從(cóng)北京樓市“9·30”新政起，22個城(chéng)市陸續出台樓市調控政策。如(rú)今，調控25天已經過去(qù)，在限購(gòu)、限貸政策影(yǐng)響下，樓市交易量出現明顯下滑，價格也出現了松動，不少二三線城(chéng)市買方有了較大(dà)的議(yì)價空間。那麽，樓市到底怎麽樣了呢(ne)？是否意味着這輪史上最嚴的調控開始逆轉前期樓市瘋狂的預期？

  執行

  各地執行調控新政力度超市場預期

  珠海于昨晚發布《關于執行房(fáng)地産市場調控政策操作細則的通知》，進一步明确房(fáng)地産“限價”政策：新建商品房(fáng)實行價格備案制，價格增幅不得(de)高于參考基準價格的3%。需要調整價格的，重新備案的間隔期應在6個月以上。

  22個城(chéng)市陸續出台樓市調控政策以後，市場将目光(guāng)聚焦在這些政策的執行層面。北京青年報記者梳理(lǐ)各地調控以來(lái)的執行措施并結合市場反應發現，本輪樓市調控執行力度之大(dà)超出市場預期，效果也比較明顯，市場已經進入了一個調整期。

  “9·30”新政出台以後，北京集中開展了在售商品房(fáng)項目和房(fáng)地産中介機(jī)構執法檢查工(gōng)作，督促相(xiàng)關企業嚴格落實房(fáng)地産調控政策要求，杜絕發生(shēng)捂盤惜售、哄擡房(fáng)價等多種擾亂房(fáng)地産市場秩序的行爲。對存在捂盤惜售行爲的4個銷售項目進行了查處。同時，重點查處房(fáng)地産開發企業惡意炒作、哄擡房(fáng)價、捂盤惜售、虛假宣傳、不明碼标價等9項不正當經營行爲，以及房(fáng)地産中介機(jī)構發布虛假房(fáng)源信息、炒作不實信息誤導消費者、侵占挪用房(fáng)地産交易資金、從(cóng)事“首付貸”等12項違法違規行爲。

  北青報記者注意到，在前期限購(gòu)、限貸政策出台後，10月中旬全國各地開展了前所未有的一次房(fáng)地産調控全面落地執行，這也使得(de)本輪房(fáng)地産調控與曆史上各次調控相(xiàng)比，政策執行力度最強。比如(rú)，深圳市市場和質量監管委對深圳10個區/新區的20個在售樓盤進行突擊檢查，力度空前；上海則側重從(cóng)資金來(lái)源方面落實樓市新政，中國人民(mín)銀行上海總部19日(rì)召集25家在滬主要中資商業銀行，要求全面貫徹落實人民(mín)銀行全國貨币信貸形勢分(fēn)析和住房(fáng)信貸工(gōng)作座談會精神，以及上海市政府房(fáng)地産調控精神，嚴格執行限貸政策，強化首付來(lái)源審查，加強收入真實性審核。

  土(tǔ)地

  調控後高價地數量明顯減少

  在22個城(chéng)市出台調控政策後，各地樓市出現了明顯的退燒現象，截至10月24日(rì)，全國合計(jì)出現單宗土(tǔ)地成交金額超過10億的地塊15宗、超過5億的地塊37宗。

  據中原地産研究部統計(jì)，相(xiàng)比調控前市場最火(huǒ)爆的8-9月，高價地數量開始減少。10月份截至24日(rì)，累計(jì)10億以上的地塊中，溢價率超過100%的地塊有11宗，主要出現在天津、長沙、南(nán)甯、上海、佛山(shān)、沈陽、南(nán)昌。整體(tǐ)看(kàn)，大(dà)部分(fēn)城(chéng)市的土(tǔ)地成交相(xiàng)比前期均有所降溫。

  樓市的成交量方面，截至10月23日(rì)，全國主要的54個城(chéng)市合計(jì)簽約商品房(fáng)住宅191254套，而9月同期簽約爲216933套，成交量累計(jì)環比跌幅達到了12%。8月1-13日(rì)成交爲215900套。整體(tǐ)看(kàn)，随着簽約周期的變化，部分(fēn)城(chéng)市因爲限購(gòu)的末班車效應的集中簽約釋放(fàng)後，市場逐漸開始出現調控導緻的成交下降現象。

  住宅

  一二線城(chéng)市成交量跌幅近四成

  中原地産統計(jì)顯示，上周全國主要的54個城(chéng)市合計(jì)成交量僅58373套，這也是最近3個月來(lái)的第二次單周跌下6萬套成交量。二線城(chéng)市已經連續3周成交量在3萬套左右徘徊。據多名地産人士透露，由于網簽的滞後，目前的成交量還(hái)未完全反映市場的情況，實際一二線城(chéng)市成交量跌幅接近四成，市場快(kuài)速降溫。

  從(cóng)市場價格看(kàn)，北京、深圳、合肥、蘇州、南(nán)京等地都(dōu)明顯出現了前期虛高價格的二手房(fáng)房(fáng)源，大(dà)幅降價到市場水平的現象。市場上前期經常出現的賣方毀約基本絕迹，部分(fēn)買方出現毀約。

  在“9·30”新政的嚴格執行背景下，北京市商品住房(fáng)交易、購(gòu)房(fáng)資格審核量漲幅均已出現回落，房(fáng)地産調控效果顯現，市場預期趨于平穩，購(gòu)房(fáng)群體(tǐ)趨于理(lǐ)性。

  房(fáng)企

  房(fáng)企融資難度開始加大(dà)

  種種迹象顯示，調控政策密集出台之後，房(fáng)企融資難度開始加大(dà)。10月24日(rì)，世茂股份發布公告稱，公司于10月21日(rì)收到中國證監會《關于不予核準上海世茂股份有限公司非公開發行股票申請(qǐng)的決定》。而這也是證監會8月份重申“企業再融資募集資金不鼓勵用于補充流動資金和償還(hái)銀行貸款”政策後，首個被證監會否決的房(fáng)企定增方案。

  另外，北青報記者注意到，此前地産企業買地最重要的資金來(lái)源公司債的發行也開始收緊。據媒體(tǐ)日(rì)前報道，交易所暫停了地産企業公司債的發行，其中包括已經拿到無異議(yì)函的項目。一刀切暫停地産企業公司債的說(shuō)法未得(de)到權威部門(mén)的證實。不過，多名券商人士告訴北青報記者，在樓市調控的背景下，雖然符合标準的地産公司債仍在正常審核發行，但(dàn)地産公司債的發行确實愈發趨嚴，上交所對發行項目的窗(chuāng)口指導也變得(de)更加嚴格。收緊公司債或難以對樓市産生(shēng)立竿見(jiàn)影(yǐng)的效果，但(dàn)無疑将給火(huǒ)熱(rè)的土(tǔ)地市場帶來(lái)降溫效果。