編者按

  11月28日(rì)晚間上海發布調控加碼的通知，認房(fáng)又認貸的措施打擊了一衆改善性需求的購(gòu)房(fáng)者。此前的25日(rì)，天津已經發出深化樓市調控的通知。這是繼杭州、深圳、武漢調控加碼後新一輪城(chéng)市調控加壓行動。短(duǎn)短(duǎn)兩個月，樓市調控經曆了三次集體(tǐ)行動。本次的津滬接力，集中在限貸措施上，年關将至，多家銀行也“心照(zhào)不宣”放(fàng)緩放(fàng)貸速度，這些都(dōu)将有效抑制需求。而另一方面，針對開發商資金供應層面的調控也未放(fàng)松。從(cóng)房(fáng)地産公司債被叫停到收緊商業地産企業債，随後清理(lǐ)整頓違規進入房(fáng)地産的理(lǐ)财資金及對房(fáng)地産信托的專項檢查，直接捏緊“錢根”，使得(de)房(fáng)企的融資急劇(jù)下滑。中央維護房(fáng)地産市場保持穩定的決心或可(kě)以一窺。

  導讀(dú)

  樓市調控從(cóng)緊期還(hái)将至少延續6-9個月。此前過熱(rè)城(chéng)市的樓市交易量将進一步萎縮，房(fáng)價下降的城(chéng)市數量将進一步增多。

  11月28日(rì)晚間，上海、天津突然發布樓市調控政策，全面提高購(gòu)房(fáng)首付比例。該消息雖因深夜發布而令人意外，但(dàn)考慮到近期多地收緊樓市調控的舉措，又在意料之中。

  本輪調控的收緊從(cóng)年初就(jiù)已開始，國慶節前後曾有過一輪加碼，部分(fēn)城(chéng)市在11月又陸續收緊政策，曆時已9個多月。政策着力點，也從(cóng)最初的嚴查“首付貸”，過渡到限購(gòu)、限價，進而延伸到信貸政策層面。上海、天津此輪發布的政策，即被認爲是後一輪調控的延續。11月29日(rì)亦有消息稱，北京部分(fēn)銀行即将執行“認房(fáng)又認貸”政策。

  這些新政的信号意義絕不簡單。京、滬、深提高信貸門(mén)檻，或意味着信貸政策又一輪大(dà)範圍收緊。

  更讓市場緊張的，則是流動性收緊，以及資金成本的提高。盡管這種趨勢是由于美元升值等多方因素造成，但(dàn)其對市場的影(yǐng)響已然顯現，且很有可(kě)能從(cóng)根本上颠覆樓市升溫所依賴的寬松貨币環境。

  力度逐級加碼

  上海對樓市的調控，從(cóng)今年年初就(jiù)已展開。

  今年4月，上海市開展房(fáng)地産經紀專項整治工(gōng)作，重點查處捏造散布漲價信息，炒作房(fáng)價；隐瞞房(fáng)地産查封、抵押等權利限制狀況信息，誘騙消費者交易等行爲。“首付貸”同樣在清查之列。随後，6家中介機(jī)構和7家商業銀行被認定違規，并遭到處罰。

  10月8日(rì)，上海市住建委、規劃國土(tǔ)資源局聯合下發調控樓市的“滬六條”，在土(tǔ)地供應、拿地資金監管、預售管理(lǐ)等六個方面予以監管。随後，上海還(hái)成立商品住房(fáng)用地交易資金來(lái)源監管聯合工(gōng)作小組，開展土(tǔ)地交易資金監管工(gōng)作。

  最近的政策在11月28日(rì)發布，規定自(zì)2016年11月29日(rì)起，居民(mín)家庭購(gòu)買首套住房(fáng)申請(qǐng)商業貸款的，首付款比例不低于35%。在上海已擁有1套住房(fáng)的，或在本市無住房(fáng)但(dàn)有住房(fáng)貸款記錄的居民(mín)家庭申請(qǐng)商業貸款，購(gòu)買普通自(zì)住房(fáng)的，首付款比例不低于50%；購(gòu)買非普通自(zì)住房(fáng)的，首付款比例不低于70%。

  在本輪市場周期内，這三項政策被認爲代表了樓市調控的三個階段。

  本輪房(fáng)地産市場升溫始于去(qù)年年末，到今年年初，上海、深圳等一線城(chéng)市出現過熱(rè)現象。3月，以這兩個城(chéng)市爲首，清查“首付貸”等維護市場秩序的工(gōng)作展開，北京也随後跟進。

  在這期間，南(nán)京、蘇州、廈門(mén)等城(chéng)市因出現房(fáng)價上漲過快(kuài)、“地王”頻出的現象，也出手調控。主要措施體(tǐ)現在出台“限價令”，并略微提高信貸門(mén)檻等。

  第二輪調控政策集中在國慶長假前後，從(cóng)9月末至10月初，全國20多個城(chéng)市密集出台調控措施，政策内容集中在限購(gòu)、限價、增加供應等方面。從(cóng)部分(fēn)城(chéng)市開始清查拿地資金情況來(lái)看(kàn)，資金層面的收緊已現端倪。

  第三輪調控集中在11月。本月中上旬，杭州、深圳、南(nán)京、武漢等城(chéng)市都(dōu)在此前的基礎上進一步收緊了樓市政策，并将調控手段聚焦在了貨币政策上。上海、天津的做法，也被認爲基于同樣的邏輯。

  近日(rì)有消息指，北京部分(fēn)商業銀行将執行“認房(fáng)又認貸”的政策，并被多方證實。有媒體(tǐ)報道稱，在此之前，北京部分(fēn)銀行已悄然提高了首付比例。

  偉業我愛我家集團副總裁胡景晖向21世紀經濟報道表示，信貸政策的收緊對平抑房(fáng)價、穩定市場預期起到的作用更加直接、更加有效。也說(shuō)明樓市調控的力度正在逐步加碼。

  他(tā)還(hái)認爲，可(kě)以預見(jiàn)，未來(lái)一些未達到調控預期的城(chéng)市加碼調控将成大(dà)概率事件(jiàn)。

  流動性悄然收緊

  與房(fáng)地産行業的專項調控政策相(xiàng)比，更讓市場緊張的，是貨币政策的從(cóng)緊。

  11月29日(rì)，我國1年期利率互換（IRS）漲近8個基點報3.0875%，創2015年4月9日(rì)以來(lái)新高。

  銀行間同業拆放(fàng)利率也出現全面上行。29日(rì)，上海銀行間同業拆放(fàng)利率（Shibor）連續第14個交易日(rì)全線上漲。其中，隔夜shibor漲0.40個基點報2.3020%，9月30日(rì)以來(lái)首次突破2.30%；1個月Shibor漲1.19個基點，報2.8565%，連續14個交易日(rì)上漲；3個月Shibor漲0.59個基點報3.0172%，連漲29個交易日(rì)，創2010年12月底以來(lái)的最長連漲周期。

  公開市場操作方面，央行已經連續4日(rì)淨回籠。央行29日(rì)進行1900億逆回購(gòu)，當日(rì)公開市場有2000億逆回購(gòu)到期。

  在中原地産首席分(fēn)析師(shī)張大(dà)偉看(kàn)來(lái)，這一系列動作說(shuō)明，資金成本在提高，貨币流動性在減弱。結合銀監會11月4日(rì)要求對金融機(jī)構房(fáng)地産相(xiàng)關業務進行檢查，不難看(kàn)出資金層面的收緊速度明顯超出外界預期。

  根據中原地産的數據，今年10月，房(fáng)地産企業的債券融資規模爲684.88億元，環比下跌四成。而截至28日(rì)，11月房(fáng)企的債券融資規模僅爲195.4億元。随着銷售的下滑，房(fáng)地産企業的資金寬松局面将可(kě)能迅速惡化。

  對于貨币市場的收緊，中金标準數據機(jī)構的分(fēn)析指出，此輪調控并非管控房(fáng)價過快(kuài)上漲的短(duǎn)期之舉，而是在經濟新常态背景下，防範資産價格泡沫的中長期之策。

  該機(jī)構指出，由于經濟下行壓力較大(dà)，貨币政策在實際操作中偏于寬松，釋放(fàng)了大(dà)量流動性。“資産荒”的驅動下，這些資金大(dà)量湧入了房(fáng)地産市場，居民(mín)部門(mén)杠杆率大(dà)幅攀升，熱(rè)點城(chéng)市房(fáng)價快(kuài)速上漲，加劇(jù)了金融體(tǐ)系風(fēng)險。一旦房(fáng)價漲勢被透支或金融體(tǐ)系爆發“黑(hēi)天鵝”事件(jiàn)，房(fáng)價掉頭就(jiù)可(kě)能造成類似美國次貸危機(jī)式的金融風(fēng)險。

  多數受訪者認爲，這不僅意味着房(fáng)地産調控政策力度将進一步從(cóng)緊，調控周期也不會在短(duǎn)期結束。張大(dà)偉認爲，樓市調控從(cóng)緊期還(hái)将至少延續6-9個月。