新華社北京１１月２０日(rì)電 題：調控之後的樓市會走向何方？——三問(wèn)房(fáng)地産業發展走向
新華社記者
全國２０多個城(chéng)市前不久陸續出台房(fáng)地産調控政策，爲過熱(rè)的樓市踩下“刹車”。點刹降溫之下，市場會由此進入“寒冬”嗎(ma)？投資面大(dà)、産業鏈長的房(fáng)地産行業，未來(lái)的發展空間和機(jī)遇在哪裡(lǐ)？新華社記者近日(rì)赴多地調研樓市，采訪了業界、學界和政府官員。
房(fáng)地産市場進入衰退期了嗎(ma)？
房(fáng)地産市場進入衰退期了嗎(ma)？房(fáng)地産投資需求峰值是否已過？處于多方利益博弈下的房(fáng)地産業，未來(lái)走勢牽動各方神經。
中國發展研究基金會副理(lǐ)事長劉世錦認爲，房(fáng)地産投資曆史需求峰值已過，這是一個大(dà)的判斷，是一個大(dà)的格局。
過去(qù)１５年，我國房(fáng)地産業以超過２０％的年均增速發展。而全國房(fáng)地産開發投資增速在２０１５年降至２０００年有數據記錄以來(lái)最低點，僅爲１％。國家統計(jì)局最新數據顯示，今年前１０個月，全國房(fáng)地産開發投資同比名義增長６．６％。
劉世錦說(shuō)，城(chéng)鎮居民(mín)住宅構成房(fáng)地産投資７０％，其曆史需求峰值是１２００萬到１３００萬住戶，２０１４年已經達到峰值，之後房(fáng)地産投資總量上就(jiù)是持平，然後逐步回落。預計(jì)在今後不久時間内就(jiù)會回到正常的狀态。
不少業界和專家認爲，“屯地生(shēng)金”的暴利“黃(huáng)金時代”已經過去(qù)，但(dàn)依然處于大(dà)周期向前的“白(bái)銀時代”。
萬科(kē)集團副總裁劉肖說(shuō)，中國城(chéng)鎮化在繼續，收入水平在提高，消費在升級，過去(qù)驅動我國房(fáng)地産市場發展的核心驅動因素沒有消失，我國房(fáng)地産市場進入以理(lǐ)性增長爲特點的“白(bái)銀”時代，仍有發展潛力。
融創東南(nán)區域公司副總邵佳認爲，中國樓市存在大(dà)周期和小周期，整個大(dà)周期是向前的，目前隻是處于投資過熱(rè)的一個小周期。
北京一家知名民(mín)營房(fáng)企區域負責人認爲，近期陸續出台的房(fáng)地産新政可(kě)能會對短(duǎn)期内市場交易帶來(lái)影(yǐng)響，但(dàn)不會影(yǐng)響房(fáng)地産企業長期的投資信心。企業不排斥調控，非理(lǐ)性上漲是一種不健康狀态。“我們相(xiàng)信房(fáng)地産市場會平穩增長下去(qù)。”
中國社科(kē)院城(chéng)市與競争力研究中心主任倪鵬飛說(shuō)，基于房(fáng)地産周期的經驗和未來(lái)趨勢的判斷，本世紀以來(lái)中國房(fáng)地産存在２至３年的周期。２０１６年下半年到２０１７年上半年，房(fáng)地産市場可(kě)能迎來(lái)一個短(duǎn)期的調整期，政府行政調控和制度變革的力度決定調整的幅度和時間提前還(hái)是延長。
未來(lái)發展空間還(hái)有多大(dà)？
愛恨交織房(fáng)地産。一方面，房(fáng)地産行業對經濟增長可(kě)形成重要支撐，另一方面，過度投機(jī)引發泡沫，扭曲資源配置，損害實業和創新，爲長期經濟發展埋下隐患。
房(fáng)價上漲過快(kuài)無異于懸在中國經濟頭上的“達摩克利斯之劍”。一些輿論關注房(fáng)地産走勢，也討(tǎo)論着是否有房(fáng)地産泡沫。
杭州透明售房(fáng)研究院院長方張接說(shuō)，泡沫缺乏很科(kē)學的界定，按照(zhào)租售比和房(fáng)産收入比這些國際标準來(lái)說(shuō)，我們的确處于警戒線。但(dàn)它們是否适用于中國市場，需要打一個問(wèn)号。
但(dàn)對于房(fáng)價過度上漲的危害，業界卻持普遍一緻看(kàn)法：如(rú)果暴漲就(jiù)有可(kě)能暴跌，就(jiù)可(kě)能會引發系統性金融風(fēng)險。此外，各路(lù)資金大(dà)量流向房(fáng)地産，也會導緻實體(tǐ)經濟投資越來(lái)越少，并對社會風(fēng)氣帶來(lái)不良影(yǐng)響。
長遠(yuǎn)看(kàn)，中國經濟轉型升級背景下，房(fáng)地産市場發展空間有多大(dà)？
在控制好投資和投機(jī)需求的前提下，房(fáng)地産業發展空間的決定性因素是實際需求。當前，我國住房(fáng)消費正從(cóng)“有房(fáng)住”向“住好房(fáng)”轉變，未來(lái)的有效需求将取決于更完善的住房(fáng)配套、更優質的公共服務、更綠色健康的品質和環境。
“城(chéng)市裡(lǐ)改善性需求生(shēng)生(shēng)不息，人們對好房(fáng)子的追求會經曆一個相(xiàng)當長的過程。”方張接說(shuō)。
房(fáng)地産企業碧桂園對我國１６００多個三四線城(chéng)市進行了市場調研。碧桂園文化與品牌管理(lǐ)部負責人說(shuō)，根據調研結果，三四線城(chéng)市居民(mín)的改善性需求很明顯，尤其對品質優、有物業服務、社區環境好的住房(fáng)需求高。目前碧桂園項目進入了３００多個三四線城(chéng)鎮，未來(lái)空間依然很大(dà)。
調控如(rú)何因城(chéng)施策？
房(fáng)地産市場的長期健康發展，離(lí)不開良好的市場規則。馴服房(fáng)價過快(kuài)上漲的“猛獸”，需共同運用市場之手和行政之手。
當前房(fáng)地産市場分(fēn)化态勢明顯。一方面，一二線熱(rè)點城(chéng)市房(fáng)價上漲過快(kuài)，如(rú)珠三角、長三角、京津冀地區的部分(fēn)城(chéng)市，以及内地的一些區域性中心城(chéng)市。另一方面，東北、西北、西南(nán)地區的多數城(chéng)市市場平穩，一些三四線城(chéng)市庫存壓力仍然較大(dà)。
中國房(fáng)地産業協會原副會長朱中一說(shuō)，目前多數三四線城(chéng)市去(qù)庫存壓力和熱(rè)點城(chéng)市控房(fáng)價壓力同時存在，調控政策要根據市場變化及時做出調整，未來(lái)調控應兼顧去(qù)庫存和控房(fáng)價，市場才能平穩發展。
“房(fáng)地産調控須實行分(fēn)類指導，因城(chéng)施策。”中山(shān)大(dà)學南(nán)方學院房(fáng)地産系系主任廖俊平說(shuō)，熱(rè)點城(chéng)市的調控重點是控房(fáng)價、防風(fēng)險、防泡沫，三四線城(chéng)市和縣城(chéng)的重點依然是去(qù)庫存。
劉肖說(shuō)，因城(chéng)施策不僅要從(cóng)需求端發力，關鍵要在供給側結構性改革的大(dà)思路(lù)下，從(cóng)土(tǔ)地、房(fáng)産的供給端着手建立長效機(jī)制，優化地産、租房(fáng)、普通商品房(fáng)、保障房(fáng)等的供應結構。
對于北上廣深等一線城(chéng)市，北京市房(fáng)地産中介協會會長、中原集團首席運營官李文傑建議(yì)，盤活存量更應成爲市場增長的主要空間。“雖然一些城(chéng)市的房(fáng)屋空置量無法統計(jì)，但(dàn)房(fáng)屋空置的情況卻很普遍。希望政府優化調控政策，讓改善性住房(fáng)的購(gòu)買人群可(kě)以進入市場。”
受訪專家表示，未來(lái)開發商需圍繞新的消費需求和習慣進行個性化定制服務，發展社區商業、養老、旅遊、文化等配套服務，打造新型房(fáng)地産增長模式和産業集群。
中國社科(kē)院财經院綜合經濟研究部副主任汪紅(hóng)駒說(shuō)，當前房(fáng)地産市場區域分(fēn)化嚴重，冷(lěng)熱(rè)不均，已經産生(shēng)了資源錯配，也加大(dà)了宏觀調控難度。未來(lái)要着力推進均衡發展和協調發展，縮小區域性地區差距和城(chéng)鄉差别，推進公共服務均等化，以産業發展帶動科(kē)學合理(lǐ)的城(chéng)鎮化，引導人口流動，因城(chéng)而異制定房(fáng)地産調控政策，緩解房(fáng)地産市場嚴重分(fēn)化的局面。（王優玲、孔祥鑫、楊紹功、馬劍、李倩倩）
