上班低頭打卡，下班匆匆回家，白(bái)天的格子間内年輕白(bái)領們都(dōu)在安靜(jìng)的工(gōng)作，唯一的聲音是電腦鍵盤的敲擊聲。這是你(nǐ)頭腦中對寫字樓辦公的記憶？那這種印象恐怕就(jiù)OUT了。如(rú)今的新型寫字樓裡(lǐ)，可(kě)辦公、可(kě)交友、可(kě)相(xiàng)親、可(kě)運動，還(hái)可(kě)逛大(dà)集，完全就(jiù)是一個“現實版”的真人秀。
遭遇同質化和電商夾擊的北京傳統商場，開始部分(fēn)嘗試将商場改造爲寫字樓，尤其是适應中小創業型企業的社交型寫字樓，受到不少開發商的青睐。寫字樓的春天真的來(lái)了？
寫字樓裡(lǐ)辦起了集市
2016年9月23日(rì)，一個周五的工(gōng)作日(rì)。中午午休時，在望京SOHO某創業企業上班的小白(bái)領wendy從(cóng)辦公室下樓去(qù)常去(qù)的快(kuài)餐店(diàn)覓食時，意外發現，一層的中央廣場今天有點兒與往常不同，幾十個矮桌支起的“小攤”圍成的小圈内，擺放(fàng)着各式各樣的小玩意，廣場前搭建起的臨時音樂台上，還(hái)有一對年輕樂手在唱着呐喊青春的搖滾樂，“我的夢想……”“對哈，今天中午這裡(lǐ)有個集市，好像還(hái)有什麽辦公椅速滑賽。”wendy想起，昨天臨下班前，曾聽同事們議(yì)論起，寫字樓周五有一個“鬧海市集”，微信公衆号群發的消息有介紹過。
28歲的小白(bái)領索性延遲了午餐時間，随着人流走進了熱(rè)鬧之中。第一家攤販在出售新鮮的蔬菜沙拉，隻要微信掃碼關注一下，就(jiù)可(kě)免費領取。餓着肚子的wendy立馬打開了手機(jī)，赢得(de)了一份綠色的沙拉。第二家攤販在展示秘制的鴨脖，她又湊近去(qù)拿牙簽嘗了幾口。隔着兩家還(hái)有面包……一家又一家，30分(fēn)鍾轉下來(lái)，她感覺比吃(chī)了份石鍋飯還(hái)要脹肚子。從(cóng)人群裡(lǐ)擠出來(lái)時，她手中還(hái)多了一個新買的毛絨鑰匙鏈。
一場商品集市，隻是望京SOHO社交場景中的一種。自(zì)從(cóng)SOHO中國宣布将“由售轉租”、董事長潘石屹将旗下物業投入到“聯合辦公”的大(dà)潮後，這裡(lǐ)就(jiù)變得(de)越來(lái)越好玩。“我們基本上每個月就(jiù)會做一次大(dà)型活動。”SOHO中國推廣部的工(gōng)作人員告訴記者，迄今爲止，北京和上海的SOHO寫字樓裡(lǐ)，舉辦過投資者沙龍、“脫單”派對、瑜伽派對、超級路(lù)演，邀請(qǐng)過俞敏洪、劉強東、李開複等商業領袖，“就(jiù)是每個月找個理(lǐ)由，讓在這裡(lǐ)辦公的小夥伴們樂一樂。”
“商改寫”成爲新趨勢
實際上，一段時間以來(lái)，關于傳統商業尋求轉型的例子不時湧現。比如(rú)，三裡(lǐ)屯太平洋百貨已改造爲新型寫字樓，不久将對外招租。北京盈科(kē)中心也從(cóng)商業變身(shēn)爲寫字樓。潘石屹也在接受記者采訪時提到，十年甚至五年前，商鋪的利潤率還(hái)是辦公樓的幾倍，而現在商鋪的利用率遠(yuǎn)不如(rú)辦公樓。相(xiàng)比容易受互聯網影(yǐng)響的商場，寫字樓無疑是更好的選擇。“所以，我們的光(guāng)華路(lù)SOHO，原先做好的商場部分(fēn)最終改成了辦公空間。”
“受電商沖擊，傳統的商業地産租金增長比較緩慢(màn)，而相(xiàng)反，寫字樓空置率保持低位，租金更是在高位保持穩定。”戴德梁行中國區寫字樓企業服務部主管嚴區海告訴記者，2013年開始，北京寫字樓租金一直保持穩定。從(cóng)商圈層面來(lái)看(kàn)，除近期有新增供應入市的燕莎、亞奧、望京和亦莊商圈外，其他(tā)商圈空置率均低于5%，金融街商圈更是一席難求，空置率僅爲0.8%。“一方面網絡對實體(tǐ)商業的沖擊，一方面是北京寫字樓市場的供不應求，‘商改寫’慢(màn)慢(màn)成爲一種新思路(lù)。”
高力國際分(fēn)析師(shī)也告訴記者，受制于城(chéng)内核心區無新增土(tǔ)地可(kě)用于新建寫字樓的現實，包括酒店(diàn)、商場在内的一些經營不善的傳統商業也開始傾向于向有穩定租金收益的寫字樓轉型。“特别是共享經濟的産生(shēng)，成爲支撐寫字樓市場的新需求。”分(fēn)析師(shī)提出，核心商圈的優質寫字樓無法照(zhào)顧到中小企業的租賃需求，過去(qù)那種“蝸居”于某個住宅小區的方式已不适合新經濟，“這就(jiù)産生(shēng)了大(dà)量轉移出來(lái)的新租賃需求。”
豐富化成爲新比拼
當然，硬币的另一面，随着進入者的增多，寫字樓市場的競争也趨向激烈，部分(fēn)老式樣的寫字樓和非核心區寫字樓，就(jiù)常常經曆着招租的尴尬。位于東二環的某老式商務會館，盡管地段核心，可(kě)對外的租金報價隻有5元/平方米/天。而在亦莊經濟開發區，某個建築樣式單一的寫字樓園區，盡管工(gōng)作人員對外宣稱“已滿租”，但(dàn)記者在園區裡(lǐ)轉了一圈卻發現，每一棟樓裡(lǐ)都(dōu)有不少空置辦公室，下午4點的上班時間，辦公室大(dà)門(mén)緊閉，門(mén)口也沒有任何企業名牌。
“過去(qù)，來(lái)寫字樓辦公的人隻是希望你(nǐ)提供一個業務往來(lái)和處理(lǐ)的空間，現在他(tā)們希望得(de)到更多，從(cóng)辦公注冊、投資融資，到法律支援、商務合作，甚至是吃(chī)飯相(xiàng)親、健身(shēn)交友……”一家寫字樓的運營商告訴記者。
“我們選擇在哪裡(lǐ)辦公，不是隻考慮租金價格的，我們也看(kàn)中圈層，希望能結交到志同道合的朋友甚至合作夥伴。”創業者宋先生(shēng)和記者形容，他(tā)喜歡的寫字樓，是那種推開隔壁門(mén)就(jiù)能找到有同樣創業甘苦的“同志”，或者在寫字樓的樓上，就(jiù)可(kě)以找到所需要的業務合作夥伴。“對于我的員工(gōng)來(lái)說(shuō)，他(tā)們更希望寫字樓裡(lǐ)能有可(kě)口的飲食、高速的網絡、免費的健身(shēn)場所，甚至是定期的相(xiàng)親活動。”
爲适應租賃者這種多元化的需求，抓住來(lái)之不易的市場機(jī)會，越來(lái)越多的開發商也投入到打造社交化、共享化寫字樓的浪潮之中，并且挖空心思的提供從(cóng)注冊、法務到創業導師(shī)的一條龍服務。李開複、徐小平、俞敏洪……這些商業界的勵志人物，被發現頻繁出現在各種創業分(fēn)享課堂中。就(jiù)在本周，清華經管創業者加速器也宣布和首開共同聯手，打造清創首開X+SPACE協同空間。
寫字樓的春天真來(lái)了？
寫字樓的春天真的來(lái)了？業内專家給出了理(lǐ)性的回複。
嚴區海就(jiù)提出，傳統商業改造成寫字樓并非沒有門(mén)檻，“商改寫”面臨着四大(dà)挑戰。從(cóng)政策層面看(kàn)，二者雖均爲商業用地，40年産權，但(dàn)如(rú)果當初拿地性質不含辦公用途，則商場不可(kě)改爲寫字樓；商業的平面設計(jì)絕大(dà)部分(fēn)不适合寫字樓使用，因此在“商改寫”時需要優化平面設計(jì)以滿足寫字樓用戶的使用要求；寫字樓對于自(zì)然采光(guāng)有較高要求，因此“商改寫”需要提供一整套全新的自(zì)然采光(guāng)方案，改造商業工(gōng)程的施工(gōng)非常複雜；大(dà)樓内原有租戶的退租，續租工(gōng)作複雜繁瑣。
中國商業地産聯盟秘書(shū)長王永平也在接受媒體(tǐ)采訪時表示，商業的公共空間較大(dà)，改成辦公樓一定會填補樓闆面積，需要重新分(fēn)割空間，如(rú)果規劃不允許新加面積，就(jiù)會出現巨大(dà)的面積浪費。據其介紹，曾經有一處知名商場，放(fàng)棄了購(gòu)物中心的定位後，将高層空間清理(lǐ)出用于辦公，低層則提供相(xiàng)關服務配套，但(dàn)由于很多資源并不匹配改造後的空間，賬也算不過來(lái)，因此直到目前調整仍未完成。
至于剛興起的面對創業者的共享型寫字樓，更是存在着概念化的“一擁而上”、缺乏明确可(kě)行的行業标準、運營主體(tǐ)專業素質和能力良莠不齊等現實問(wèn)題。“寫字樓的春天絕不能一概而論，在投入之前，要理(lǐ)性考慮。”（記者 趙瑩瑩）
