11月27日(rì)，《中共中央 國務院關于完善産權保護制度依法保護産權的意見(jiàn)》發布。

  引人矚目的是，意見(jiàn)在多處對于公衆關心的土(tǔ)地與房(fáng)屋财産問(wèn)題，作了說(shuō)明和安排，明确提出：研究住宅建設用地等土(tǔ)地使用權到期後續期的法律安排、細化規範征收征用法定權限和程序、賦予農民(mín)更多财産權利等。

  意見(jiàn)的發布，将對公民(mín)的土(tǔ)地與房(fáng)屋權益保護釋放(fàng)哪些新信号？記者采訪了權威專家進行深入解讀(dú)。

  焦點一 研究住宅土(tǔ)地使用權續期法律安排

  【文件(jiàn)精神】研究住宅建設用地等土(tǔ)地使用權到期後續期的法律安排，推動形成全社會對公民(mín)财産長久受保護的良好和穩定預期。

  【專家解讀(dú)】北京大(dà)學法學院教授常鵬翺認爲，意見(jiàn)尊重并回應了民(mín)意，傳遞了一個重要信号：既然研究的是續期的法律安排，并強調形成受保護的良好和穩定預期，那麽就(jiù)意味着，對于個人住宅土(tǔ)地使用權到期後政府會收回的擔心是不必要的。

  今年4月，溫州房(fáng)屋20年土(tǔ)地使用權到期事件(jiàn)引發社會高度關注。國務院1990年發布的《中華人民(mín)共和國城(chéng)鎮國有土(tǔ)地使用權出讓和轉讓暫行條例》中明确，土(tǔ)地使用權出讓最高年限按用途确定，其中居住用地70年、工(gōng)業用地50年、商業旅遊娛樂用地40年、其他(tā)或綜合用地50年。從(cóng)全國範圍内來(lái)看(kàn)，大(dà)部分(fēn)住宅的土(tǔ)地使用權年限都(dōu)是70年。公衆關注，不論是最高年限70年，還(hái)是低于這個年限，到期了該如(rú)何續期呢(ne)？

  中國人民(mín)大(dà)學民(mín)商事法律科(kē)學研究中心主任楊立新說(shuō)，目前，關于住宅用地使用年限續期的法律依據主要是物權法第一百四十九條規定，“住宅建設用地使用權期間屆滿的，自(zì)動續期”。目前的法律條文由于缺乏細則，如(rú)何“自(zì)動續期”存在不确定性，難以操作。

  楊立新認爲，續期問(wèn)題可(kě)以從(cóng)三個方面來(lái)考慮：一是不夠70年的，到期後必須都(dōu)續期到70年；二是70年到期後自(zì)動續期，相(xiàng)當于住宅建設用地使用權是一個無期限的物權，即一次取得(de)永久使用，國家不必每次續期每次都(dōu)收費；三是到期後經過自(zì)動續期變成永久性建設用地使用權之後，應當确定使用權人與國家所有權人之間的關系，可(kě)以考慮收取必要而不過高的稅金，但(dàn)應當經過立法機(jī)關立法決定。

  中國（海南(nán)）改革發展研究院院長遲福林認爲，意見(jiàn)提出财産權利保護問(wèn)題，實質是承認并尊重房(fáng)産已經成爲城(chéng)鎮居民(mín)重要财産權的現實。對于70年土(tǔ)地使用權到期後的處理(lǐ)，要拿出妥善的辦法。意見(jiàn)盡管沒有出台具體(tǐ)的内容，但(dàn)特别重要的是，指明了要向有利于财産保護的方向進行制度設計(jì)。

  專家認爲，意見(jiàn)也是強化物權法的表現，回應了凡是重大(dà)改革都(dōu)要于法有據。應當按照(zhào)民(mín)主、科(kē)學、透明立法的原則，通過法律手段來(lái)細化相(xiàng)關規定。

  焦點二 遏制征地與拆遷矛盾 不将公共利益擴大(dà)化

  【文件(jiàn)精神】完善土(tǔ)地、房(fáng)屋等财産征收征用法律制度，合理(lǐ)界定征收征用适用的公共利益範圍，不将公共利益擴大(dà)化，細化規範征收征用法定權限和程序。遵循及時合理(lǐ)補償原則，完善國家補償制度，進一步明确補償的範圍、形式和标準，給予被征收征用者公平合理(lǐ)補償。

  【專家解讀(dú)】憲法規定，國家爲了公共利益的需要，可(kě)以依照(zhào)法律規定對土(tǔ)地和公民(mín)私有财産實行征收或者征用并給予補償。遲福林等專家表示，随着各地城(chéng)鎮化進程加快(kuài)，土(tǔ)地矛盾日(rì)益凸顯。目前，個别地方政府打着公共利益的旗号，占用和征收土(tǔ)地，隻付出低價進行補償，轉手進行房(fáng)地産開發。最終，政府和開發商攫取高額利益，而部分(fēn)被征收人的合法權益沒有得(de)到保障，引發一系列群體(tǐ)性事件(jiàn)、刑事案件(jiàn)等尖銳矛盾，并造成失地農民(mín)等長遠(yuǎn)社會問(wèn)題。

  記者采訪發現，爲遏制上述亂象，國土(tǔ)部近年來(lái)每年多次挂牌督辦地方政府的違法征地問(wèn)題，并問(wèn)責有關負責人。遲福林認爲，意見(jiàn)的一個重點，就(jiù)是要科(kē)學界定公共利益的範疇，防止将公共利益随意擴大(dà)化。接下來(lái)，有關部門(mén)應該根據這個精神進行科(kē)學研究，确定好公共利益的邊界。

  中國社科(kē)院法學研究所民(mín)法室主任孫憲忠表示，建議(yì)規定公共利益的認定引入聽證程序。除了政府，利益受損代表和獨立的相(xiàng)關專家代表也應該參加。政府部門(mén)或者其他(tā)強勢的受益主體(tǐ)如(rú)果主張某一項目的建設是爲了社會公共利益的需要，應當承擔舉證責任。

  楊立新、常鵬翺等表示，受人關注的賈敬龍案，起因就(jiù)與征地拆遷有關。意見(jiàn)提到細化規範征收征用的法定權限和程序，這是最根本的法律約束。而遵循及時合理(lǐ)補償原則，關鍵是及時。到底是事前、事中還(hái)是事後？補償費用是多少？都(dōu)要在征收之前就(jiù)應該談好。

  中國人民(mín)大(dà)學法學院教授劉俊海建議(yì)，在适用實際損失賠償原則的過程中，應當引入價格評估程序，且評估機(jī)構應當是利益受損當事人和政府共同指定的機(jī)構。如(rú)果雙方不能形成一緻意見(jiàn)，應由法院指定評估機(jī)構。如(rú)果評估有誤，評估機(jī)構要承擔損害賠償責任。

  焦點三 落實用益物權 保障農民(mín)宅基地權益

  【文件(jiàn)精神】深化農村土(tǔ)地制度改革，堅持土(tǔ)地公有制性質不改變、耕地紅(hóng)線不突破、糧食生(shēng)産能力不減弱、農民(mín)利益不受損的底線，從(cóng)實際出發，因地制宜，落實承包地、宅基地、集體(tǐ)經營性建設用地的用益物權，賦予農民(mín)更多财産權利，增加農民(mín)财産收益。

  【專家解讀(dú)】“這項涉及數億農民(mín)切身(shēn)利益的規定要求，是對正在實施的宅基地制度改革的銜接與明确。”劉俊海等專家說(shuō)，過去(qù)，農民(mín)對農房(fáng)宅基地隻擁有使用權，造成抵押貸款受阻，農民(mín)進城(chéng)後宅基地使用權退出不暢，帶來(lái)一系列問(wèn)題導緻農民(mín)财産權利難以實現。

  記者采訪了解到，去(qù)年2月，全國人大(dà)授權北京市大(dà)興區等33個試點縣（市、區）行政區域，暫時調整實施土(tǔ)地管理(lǐ)法等相(xiàng)關規定，深化農村土(tǔ)地制度改革。其中15個試點縣市承擔宅基地制度改革試點任務。試點主要針對農戶宅基地取得(de)困難、利用粗放(fàng)、退出不暢等問(wèn)題，要完善宅基地權益保障和取得(de)方式，探索農民(mín)住房(fáng)保障在不同區域戶有所居的多種實現形式；探索進城(chéng)落戶農民(mín)在本集體(tǐ)經濟組織内部自(zì)願有償退出或轉讓宅基地。

  “過去(qù)，宅基地制度注重保障農民(mín)住有所居的社會保障權利。而在當前城(chéng)鎮化背景下，大(dà)量農民(mín)進城(chéng)，不少地區宅基地社會保障權利弱化，财産權利性質日(rì)益突出。”孫憲忠說(shuō)，在這種情況下，需要在發揮宅基地的社會保障作用的基礎上，有序賦予宅基地的财産性權利。

  據了解，經過一年多的試點，不少宅基地試點縣市已取得(de)實質性進展。湖北省宜城(chéng)市對當地宅基地完成測量确權後，首批5戶已獲得(de)共46萬元的農房(fáng)抵押貸款，8個試點村共有112戶村民(mín)選擇有償退出宅基地。

  劉俊海、常鵬翺等專家認爲，意見(jiàn)回應了農村“三塊地”的改革，提出落實宅基地的用益物權，賦予農民(mín)更多财産權利，增加農民(mín)财産收益，能夠使宅基地等原來(lái)的“死資産”在一定範圍内流動，最後變成“活資源”。