新華社北京１１月２０日(rì)電　題：房(fáng)價走勢趨穩　市場明顯降溫——樓市調控“再升級”動向追蹤

　　新華社記者

　　樓市調控“第一波”之後，“第二波”又襲來(lái)。

　　繼９月末近２０個熱(rè)點城(chéng)市陸續啓動新一輪樓市調控後，近日(rì)，深圳、杭州、武漢、南(nán)京等多地再度推出新政“升級版”，不僅首付比例進一步提高，本地戶籍購(gòu)買第三套房(fáng)更是被嚴格控制。

　　從(cóng)“徹夜排隊搶房(fáng)”到紛紛退購(gòu)房(fáng)定金，從(cóng)“過戶号一票難求”到個别樓盤交易量“一夜歸零”……調控重拳之下，樓市還(hái)将怎樣變化，房(fáng)價會否大(dà)幅走低？新華社記者深入１０餘個城(chéng)市，追蹤樓市最新變局。

　　交易量回調明顯　降“虛火(huǒ)”效果顯著

　　國家統計(jì)局本月１８日(rì)最新數據顯示，一線和熱(rè)點二線城(chéng)市因地制宜、因城(chéng)施策實施調控政策以來(lái)，房(fáng)價走勢明顯趨穩。７０個大(dà)中城(chéng)市中一二線城(chéng)市房(fáng)地産市場明顯降溫，三線城(chéng)市較爲穩定。

　　在北京，自(zì)國慶節實施“京八條”調控新政以來(lái)，許多購(gòu)房(fáng)者都(dōu)感受到“過山(shān)車”似的行情變化。

　　軟件(jiàn)工(gōng)程師(shī)楊先生(shēng)兩個月前想換一套西城(chéng)區的學區房(fáng)，由于當時房(fáng)價“脫缰”上漲，房(fáng)主加價兩次至７６０萬依然惜售。調控後不到一周，中介又打電話(huà)來(lái)說(shuō)房(fáng)主願意賣了。可(kě)楊先生(shēng)卻害怕自(zì)己“高位接盤”而不再盲目跟風(fēng)。

　　“新政對我們影(yǐng)響不知道還(hái)将持續多久。”位于北京西南(nán)五環外的某“剛需盤”銷售人員坦言，過去(qù)休息日(rì)能接待３０組左右客戶，現在最多幾組。而在海澱區某“改善盤”售樓處，記者停留的兩個多小時裡(lǐ)，鮮有客戶光(guāng)顧，曾經人頭攢動的看(kàn)房(fáng)熱(rè)潮不複存在。

　　“進入１１月以來(lái)，各地新房(fáng)和二手房(fáng)整體(tǐ)成交量再度環比回落，且降幅均有所擴大(dà)，一些非調控城(chéng)市也受到了政策的外溢影(yǐng)響。”中原集團研究董事程澐認爲，限購(gòu)政策再度收緊，意味着地方的調控力度存在繼續趨緊的可(kě)能。

　　在房(fáng)價曾“領漲”全國的深圳，經過兩次調控加碼後樓市顯著“降溫”。根據深圳市規土(tǔ)局公布的日(rì)交易情況計(jì)算，１０月份，深圳新建商品住宅成交面積同比下降２２．１％，二手房(fáng)成交下降６．２％；從(cóng)價格看(kàn)，新房(fáng)成交均價５５６１１元每平方米，環比下降１０％。至此，深圳房(fáng)價連續三個月上漲勢頭得(de)到扭轉。

　　一線城(chéng)市漲勢不再，熱(rè)點二線城(chéng)市更是“轉冷(lěng)”。記者看(kàn)到，一些樓盤甚至出現批量退房(fáng)現象；有的二手房(fáng)中介門(mén)口，前來(lái)解約的市民(mín)甚至排起了隊，但(dàn)大(dà)規模違約并未出現。

　　“由于限購(gòu)限貸，客戶要麽失去(qù)購(gòu)房(fáng)資格，要麽掏不起增加的首付，更多的是借機(jī)緩一緩。我們有５０多位交過意向金的客戶基本都(dōu)申請(qǐng)退款了；另外８８位付完定金的客戶也有部分(fēn)放(fàng)棄交易。”蘇州工(gōng)業園區東沙湖路(lù)某新樓盤的銷售人員感歎說(shuō)，現在投資投機(jī)者肯定看(kàn)不到了，剛需改善者也選擇觀望。

　　“由于網簽有滞後期，預計(jì)１０月以來(lái)各地成交回落的行情，将在１１月、１２月數據集中體(tǐ)現。”偉業我愛我家集團副總裁胡景晖說(shuō)。

　　未開盤項目壓力大(dà)　部分(fēn)樓盤将“調價保量”

　　記者實地走訪出台新政城(chéng)市的多個樓盤發現，雖然調控後新建商品房(fáng)普遍遭遇看(kàn)房(fáng)人數銳減、交易量跳(tiào)水等降溫行情，但(dàn)截至目前，大(dà)部分(fēn)一手樓盤價格暫時還(hái)沒出現明顯的下滑。面對濃厚的觀望情緒，部分(fēn)在售項目準備用“買贈”和“優惠促銷”等方式吸引購(gòu)房(fáng)者；一些未售項目幹脆推遲了申請(qǐng)預售開盤時間。

　　“說(shuō)沒有壓力是假的，看(kàn)着售樓處空蕩蕩，肯定會有擔心，但(dàn)是今年的任務已經完成得(de)差不多了，如(rú)果集團在其他(tā)城(chéng)市銷售情況也不太好，不排除适當調價沖量。”蘇州一家港資房(fáng)地産開發商負責人說(shuō)。

　　記者注意到，由于這一輪房(fáng)地産的火(huǒ)爆行情，一線城(chéng)市和部分(fēn)熱(rè)點二線城(chéng)市的存量商品房(fáng)得(de)到了相(xiàng)當程度的消化，一些樓盤隻剩下小部分(fēn)預售房(fáng)，開發商的資金壓力普遍緩解。因此面對調控後的市場蕭條，大(dà)部分(fēn)開發商選擇了暫時先“扛一扛”。特别是一些外企、央企和國有房(fáng)地産開發商，由于融資成本更低，更傾向于保持價格穩定，“繼續開”“慢(màn)慢(màn)賣”。

　　“作爲開發商，我們也希望平穩發展，不願意經曆市場的大(dà)起大(dà)落；更害怕過度透支，未來(lái)沒得(de)做。”杭州濱江房(fáng)産集團股份有限公司副總經理(lǐ)朱立東說(shuō)，此前房(fáng)價的猛漲連自(zì)己都(dōu)沒有想到，國慶假期各地陸續出台樓市新政是幫助市場糾偏的必要舉措，目的是通過抑制投機(jī)投資，讓住房(fáng)回歸居住屬性。

　　一個典型的現象是，杭州多個樓盤外地客明顯減少。而前期從(cóng)杭州透明售房(fáng)研究院的數據看(kàn)，杭州外來(lái)人購(gòu)房(fáng)比例８月份達到了三分(fēn)之一，９月更是升至四成之高。

　　南(nán)京工(gōng)業大(dà)學天誠不動産研究所執行所長吳翔華說(shuō)，現在“剛需”和投資投機(jī)客都(dōu)陷入觀望，未來(lái)三個月至半年内，高位運行的房(fáng)價可(kě)能開始出現松動，特别是一些交通位置差、配套設置不全的項目，價格有回落空間。

　　專家和業内人士一緻認爲，今年以來(lái)制造了無數話(huà)題的“地王”房(fáng)企，未來(lái)日(rì)子可(kě)能是最難過的。尤其是那些實力有限而又“高溢價”拿地的房(fáng)企，遭遇新政調整期，或将面臨生(shēng)與死的抉擇。

　　市場盼“因城(chéng)施策”　長期穩預期需多管齊下

　　“短(duǎn)期看(kàn)，嚴格的調控措施有效抑制了房(fáng)價過快(kuài)上漲的勢頭，規範了市場秩序，調控效果初步顯現。但(dàn)長期看(kàn)，政策影(yǐng)響還(hái)不好判斷。”清華大(dà)學房(fáng)地産研究所所長劉洪玉認爲，推進房(fáng)地産市場健康平穩發展需要多管齊下。從(cóng)地方出台的限購(gòu)措施看(kàn)，意在遏制投資投機(jī)性購(gòu)房(fáng)需求，對自(zì)住需求是保護的，這些政策會随着不同城(chéng)市的特點和市場條件(jiàn)的改變而進一步完善。

　　記者采訪中，一些地方房(fáng)管局負責人、開發商以及專家學者認爲，目前無論是北上廣深等一線城(chéng)市，還(hái)是經濟快(kuài)速發展的熱(rè)點二線城(chéng)市，本地居民(mín)的剛需和改善型需求仍大(dà)量存在。應避免調控政策誤傷合理(lǐ)購(gòu)房(fáng)者，同時防止合理(lǐ)需求過分(fēn)抑制，形成“蓄水池效應”，未來(lái)造成報複性反彈。

　　位于深圳蛇口的“山(shān)語海”是國慶新政後開盤的第一個項目。盡管觀望情緒濃厚，但(dàn)開盤當天，記者看(kàn)到前來(lái)選房(fáng)的人并不少，中小面積依然銷售順暢，最終推出的５００餘套房(fáng)源銷出５９．５％，均價爲５．８萬元每平方米。

　　在距離(lí)鄭州市區較遠(yuǎn)的南(nán)龍湖，雖然有的樓盤尚未開盤，但(dàn)前來(lái)考察的看(kàn)房(fáng)者随處可(kě)見(jiàn)。一位“８０後”購(gòu)房(fáng)者小晏告訴記者，本打算在市裡(lǐ)買一套９０平方米、均價１．２萬元左右的房(fáng)子，由于限購(gòu)後首付提高到３０％，她轉而選擇均價約七、八千元的南(nán)龍湖地塊。

　　“既然是打擊投資投機(jī)，爲何作爲首套房(fáng)也提高了負擔？”小晏說(shuō)，市場雖說(shuō)清淨了，但(dàn)心裡(lǐ)仍患得(de)患失——買吧(ba)，怕房(fáng)價下跌；不買吧(ba)，又怕房(fáng)價繼續漲。最期盼的是房(fáng)地産能有一個穩定預期。

　　而“科(kē)學規劃”“因城(chéng)施策”成爲專家建議(yì)的關鍵詞。

　　事實上，當前不同地區樓市之間的分(fēn)化愈發顯著，市場結構差别較大(dà)，調控的力度和方式方法也應有所不同。來(lái)自(zì)住建部門(mén)的數據顯示，同樣是限購(gòu)限貸城(chéng)市，濟南(nán)、蘇州、武漢、杭州、廣州等地的商品房(fáng)庫存去(qù)化期都(dōu)已不到９個月，超出合理(lǐ)區間下限。

　　“這次各地的調控相(xiàng)比之前的統一限購(gòu)體(tǐ)現了更多的地區性特點，但(dàn)從(cóng)房(fáng)地産市場的健康發展來(lái)講，調控能力建設還(hái)有很大(dà)的‘成長空間’。”江西師(shī)範大(dà)學城(chéng)建學院教授陶滿德建議(yì)，政府首先應基于當地人口增長、經濟發展等，對房(fáng)地産業有一個中長期的科(kē)學規劃；然後才是密切監控，引導市場。隻有政策穩，預期才會穩；預期穩，市場就(jiù)能穩。（記者姜琳、郁瓊源、張興軍、楊紹功、孔祥鑫、孫飛、周強）