(原标題:房(fáng)地産配資潛行 熱(rè)點城(chéng)市房(fáng)貸降溫)
“國慶節之後,看(kàn)房(fáng)的客戶少了很多。首付款比例提高,不少已交了意向金的客戶選擇‘退單’。”某房(fáng)地産中介相(xiàng)關人士說(shuō)。
中國證券報記者日(rì)前在多家房(fáng)地産中介咨詢此前火(huǒ)熱(rè)的“首付貸”等房(fáng)地産配資産品時,平時滔滔不絕的工(gōng)作人員諱莫如(rú)深或明确說(shuō)“早就(jiù)沒有此類業務”。監管部門(mén)近期加大(dà)排查房(fáng)地産配資、收入證明真實性等工(gōng)作力度。業内人士表示,多個城(chéng)市樓市限貸限購(gòu)政策“回歸”,同時監管升級,未來(lái)一段時間樓市成交将下滑,此前業務量飙升的個人房(fáng)貸也将随之降溫。
“退單”頻現
“一般來(lái)說(shuō),購(gòu)買二手房(fáng)除支付首付款外,還(hái)有稅費、中介費等費用,購(gòu)房(fáng)者基本要準備出五成左右的現金。政策收緊、首付比例提高後,很多人拿不出這麽多現金了。”某房(fáng)地産中介人士表示,首付款比例提高後,近期“退單”的客戶不少,看(kàn)房(fáng)人數、成交量直線下滑。
偉業我愛我家集團副總裁胡景晖表示,目前一線城(chéng)市限購(gòu)限貸最爲嚴格;部分(fēn)二線城(chéng)市重啓限購(gòu)限貸,但(dàn)在社保年限要求、首付比例等方面較一線城(chéng)市稍寬松;三四線城(chéng)市的調控政策更多的是規範市場。
以北京市“9·30新政”爲例,首套普通住宅的房(fáng)貸首付款比例由30%上調至35%,非普通住宅的首付款比例由30%調整至40%;二套普通住宅的首付款比例仍爲50%,非普通住宅的首付款比例由50%上調至70%。以500萬元的房(fáng)貸爲例,如(rú)果是首套普通住宅,新政實施前首付款150萬元,實施後爲175萬元,增加25萬元;如(rú)果是首套非普通自(zì)住房(fáng),則首付款增加50萬元;如(rú)果是二套非普通住宅,則首付款增加100萬元。
10月以來(lái),“退單”在北京、南(nán)京等前期房(fáng)價上漲較快(kuài)的熱(rè)點城(chéng)市頻頻出現,以大(dà)戶型商品房(fáng)交易最爲明顯。中國證券報記者在近年來(lái)一直是熱(rè)點地域的北京市朝青闆塊走訪時發現,多個房(fáng)地産中介門(mén)店(diàn)門(mén)可(kě)羅雀。鏈家地産一位工(gōng)作人員表示,現在大(dà)戶型的首付款比例普遍在六成以上,擋住了很多買家,并且賣家價格挂得(de)高,很難成交,有價無市。
北京多家銀行的個人貸款業務人士表示,目前各大(dà)銀行嚴格執行“9·30新政”,但(dàn)批貸速度是正常的,沒有太大(dà)變化,一般批貸函3至5個工(gōng)作日(rì)就(jiù)能下來(lái)。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示,銀行對住房(fáng)信貸進行結構調整,房(fáng)地産市場将落實差别化且收緊的信貸政策,對于住房(fáng)信貸管理(lǐ)有積極作用,未來(lái)不排除财稅政策也會收緊。
配資潛行
随着監管的加強,此前火(huǒ)熱(rè)的房(fáng)地産配資業務正在隐退。
“如(rú)果首付資金不夠,你(nǐ)們能不能想想辦法?”當中國證券報記者以購(gòu)房(fáng)者身(shēn)份詢問(wèn)時,某房(fáng)地産中介工(gōng)作人員謹慎地表示已沒有此類業務。在記者的反複追問(wèn)之下,工(gōng)作人員才透露,“現在監管部門(mén)查得(de)非常緊,如(rú)果你(nǐ)真的需要,我找經理(lǐ)問(wèn)一下,月息1.5%,最多隻能貸50萬元,最長期限1年。如(rú)果你(nǐ)資質不錯,還(hái)是找銀行做信用貸吧(ba)。”
當記者質疑其利率太高時,該工(gōng)作人員直言“是冒着巨大(dà)風(fēng)險在做”,并表示此前類似的房(fáng)地産配資業務即“首付貸”額度可(kě)以做到300萬元,最長期限可(kě)達3年,但(dàn)現在做不到了。
央行上海總部19日(rì)召集25家在滬主要中資商業銀行行長以及房(fáng)貸部門(mén)和資産負債部門(mén)負責人召開會議(yì),要求商業銀行強化對首付資金來(lái)源的審查,加強居民(mín)收入證明真實性的審核,切實防範各類資金違規流入土(tǔ)地市場。
銀監會近日(rì)下發的《P2P網絡借貸風(fēng)險專項整治工(gōng)作實施方案》提出,在全國範圍内開展網貸風(fēng)險專項整治工(gōng)作,對涉及房(fáng)地産配資業務的網貸機(jī)構進行重點排查。
銀監會主席尚福林日(rì)前強調,要加強對房(fáng)地産的信貸壓力測試和風(fēng)險測試。多個地區的銀監局人士透露,今年以來(lái),對于房(fáng)地産相(xiàng)關貸款的核查愈發審慎。除房(fáng)地産開發貸款外,還(hái)要嚴格核查個人住房(fáng)貸款首付款資金來(lái)源,審核借款人收入證明真實性及還(hái)款能力。監管部門(mén)引導銀行業通過建立房(fáng)地産金融風(fēng)險研判機(jī)制,及時把握房(fáng)地産市場形勢和相(xiàng)關風(fēng)險狀況。
嚴防風(fēng)險
專家表示,監管升級有助一二線城(chéng)市樓市降溫,能适當降低居民(mín)杠杆率,防止金融系統産生(shēng)不必要的風(fēng)險。
央行最新數據顯示,前三季度個人住房(fáng)貸款增量在各項貸款增量中的占比爲35.7%。其中,9月份個人住房(fáng)貸款新增4759億元,同比多增2055億元,占新增人民(mín)币貸款的39%。飙升的個人房(fáng)貸業務引發多方關注。央行調查統計(jì)司司長阮健弘認爲,個人住房(fáng)貸款增長較快(kuài),一個重要原因是今年全國房(fáng)地産市場走勢分(fēn)化,部分(fēn)一二線城(chéng)市房(fáng)地産成交活躍。同時,個人住房(fáng)貸款快(kuài)速增長也與金融機(jī)構、居民(mín)部門(mén)的資産配置選擇有關。
民(mín)生(shēng)銀行首席研究員溫彬表示,從(cóng)國際經驗看(kàn),盡管我國房(fáng)貸餘額占GDP的比重在合理(lǐ)範圍内,但(dàn)如(rú)果短(duǎn)期内居民(mín)快(kuài)速加杠杆特别是投資和投機(jī)需求過度,容易引發金融風(fēng)險,也會對其他(tā)實體(tǐ)經濟部門(mén)的信貸需求産生(shēng)擠出效應。監管部門(mén)及時進行風(fēng)險提示有助于銀行信貸結構優化和平穩運行。随着各地房(fáng)地産調控的緊縮效應顯現,投資和投機(jī)需求會快(kuài)速回落,預計(jì)個人房(fáng)貸增量會逐月回落。
興業證券地産首席分(fēn)析師(shī)閻常銘表示,對商業銀行給予一定的微觀約束是必要的。商業銀行在配置按揭的過程中,微觀層面存在相(xiàng)互競争行爲,包括争奪優質按揭資産和優質客戶,要避免房(fáng)地産金融發生(shēng)系統性風(fēng)險。
2013至2014年,溫州、鄂爾多斯等部分(fēn)房(fáng)價過快(kuài)上漲的城(chéng)市出現“斷供”和“棄房(fáng)”現象。對于本輪房(fáng)地産調控是否會出現類似現象,第一太平戴維斯華北區項目及開發顧問(wèn)部負責人熊志坤表示,本輪調控主要針對一些熱(rè)點城(chéng)市,而全國大(dà)部分(fēn)城(chéng)市去(qù)庫存壓力仍較大(dà),政策仍會予以支持,所以出現“斷供”和“棄房(fáng)”現象的概率很小。此外,爲了沖刺年終業績,部分(fēn)開發商可(kě)能加快(kuài)推盤節奏,并在價格上有所優惠以促進成交。