20城(chéng)成樓市調控重點區域 多地樓市迎新一輪收緊

　　四季度樓市成交量下滑或成定局

　　限購(gòu)令削減需求基數 限貸升級加大(dà)購(gòu)房(fáng)成本

　　近日(rì)來(lái)，杭州、深圳、武漢相(xiàng)繼發布房(fáng)地産收緊新政，預示着樓市調控新一輪風(fēng)暴襲來(lái)。據知情人士向《經濟參考報》記者透露，現階段重點調控名單在之前的北上廣深、天津、南(nán)京、蘇州、杭州等16個城(chéng)市的基礎上，增加石家莊、南(nán)昌、長沙、青島4個城(chéng)市，這也意味着未來(lái)這20個城(chéng)市均存在繼續加強調控的可(kě)能性。

　　業内人士表示，樓市調控政策頻出，覆蓋面不斷擴展，在政策頻加壓力的情況下，預計(jì)未來(lái)房(fáng)地産市場降溫趨勢延續，四季度樓市成交量下滑或成定局。

　　增壓 各地調控頻繁升級

　　14日(rì)深夜，武漢市房(fáng)管局下發通知，從(cóng)11月15日(rì)起，武漢市主城(chéng)區正式實行升級版樓市調控政策，提出強化住房(fáng)限購(gòu)限貸措施、切實加大(dà)住宅用地及住房(fáng)供應、嚴防土(tǔ)地市場價格過快(kuài)上漲等六大(dà)措施。

　　根據通知要求，在武漢市主城(chéng)區内，當地戶籍人口購(gòu)買首套住房(fáng)（含新建商品住房(fáng)和二手房(fáng)），申請(qǐng)商業貸款的，最低首付爲30%。第二套普通商品住房(fáng)最低首付比例爲50%；第二套非普通商品住房(fáng)，最低首付比例爲70%。對在武漢市擁有兩套及以上住宅的（業主），暫停向其出售住房(fáng)。

　　非戶籍人口方面，在武漢市主城(chéng)區購(gòu)買首套住房(fáng)，應當提供自(zì)購(gòu)房(fáng)之日(rì)前兩年（含兩年）連續在本市繳納社會保險或個人所得(de)稅證明，對補繳的社會保險及個人所得(de)稅不予認定，商業貸款最低首付比例30%。對在本市已擁有一套住房(fáng)的，暫停向其出售住房(fáng)。

　　同日(rì)，深圳發布公積金貸款新政，調整住房(fáng)公積金貸款首付比例。具體(tǐ)執行爲住房(fáng)公積金繳存職工(gōng)家庭名下在深圳無房(fáng)，使用公積金貸款首套住房(fáng)，首付比例最低爲30%；職工(gōng)名下有一套住房(fáng)的，使用公積金貸款再次購(gòu)房(fáng)，首付比例不低于70%。

　　而在此之前，11月9日(rì)淩晨，杭州發布調控新政，在前期限購(gòu)以及上調住房(fáng)公積金貸款二套房(fáng)首付比例、商業性住房(fáng)貸款二套房(fáng)首付比例的基礎上，進一步實施住房(fáng)限購(gòu)、上調住房(fáng)公積金貸款和商業性住房(fáng)貸款首付比例、暫停發放(fàng)第三套及以上住房(fáng)貸款，并将加強對首付資金來(lái)源審核、加強對土(tǔ)地競買資金來(lái)源審查。

　　其中，非戶籍人口購(gòu)房(fáng)需提供自(zì)購(gòu)房(fáng)之日(rì)起前兩年内在本市連續繳納一年以上個人所得(de)稅或社會保險證明，且不允許補繳。公積金貸款方面，首套住房(fáng)或擁有一套住房(fáng)并已結清購(gòu)房(fáng)貸款的，首付款比例從(cóng)不低于20%調整爲不低于30%；擁有一套住房(fáng)但(dàn)未結清相(xiàng)應商業性購(gòu)房(fáng)貸款，再次申請(qǐng)住房(fáng)公積金貸款購(gòu)買普通自(zì)住住房(fáng)的，首付款比例從(cóng)不低于50%調整爲不低于60%；擁有兩套及以上住房(fáng)或未結清住房(fáng)公積金貸款的，不得(de)申請(qǐng)住房(fáng)公積金貸款。

　　中原地産首席分(fēn)析師(shī)張大(dà)偉分(fēn)析認爲，近日(rì)來(lái)，各地調控政策頻繁出現升級。且本輪房(fáng)地産調控與往年最大(dà)的不同是，持續的打補丁，加壓力，并且疊加曆史最嚴格的執行力度。

　　擴圍 調控發力20城(chéng)

　　有知情人士表示，杭州、深圳、武漢三城(chéng)新政隻是第二輪調控收緊的開始。據介紹，此前重點調控的多個城(chéng)市，一旦房(fáng)價漲幅難降，均将繼續采取收緊措施。

　　“此前住建部公開過前期漲幅較高的重點16個城(chéng)市名單，現階段該名單再擴圍。”上述人士指出，目前重點調控城(chéng)市名單已從(cóng)之前的16個增加至20個。具體(tǐ)來(lái)看(kàn)，在此前的北京、上海、廣州、深圳、天津、南(nán)京、蘇州、杭州、合肥、廈門(mén)、鄭州、武漢、濟南(nán)、無錫、福州、成都(dōu)等16個重點城(chéng)市的基礎上，增加石家莊、南(nán)昌、長沙、青島4個近期房(fáng)價上漲較快(kuài)的城(chéng)市。

　　上述知情人士表示，此輪調控重點是不能出現大(dà)幅度的漲幅。因此，不僅僅隻是名單重點城(chéng)市從(cóng)嚴調控，連續漲幅較高的城(chéng)市都(dōu)将是調控重點。這也意味着，部分(fēn)漲幅較快(kuài)的城(chéng)市均将再次面臨調控升級。

　　同時，全國各地繼續大(dà)力開展房(fáng)地産市場整治行動，預計(jì)今年四季度調控城(chéng)市的政策環境都(dōu)将維持從(cóng)緊局面。包括銷售誤導、炒作，捂盤惜售、暗中加價、捆綁搭售等違規行爲，輕則公開通報、處罰，列入各地失信黑(hēi)名單，重則追究刑事責任。此外，嚴控與房(fáng)地産相(xiàng)關的資金流動，落實信貸政策，嚴格清理(lǐ)和管控“首付貸”和開發貸款資金。

　　“本輪房(fáng)地産調控最大(dà)的特征是執行力度前所未有地嚴格。”張大(dà)偉表示，這也意味着，未來(lái)将有一批漲幅較快(kuài)的城(chéng)市繼續加強調控措施。

　　盡管國慶小長假期間，我國多個城(chéng)市集中收緊調控，從(cóng)住房(fáng)成交量到銷售額均有明顯下滑，樓市熱(rè)度明顯下降。但(dàn)有部分(fēn)城(chéng)市房(fáng)價漲幅仍然較快(kuài)。

　　中國指數研究院數據顯示，2016年10月，全國100個城(chéng)市(新建)住宅價格中位數爲7306元/平方米,環比上漲2.20%,同比上漲2.67%。具體(tǐ)來(lái)看(kàn)，100個城(chéng)市中，漲幅超過2%的城(chéng)市達35個，長沙環比上漲4.08%、南(nán)昌上漲3.68%，佛山(shān)上漲3.22%，杭州上漲2.99%，濟南(nán)、青島環比上漲2.89%、2.56%，多個城(chéng)市漲幅依然較大(dà)，另外，不在名單内的蕪湖環比上漲4.35%，南(nán)甯上漲3.02%，廊坊環比上漲3.77%，常州上漲3.36%，常熟上漲3.57%。

　　把脈 樓市或持續降溫

　　CRIC研究中心報告顯示，10月28個重點城(chéng)市商品住宅成交量環比下跌15%，大(dà)部分(fēn)出台調控政策的熱(rè)點城(chéng)市成交量顯著下滑，如(rú)濟南(nán)、蘇州、無錫、鄭州成交環比跌幅均超五成。

　　CRIC研究中心研究員楊科(kē)偉表示，10月多城(chéng)政策頻出，政策轉向偏緊以及供應萎縮，市場觀望情緒逐漸放(fàng)大(dà)，但(dàn)同比來(lái)看(kàn)，僅有4成城(chéng)市成交較去(qù)年下跌。

　　該中心的數據顯示，10月北京成交量環比下滑41%，上海環比下滑18%，但(dàn)是廣州與深圳成交環比分(fēn)别上漲11%和53%。二線城(chéng)市方面，鄭州環比下調76%，濟南(nán)環比下調58%，蘇州、無錫分(fēn)别下調59%和50%。

　　“但(dàn)需注意的是，成交下滑不僅受消費者預期影(yǐng)響，更多的是房(fáng)企資金壓力小，選擇捂盤，或個别項目因拿不到預售證已經停盤休假，因此供應量難有較大(dà)起色。”楊科(kē)偉指出，近期多部委發聲強調整頓市場秩序，尤其是對預售證審批這塊力度将加大(dà)，甚至有部分(fēn)已經完成全年業績的房(fáng)企，直接休假停盤。

　　數據顯示，10月，房(fáng)企推盤量大(dà)幅減少，30個重點城(chéng)市商品住宅新增供應量環比下降24%，尤其是多數城(chéng)市在9月供應量創下新高後，下降幅度頗大(dà)。其中，一線城(chéng)市10月商品住宅供應量較上月減少63%,北、上、廣、深新增供應同環比全部下滑，廣州供應量環比銳減72%；二、三線城(chéng)市整體(tǐ)供應爲2070萬平方米，環比下滑18%,僅6個城(chéng)市供應量環比上漲，如(rú)杭州、廈門(mén)、無錫和武漢等，主要是這些城(chéng)市9月份供應量處于相(xiàng)對低位。相(xiàng)比之下，大(dà)部分(fēn)城(chéng)市供應量同比、環比雙雙下跌，佛山(shān)、常州跌幅超過6成。

　　在此背景下，重點城(chéng)市供求比多有下降，北京、廣州、南(nán)昌、佛山(shān)、福州等城(chéng)市供求比僅爲0.3，市場供遠(yuǎn)小于求，庫存消化周期上海同比下滑83%，杭州、無錫同比下滑67%，長沙下滑66%，南(nán)京下滑60%，青島下滑55%。

　　因此，楊科(kē)偉指出，限購(gòu)令的“回歸”直接削減了需求基數，限貸升級則加大(dà)購(gòu)房(fáng)成本，預計(jì)購(gòu)房(fáng)者觀望情緒将愈發濃郁，四季度成交量下滑已成定局，尤其是和去(qù)年四季度相(xiàng)比，大(dà)幅下滑不可(kě)避免，絕對量将維持一到兩個季度低位。

　　楊科(kē)偉同時表示，考慮到國際環境等因素，貨币政策可(kě)能不會出現大(dà)轉向，但(dàn)房(fáng)地産行業資金将會定向收緊調控。另外，本輪調整的最終目的是控制“瘋炒”的地價、房(fáng)價，一旦地價沒有明顯回落，預計(jì)接下來(lái)還(hái)會有更嚴厲的政策出台。