抑制樓市資産泡沫，金融領域正在持續發力。
繼銀監會嚴禁銀行理(lǐ)财資金違規進入房(fáng)地産領域、上海證券交易所(下稱“上交所”)明确房(fáng)地産公司債不得(de)購(gòu)置土(tǔ)地後，央行上海總部3日(rì)又發布了《關于切實落實上海市房(fáng)地産調控精神 促進房(fáng)地産金融市場有序運行的決議(yì)》(下稱《決議(yì)》)，維護房(fáng)地産金融市場秩序。
在興業銀行首席經濟學家魯政委看(kàn)來(lái)，央行上海總部作爲行業主管部門(mén)，特别是作爲監管部門(mén)，在“滬六條”出台未滿月之際重申房(fáng)産調控政策，等同于是地方政策的“加強版”。
《第一财經日(rì)報》采訪獲悉，目前多家銀行在總行層面已有對房(fáng)地産類業務“從(cóng)嚴準入”、“加強風(fēng)控”或“嚴格執行當地監管政策”的精神傳達。
不少業内人士在接受本報記者采訪時表示，嚴控信貸等各類資金違規進入，對于土(tǔ)地市場的“降溫瀉火(huǒ)”很有必要。此次《決議(yì)》的下發也極可(kě)能成爲地方從(cóng)金融領域加強樓市調控的“第一槍”。
嚴控房(fáng)企融資
7月和10月的兩次中央政治局會議(yì)都(dōu)提到了“抑制資産泡沫”，第二次更是直接細化到了貨币政策上，要求“在保持流動性合理(lǐ)充裕的同時，注重抑制資産泡沫和防範經濟金融風(fēng)險”。
在業内人士看(kàn)來(lái)，在不少房(fáng)企此前拼命拿地的背景下，嚴控土(tǔ)地交易資金來(lái)源，能夠更好地降低整個房(fáng)地産行業的風(fēng)險。
事實上，“一行三會”在金融領域對于樓市進行調控的措施正在不斷加碼。銀監會10月下旬發布了三季度經濟金融形勢分(fēn)析會内容，會議(yì)指出要加強理(lǐ)财資金投資管理(lǐ)，嚴禁銀行理(lǐ)财資金違規進入房(fáng)地産領域;加強房(fáng)地産信托業務合規經營。上交所10月底又下發了《關于試行房(fáng)地産、産能過剩行業公司債券分(fēn)類監管的函》，明确房(fáng)地産企業債募集資金不得(de)用于購(gòu)置土(tǔ)地。
此次央行上海總部的《決議(yì)》則是首個地方性的金融領域樓市調控的“升級版”，從(cóng)而進一步加強商品住房(fáng)用地交易資金來(lái)源監管。
根據《決議(yì)》，各商業銀行切實防止信貸等各類資金，尤其是理(lǐ)财資金違規進入土(tǔ)地市場。中原地産首席分(fēn)析師(shī)張大(dà)偉告訴本報記者，嚴控土(tǔ)地交易資金來(lái)源是上海在諸多城(chéng)市的房(fáng)地産調控新政中的一個創新點。
《第一财經日(rì)報》記者昨日(rì)采訪某股份制銀行上海分(fēn)行相(xiàng)關業務人士時獲悉，對接土(tǔ)地市場的開發商融資，尤其是新增業務及一些結構化融資的産品設計(jì)，已經有收緊的迹象，項目審查趨嚴。
張大(dà)偉表示，今年國慶期間全國20多個城(chéng)市相(xiàng)繼出台的房(fáng)地産調控政策堪稱“史上最嚴”，其嚴格并非體(tǐ)現在政策本身(shēn)的力度，而是體(tǐ)現在落地執行，“這一輪房(fáng)地産調控和過去(qù)不太一樣的是，過去(qù)基本上是中央發布一個全國的調控政策，然後各地蔓延開來(lái)。這一輪各個城(chéng)市出台的政策都(dōu)不太一樣，的确是‘一城(chéng)一策’，而且各個城(chéng)市也在持續‘打補丁’，把一些内容繼續深化和深入。”
值得(de)注意的是，華南(nán)幾個熱(rè)點城(chéng)市的信貸業務或對接發債業務的銀行融資閘口雖然都(dōu)正常開放(fàng)，但(dàn)銀行對于房(fáng)企融資的準入标準也有所加強，随之提高的還(hái)有房(fáng)企融資的利率。
“(房(fáng)企融資)利率基本上全面提高了，這也是風(fēng)險定價的體(tǐ)現。”某股份制銀行廣州分(fēn)行的授信審批部門(mén)人士告訴本報記者，該行對某大(dà)型綜合性房(fáng)地産開發商的一單續做的業務利率，已經從(cóng)原先的5.4%上漲到了6%。
抑制投機(jī)需求
在嚴控房(fáng)企融資的同時，各地對于個人房(fáng)貸的審核也在加強，從(cóng)需求端抑制投機(jī)、投資需求。
此次出台的《決議(yì)》強調，要繼續加強對首付資金來(lái)源的審查，強化對借款人及其配偶收入證明真實性的審核，審慎評估借款人家庭償債能力，嚴禁變相(xiàng)規避調控政策和住房(fáng)信貸管理(lǐ)規定。雖然《決議(yì)》主要針對的是上海，但(dàn)對于今後其他(tā)各地啓動類似調控具有指導意義。
《第一财經日(rì)報》記者從(cóng)交通銀行獲悉，該行目前個貸政策的關鍵詞是“差别化”，即對居民(mín)自(zì)住型購(gòu)房(fáng)需求保持“積極支持”，同時進一步加強住房(fáng)信貸業務的風(fēng)險管控，把好客戶準入關。換句話(huà)說(shuō)，在抑制房(fáng)産投資、投機(jī)的情況下，保證正常的購(gòu)房(fáng)需求不受影(yǐng)響。
交通銀行新聞發言人帥師(shī)對本報記者表示，本輪房(fáng)地産市場熱(rè)度回升，一方面是自(zì)住和改善型購(gòu)房(fáng)需求在之前政策支持下的集中釋放(fàng)，另一方面也具有較明顯的資金推動型特征，居民(mín)财務杠杆随之放(fàng)大(dà)，價格泡沫在一定程度上存在并仍在持續集聚，因此銀行也會高度警惕後續市場風(fēng)險。
多名銀行個貸部門(mén)的人士告訴本報記者，不少銀行個人房(fáng)貸的操作層面已有多項嚴控措施落實。其中，“接力貸”、“合力貸”等信貸産品已經被收緊。
上述個貸金融産品的設計(jì)模式爲父母或子女(nǚ)成爲另一方共同借款人，借貸買房(fáng)。某股份制銀行上海分(fēn)行零售條線管理(lǐ)層人士告訴本報記者，銀行正在加強對涉及上述産品的貸款的審查力度，彙總相(xiàng)關貸款的整體(tǐ)規模及占比等數據，“估計(jì)接下來(lái)會是監管的檢查重點。”
在貸前審查方面，某大(dà)行相(xiàng)關業務人士表示，該行會進一步做實房(fáng)貸申請(qǐng)人的面簽面談，做實貸款人家庭收入證明真實性的審核。
此外，針對此前多地出現過的夫妻靠“假離(lí)婚”規避限貸的行爲，某股份制銀行上海分(fēn)行的“升級版貸審”做法是側面對“離(lí)婚家庭”進行諸如(rú)水、電、煤、電話(huà)、寬帶等公用事業出賬信息的調查，觀察賬單情況是否發生(shēng)異動；從(cóng)申請(qǐng)人住所的小區物業、居委、鄰居那裡(lǐ)進行側面求證，觀察“離(lí)婚”的夫婦是否還(hái)居住在一起、感情是否融洽等，以此判斷這對夫妻是否有“假離(lí)婚”可(kě)能。
調控效果顯著
控制信貸增長是此輪房(fáng)地産市場調控的重要方向之一。據統計(jì)，自(zì)9月30日(rì)起，目前已有22個城(chéng)市先後發布了新的樓市調控政策，具體(tǐ)措施就(jiù)是限購(gòu)、限貸、提高首付比例。在很多市場人士看(kàn)來(lái)，貨币是助推此輪房(fáng)地産上漲的重要因素之一。因此，解決貨币超發，控制信貸規模，也成爲抑制房(fáng)地産泡沫的重要突破。
10月6日(rì)，在華盛頓舉行的第四次二十國集團(G20)财長和央行行長會議(yì)上，中國人民(mín)銀行行長周小川指出，目前中國經濟中存在一些過剩産能，适當信貸增長可(kě)發揮逆周期調節作用。去(qù)年中國資本市場出現一定波動，爲維護金融穩定，當時階段性地出現了更多依賴銀行信貸融資的情況，但(dàn)市場恢複穩定後已不再有大(dà)的增加。随着全球經濟複蘇逐步正常化，中國也會對信貸增長有所控制。他(tā)還(hái)表示，近期中國部分(fēn)城(chéng)市房(fáng)價上漲較快(kuài)。中國政府對此高度重視，積極采取措施促進房(fáng)地産市場的健康發展。
10月12日(rì)，央行召集5家國有大(dà)行及12家股份制銀行高管及個貸、資産負債部門(mén)總經理(lǐ)，召開商業銀行住房(fáng)信貸會議(yì)，傳達房(fáng)地産調控的會議(yì)精神。央行要求各商業銀行理(lǐ)性對待樓市，加強信貸結構調整，強化住房(fáng)信貸管理(lǐ)，控制好相(xiàng)關貸款風(fēng)險。
目前來(lái)看(kàn)，各地樓市集中調控的效果顯著。
央行數據顯示，個人住房(fáng)貸款占當月新增貸款的比例自(zì)7月份以來(lái)開始逐漸下滑，7月、8月分(fēn)别達到98.69%和71.20%，9月份進一步下滑到了35.7%。
國家統計(jì)局10月21日(rì)發布的10月上半月與9月15個一線和熱(rè)點二線城(chéng)市住宅銷售價格變動對比數據顯示，各地房(fáng)價走勢開始趨穩。
