多個國家需審核資金來(lái)源 大(dà)額購(gòu)房(fáng)款出境有風(fēng)險 在開發商國内售樓處刷卡支付人民(mín)币被認爲最“靠譜”
海外置業 如(rú)何付款門(mén)道多
曾經，中國人置業旅遊地産主要還(hái)是集中在國内的旅遊城(chéng)市。而近幾年，越來(lái)越多的人置業時将眼光(guāng)放(fàng)在了全球市場，美國、英國、澳大(dà)利亞、馬來(lái)西亞等國家，都(dōu)成了中國人海外置業的熱(rè)門(mén)城(chéng)市。在國外有套房(fáng)，對于中國人已經不是什麽新鮮事兒，不過談起在國外買房(fáng)的經曆，卻很少有一帆風(fēng)順的。在海外置業遇上的諸多麻煩中，購(gòu)房(fáng)款支付首當其沖。海外置業，湊齊房(fáng)款隻是第一步，距真正購(gòu)房(fáng)成功還(hái)很遠(yuǎn)。
全球資産配置 沒有想象的那麽簡單
“錢”的問(wèn)題是困擾國人出境買房(fáng)的關鍵問(wèn)題，實際上在這個問(wèn)題上，各國的管理(lǐ)規定大(dà)相(xiàng)徑庭，買房(fáng)前一定要充分(fēn)了解了在進入“出手”程序。否則極有可(kě)能把投入的錢打了水漂。
一在巴黎買房(fáng)的北京人，在接受北京青年報記者采訪時，講述了她的“遭遇”。
餘女(nǚ)士是賣了一套北京的閑置房(fáng)後把錢彙入巴黎銀行的，當時她看(kàn)好的是一套巴黎市中心的公寓房(fáng)。此前她掌握的資訊包括“全球資産配置”、法國房(fáng)産稅費以及“北京的房(fáng)子貴過巴黎”等，可(kě)當她按照(zhào)自(zì)己掌握的知識把錢實際彙出後，她在法國聘的房(fáng)産律師(shī)告訴她：“你(nǐ)需要證明錢的合法來(lái)源。”
她說(shuō)，“我是賣了北京的一套房(fáng)的錢。”
“那你(nǐ)在北京住哪兒？”
“我還(hái)有别的房(fáng)子。”
“你(nǐ)賣的這套房(fáng)，購(gòu)買時的合同、發票和房(fáng)産證在哪兒？怎麽能證明賣的房(fáng)是你(nǐ)的？”
“房(fáng)子已經賣掉，這些就(jiù)不在了。”
“那你(nǐ)如(rú)何證明你(nǐ)這些錢的合法性？無法證明，銀行就(jiù)不會放(fàng)款。”
餘女(nǚ)士整個蒙了，早知這樣，在北京的房(fáng)子出售前就(jiù)應該把所有買房(fáng)資料複印留存。
……
類似這樣的事例還(hái)有很多，在各國購(gòu)房(fáng)的人遇到的“麻煩”也不同。
在紐約購(gòu)房(fáng)的趙小姐(jiě)，爲證明房(fáng)款的來(lái)源，中間經曆了無數次波折，開具了各種證明，往返紐約六次，曆時半年最終才成功購(gòu)房(fáng)。趙小姐(jiě)告訴《廣廈時代》，她購(gòu)房(fáng)時，是将房(fáng)款給了在美國的親戚，再從(cóng)親戚那兒拿到現金去(qù)交的房(fáng)款，本以爲從(cóng)美國本土(tǔ)拿到的錢交房(fáng)款不會遇上麻煩事兒，但(dàn)她的親戚又經曆了一次資金來(lái)源的背景調查。
“在國内買房(fáng)，習慣了湊齊錢就(jiù)交給賣家，從(cóng)來(lái)不知道還(hái)要有這麽多麻煩事兒。”趙小姐(jiě)表示。
海外置業 房(fáng)款如(rú)何支付門(mén)道多
出境買房(fáng)，最先遇上的問(wèn)題就(jiù)是如(rú)何把房(fáng)款成功彙入賣家賬戶中。
根據中國人民(mín)銀行發布的《個人外彙管理(lǐ)辦法》和國家外彙管理(lǐ)局根據《管理(lǐ)辦法》制定發布的《個人外彙管理(lǐ)辦法實施細則》規定，境内個人年度購(gòu)彙總額爲5萬美元。這一額度，對于不少海外置業買家完全不夠用，所以爲了能成功在海外購(gòu)房(fáng)，購(gòu)房(fáng)人和中介代理(lǐ)機(jī)構想出了不少“招數”。
一是分(fēn)拆結售彙。這是最簡單，自(zì)己就(jiù)可(kě)以操作的辦法，利用親朋好友的外币兌換許可(kě)配額湊齊首付或總房(fáng)款，再利用大(dà)家的配額每年還(hái)貸款。不過，對于這種付款方式，限制規定也在增多。北京房(fáng)展組委會國際業務總監魏克非透露，現在的要求是隻能在直系親屬間這樣操作，無法動用周邊所有的親戚朋友一起幫助彙款。
二是螞蟻搬家式攜帶現金出國。采取這種方式的人現在并不多，因爲大(dà)額現金出境需要向海關申報，而且海外置業買家一般也沒有這麽多的精力和時間反複往返于國内和目的地國家之間。
三是部分(fēn)銀行推出的海外抵押貸款。這是一種可(kě)以獲得(de)海外購(gòu)房(fáng)資金的合法渠道，國内某國有銀行就(jiù)推出了類似的産品，購(gòu)房(fáng)人可(kě)以在國内存款和抵押房(fáng)産從(cóng)而在境外獲得(de)相(xiàng)應額度的抵押貸款。
四是由開發商内部操作調配。近幾年“出海”的開發商越來(lái)越多，國内開發商在國外開發的項目也成爲中國人出境購(gòu)房(fáng)的主要目标之一。購(gòu)買這類項目，購(gòu)房(fáng)人一般不用擔心房(fáng)款如(rú)何交付的問(wèn)題，基本都(dōu)是在國内售樓處直接刷卡支付人民(mín)币，再由開發商财務流程解決。像近期大(dà)熱(rè)的馬來(lái)西亞碧桂園森林城(chéng)市、富力公主灣等項目，都(dōu)采取的是這種方式。這是國内購(gòu)房(fáng)人普遍認爲比較靠譜的付款方式。
五是通過“地下錢莊”轉移。這種非法的渠道是不少在海外置業的購(gòu)房(fáng)人實際采取的方式。一些海外地産中介甚至開發商會通過此渠道幫助購(gòu)房(fáng)人将房(fáng)款轉移至國外，中間收取一定的手續費，不過這種渠道的風(fēng)險比較高。一位海外地産開發商也坦言，成功率爲98%，無法百分(fēn)之百保證購(gòu)房(fáng)人的資産安全。
除了這些被采用比較多的方式外，還(hái)有通過海外的朋友幫忙支付、以海外貿易的方式轉移等多種方式，其間都(dōu)蘊含了一定的風(fēng)險。
魏克非建議(yì)，雖然各種海外地産中介會幫助購(gòu)房(fáng)人采取不同的方式支付海外置業的房(fáng)款，同時承諾安全無風(fēng)險，但(dàn)一些非法的渠道其中的風(fēng)險都(dōu)是不可(kě)控的，不建議(yì)購(gòu)房(fáng)人選擇。購(gòu)房(fáng)人還(hái)是應選擇合法渠道購(gòu)得(de)海外房(fáng)産。
海外購(gòu)房(fáng)資金風(fēng)險多
購(gòu)房(fáng)前應了解清晰準備充分(fēn)
成功将購(gòu)房(fáng)款彙至國外隻是海外購(gòu)房(fáng)的第一步，海外購(gòu)房(fáng)面臨的各種資金風(fēng)險還(hái)很多。上文中餘女(nǚ)士和趙小姐(jiě)遇上的資金來(lái)源查證問(wèn)題就(jiù)是主要一種。
魏克非介紹，爲了防止出現洗錢行爲，把來(lái)路(lù)不明的資金轉變成房(fáng)産等合法資産，包括英國、美國在内的一些發達國家對于資金來(lái)源的證明要求非常嚴格。不僅銀行在貸款時需要購(gòu)房(fáng)人提供資金來(lái)源證明，購(gòu)房(fáng)中的各個環節都(dōu)會要求購(gòu)房(fáng)人出具資金來(lái)源的證據。
如(rú)果購(gòu)房(fáng)人在這類國家購(gòu)房(fáng)，一定要認真了解該國法律規定，提前準備好各類資金來(lái)源證明。例如(rú)工(gōng)資收入、贈與繼承款、股票收益、不動産投資收益、抵押貸款證明等。如(rú)果購(gòu)房(fáng)人無法提供合法的資金來(lái)源證明，不僅是買不成房(fáng)，已經彙到海外的購(gòu)房(fáng)款還(hái)會面臨被沒收的風(fēng)險。
除了對資金來(lái)源進行說(shuō)明外，海外購(gòu)房(fáng)時，當地的貸款政策也是購(gòu)房(fáng)人必須提前了解的。魏克非表示，像澳大(dà)利亞，今年七八月份開始，收緊了針對中國購(gòu)房(fáng)人的貸款政策，目前中國人在澳大(dà)利亞買房(fáng)，基本都(dōu)需要支付全款，無法獲得(de)貸款。如(rú)果購(gòu)房(fáng)人沒有實現充分(fēn)了解，先支付了首付款，最終卻拿不到貸款，很有可(kě)能會遇上首付款也無法收回的可(kě)能。同時，澳大(dà)利亞對于僞造各類證明騙貸的行爲查處非常嚴格。
魏克非同時提醒，海外置業風(fēng)險較多，購(gòu)房(fáng)人想在海外置業必須尋找專業人士的幫助。比如(rú)在美國購(gòu)房(fáng)，買賣雙方必須聘請(qǐng)專業的經紀人來(lái)幫助操作，而在英國購(gòu)房(fáng)，必須聘請(qǐng)專業律師(shī)輔助，律師(shī)會爲購(gòu)房(fáng)人做好房(fáng)屋背景調查，同時指導購(gòu)房(fáng)人如(rú)何合法合規購(gòu)房(fáng)。文/門(mén)庭婷
