調控深化近兩個月，土(tǔ)地市場和樓市均出現一系列變化，但(dàn)外部資金的流向也爲這種變化帶來(lái)更多變數。

  中金公司近期發布的一份研報指出，房(fáng)企能夠規模擴張的背後，是2016年有約 5.5 萬億元的外部資金流入地産市場，房(fáng)企用這些資金在公開市場拿地、收購(gòu)、并購(gòu)等。與此同時，調控政策帶來(lái)負面影(yǐng)響，房(fáng)企将在2016年四季度和2017年一季度承壓；而從(cóng)2017年二季度起，伴随一二線城(chéng)市降幅收窄，有可(kě)能在下半年觸底反彈。

  中金公司研究發現，在前述流入房(fáng)地産市場的5.5萬億元外部資金中，來(lái)自(zì)銀行理(lǐ)财産品的資金在今年大(dà)幅增長，全年預計(jì)貢獻4萬億（占比超70%），成爲開發商外部資金的重要來(lái)源。

  綜合央行、保監會、中國保險資産管理(lǐ)協會、萬得(de)資訊、中金公司研究部的數據，理(lǐ)财産品、公司債、信托、保險等理(lǐ)财資金是主要來(lái)源，并且2016年的5.5萬億元，相(xiàng)比2015年的2.1萬億元翻了一倍還(hái)多。

  研究機(jī)構、中金公司均預測，2016年土(tǔ)地出讓金總額約爲4萬億元，換言之，房(fáng)企眼中仍有餘糧。中金研究部統計(jì)顯示，房(fáng)企在2013年、2014年拿地金額分(fēn)别超過4萬億，2016年前9月達到2.3萬億，全年有望達到4萬億。

  中金公司表示，2017年資金缺口僅會在開發商外部資金縮小超過15%，而拿地所需資金增長超過10%時才會出現。不過，金融主管部門(mén)已嚴格要求各商業銀行清理(lǐ)理(lǐ)财資金違規進入房(fáng)地産市場，這将對明年樓市産生(shēng)重要影(yǐng)響。

  上述機(jī)構統計(jì)顯示，截至9月底，一、二線城(chéng)市的庫存去(qù)化月數分(fēn)别爲9.3、9.4個月，可(kě)售資源增長15%，地産銷售下降15%。該情況下一、二線城(chéng)市庫存去(qù)化月數将提高到12.6、12.7個月，但(dàn)仍處10-14個月的健康區間内。若可(kě)售資源增長 30%，地産銷售下降 30%（可(kě)能性極低），一、 二線城(chéng)市庫存去(qù)化月數将提高到 17.3、17.5 個月，仍低于曆史高位（分(fēn)别爲 18.5、30.4 個月）。供需關系難有大(dà)的改變，因此房(fáng)價繼續上漲壓力仍然存在。

  中金預測，一二線城(chéng)市銷售均價在2017上半年将維持平穩，銷售面積在2016年四季度和2017年一季度将同比下降30%-40%，2017年二季度以後降幅将縮窄到10%-20%，銷售均價和銷售面積将在2017下半年重現正增長。而三四線城(chéng)市2017上半年，銷售均價有望同比增長5%-10%，銷售面積同比增長10%-15%，銷售均價和銷售面積增長勢頭在近2017年年中時減弱。

  這也成爲房(fáng)企布局分(fēn)化的主要原因。

  出于對利潤率的保護，房(fáng)企往往偏愛在一二線城(chéng)市拿地，而基于成本與戰略訴求，也有不少公司傾向于在一二線城(chéng)市周邊的三四線城(chéng)市拿地。

  一名機(jī)構分(fēn)析師(shī)指出，房(fáng)企戰略分(fēn)化的依據是，一二線城(chéng)市在未來(lái)5年将持續面臨供應短(duǎn)缺。也有機(jī)構認爲，“房(fáng)企資金充裕、一線城(chéng)市與核心二線城(chéng)市短(duǎn)期内供應缺口難以得(de)到根本解決、高地價”三大(dà)推動因素将支撐房(fáng)地産在明年下半年重回上升趨勢。

  這也吸引了大(dà)部分(fēn)年銷售規模在200億-300億元的房(fáng)企到一二線城(chéng)市拿地。比如(rú)福建房(fáng)企禹洲地産，銷售額在全國上市房(fáng)企中排名36位。其管理(lǐ)層向21世紀經濟報道記者透露，公司将進一步擴大(dà)在上海、合肥及廈門(mén)的投資物業組合。在禹洲地産近950萬平方米的土(tǔ)地儲備中，長三角占據53.2%、海峽西岸經濟區占42.2%。今年上半年公司毛利率達32.47%。