“地王”再出江湖，最吸引眼球的标題是：205億，7個新地王！廣州樓市再次震驚全國！購(gòu)房(fáng)人徹夜無眠……．說(shuō)的是廣州11月22日(rì)多塊地招拍(pāi)挂的情況。其中，白(bái)雲新城(chéng)地塊折合樓面價46958元/平方米。成爲廣州名副其實的“地王”。業内人士計(jì)算，目前該地段的一手樓盤均價在40000元-45000元/平方米左右，樓面價已經超過了該地段一手房(fáng)的價格，除非未來(lái)房(fáng)價漲幅超過40%以上，否則無法賺錢。

  同一天産生(shēng)“地王”的還(hái)有今年的明星城(chéng)市武漢，以及長沙，其中廈門(mén)建發獲得(de)長沙梅溪湖120畝宅地，總價29億元，溢價180%。在此之前，天津、溫州、濟南(nán)等城(chéng)市也出現了“地王”，其中，11月9日(rì)，安邦以34億元摘桃花島組合地塊，成爲了溫州今年總價地王；天津金地以47.4億的總價競得(de)南(nán)開雙峰道地塊，住宅樓面價高達5.61萬/平方米，成爲天津目前最高單價地王。濟南(nán)則連續拍(pāi)出溢價率在200%左右的高溢價地塊。

  本次調控是認真的，而且絕對不會放(fàng)松

  在全國房(fáng)地産市場明顯降溫的情況下，土(tǔ)地市場“地王”仍然不不斷問(wèn)世，究竟意味着什麽？是開發商對未來(lái)整個房(fáng)地産市場的預期仍然很樂觀，還(hái)是在藐視近期風(fēng)聲鶴唳的房(fáng)地産調控政策。在之前的文章(zhāng)中，我特别提醒過，不要用過去(qù)的眼光(guāng)看(kàn)待本次房(fáng)地産調控。這次調控和以往最大(dà)的不同是擔心過度的投機(jī)和價格的快(kuài)速上漲導緻房(fáng)地産重蹈去(qù)年股市的覆轍。是爲了保護房(fáng)地産市場，而不是爲了打壓房(fáng)地産市場。在房(fáng)地産市場已經失控和陷入非理(lǐ)性的情況下，如(rú)果不出手調控，由于市場已經形成強大(dà)的合謀的力量，房(fáng)價繼續猛漲，市場繼續瘋狂，杠杆繼續增加的趨勢很難改變，如(rú)果對此置若罔聞，勢必加速房(fáng)地産暴漲之後暴跌的來(lái)臨。

  因此，可(kě)以肯定地講，這一次的調控是認真的，而且絕對不會放(fàng)松。而市場由于恐高對政策也特别配合。除了成交量的明顯下滑，價格也出現了松動的迹象。從(cóng)國家統計(jì)局10月份70個大(dà)中城(chéng)市的數據看(kàn)，70個大(dà)中城(chéng)市中，一線城(chéng)市和二線城(chéng)市房(fáng)地産市場明顯降溫，房(fáng)價環比漲幅快(kuài)速回落。

  一、二線城(chéng)市新建商品住宅價格環比分(fēn)别上漲0.5%和1.3%，分(fēn)别比9月份回落2.8和1.0個百分(fēn)點；二手住宅價格環比分(fēn)别上漲0.6%和0.8%，分(fēn)别比9月份回落2.9和1.1個百分(fēn)點。10月下半月新建商品住宅價格除深圳和成都(dōu)2個城(chéng)市繼續下降外，北京、天津、上海、廈門(mén)和鄭州等5個城(chéng)市也由升轉降，降幅在0.1至0.4個百分(fēn)點之間；廣州新建商品住宅價格環比持平；其餘7個城(chéng)市新建商品住宅價格環比漲幅進一步回落，回落幅度在0.4至3.3個百分(fēn)點之間。

  不要被個别城(chéng)市的表現遮住了眼睛

  我們在政策出台之後，多次預判，市場的降溫是必然的，無論是銷售量，還(hái)是價格，都(dōu)會出現回調。而且，我過去(qù)不斷的提醒大(dà)家，目前危險的一些城(chéng)市。既然如(rú)此，爲什麽這些城(chéng)市還(hái)會出現“地王”。在我看(kàn)來(lái)，天津、廣州、武漢、長沙等地出現新的“地王”，和這些城(chéng)市房(fáng)地産的基本面有很大(dà)的關系，絕非意味着中國房(fáng)地産的預期再次逆轉。天津其實已經進入一線城(chéng)市行列，房(fáng)價今年上漲快(kuài)符合邏輯，千萬不要用過去(qù)的眼光(guāng)看(kàn)天津！至于廣州，衆所周知，廣州今年在一線城(chéng)市中漲幅并不顯眼，甚至一度被發出廣州是否還(hái)屬于一線城(chéng)市的質疑。在全國很多城(chéng)市“瘋了”的情況下，廣州樓市一直比較安靜(jìng)，默默上漲，屬于我所認爲的絕對沒有危險的城(chéng)市，而且，白(bái)雲新城(chéng)地塊的位置也決定給了，在這個地方地價不可(kě)能太低。廣州樓市和北上深三個城(chéng)市比，最大(dà)的問(wèn)題是真正的高價樓盤太少，該高的不高，該低的不低。廣州作爲一線城(chéng)市，是10萬以上的樓盤最少的城(chéng)市。

  最近一直讓大(dà)家關注武漢。過去(qù)多年，我們對武漢這個城(chéng)市缺乏應有的尊重和關注。幾個數據可(kě)以證明武漢這個城(chéng)市多麽與衆不同：

  一是武漢的人口，2015年是1060萬，屬于中部城(chéng)鎮化率最高的城(chéng)市。從(cóng)目前武漢人口的增長态勢看(kàn)，到2025年，武漢人口至少應該在1500萬人，真正成爲中部特大(dà)型城(chéng)市；

  二是武漢的房(fáng)地産數據，2015年全國住房(fáng)銷量最大(dà)的城(chéng)市是哪一個？你(nǐ)肯定想不到是武漢，2015年，武漢新建住房(fáng)成交約22.4萬套，較上年增長約25%，連續5年刷新年度紀錄，全國第一，連續5年穩居全國三甲行列。從(cóng)今年前三季度的銷售情況看(kàn)，武漢今年銷售繼續占據全國第一沒有懸念；

  三是武漢目前房(fáng)價均價是多少？不到1萬。這三個數字其實告訴我們，武漢盡管今年房(fáng)價上漲迅猛，但(dàn)潛力仍然巨大(dà)，人口的增量和人口的年輕化程度，包括目前不到1萬的均價其實讓武漢成爲沒有危險的城(chéng)市之一。

  至于長沙，過去(qù)我不認爲是價值窪地，但(dàn)在全國其他(tā)城(chéng)市房(fáng)價猛漲之後，長沙和西安成爲了價格上真正的窪地，出現“地王”也正常。

  但(dàn)是，不要被個别城(chéng)市的表現遮住了眼睛。我仍然堅持，中國樓市2017年降溫是大(dà)概率，量價的調整會釋放(fàng)前期中國樓市的風(fēng)險。個别城(chéng)市出現“地王”，不意味着樓市逆轉，管理(lǐ)層不願意，市場也不願意。也千萬别說(shuō)什麽“北京房(fáng)價永遠(yuǎn)都(dōu)不會跌，有13.7億人撐着”的傻話(huà)。

  今天中國的房(fáng)地産市場和過去(qù)最大(dà)的不同，一是基本面逆轉，二是我們面臨的貨币環境的逆轉，以前釋放(fàng)大(dà)量貨币的同時，人民(mín)币也處于升值周期，房(fáng)價是可(kě)以撐得(de)住的，目前釋放(fàng)貨币，但(dàn)人民(mín)币進入貶值區間，對房(fáng)價進一步上漲形成了極大(dà)的制約。影(yǐng)響北京房(fáng)價最大(dà)的因素不是什麽“十三億人撐着”，而是極其變态的土(tǔ)地政策。在搞了近10個月的斷供之後，好不容易推出幾塊地，最後搞成了開發商全部“自(zì)持”，不能賣！這一方面給開發商未來(lái)的運營造成了極大(dà)的麻煩，另一方面又人爲制造短(duǎn)缺。用這種愚蠢的辦法來(lái)控制所謂的“地王”和高房(fáng)價，我也真的是醉了。