiù)會下跌，政策打壓的就(jiù)是房(fáng)價的走勢，房(fáng)價降下來(lái)之後，才能穩定房(fáng)地産市場的健康發展。

  嚴躍進表示，“認房(fáng)又認貸”政策能抑制衆多炒房(fáng)行爲，從(cóng)而達到抑制房(fáng)價的作用。因爲炒房(fáng)者一般都(dōu)有貸款記錄，并利用商業銀行高杠杆操作，從(cóng)這個角度可(kě)以抑制購(gòu)房(fáng)需求，從(cóng)而達到抑制房(fáng)價的作用。不過，房(fáng)價往下走的可(kě)能性不大(dà)，未來(lái)兩個月房(fáng)價可(kě)能持平。

  張大(dà)偉表示，目前來(lái)看(kàn)，北京距離(lí)“認房(fáng)又認貸”僅一步之遙。北京未來(lái)是否執行“認房(fáng)又認貸”政策還(hái)看(kàn)樓市走勢，目前來(lái)看(kàn)，出台這個政策的可(kě)能性比較小。