房(fáng)企前三季業績創新高利潤率走低

　　預計(jì)本輪調控将淘汰一大(dà)部分(fēn)中小房(fáng)企

　　10月份以來(lái)，房(fáng)地産企業陸續公布9月份及今年前三季度銷售業績。中原地産研究中心統計(jì)數據顯示，截至10月18日(rì)，已經有30家房(fáng)企公布了前9月份銷售數據，這些企業前三季度銷售業績合計(jì)達到了18037億，不僅創下曆史新高，同比上漲幅度也達到了76.3%。

　　前三季度房(fáng)企業績創新高

　　從(cóng)完成目标的情況看(kàn)，30家房(fáng)企平均完成率高達95.1%。其中，碧桂園、首開、金地等多家企業已經提前完成年度任務。從(cóng)數據來(lái)看(kàn)，9月份單月30家房(fáng)企簽約數據達到了2638億，也是曆史最高月份。

　　“如(rú)果房(fáng)企不上調年度目标，今年前9月将是企業年度目标完成率最高的年份”。中原地産首席分(fēn)析師(shī)張大(dà)偉分(fēn)析認爲，“今年前三季度，房(fáng)地産企業雖然收獲了曆史最高的銷售額度，但(dàn)是，整個行業的風(fēng)險依然越來(lái)越大(dà)。”

　　張大(dà)偉表示，2016年前三季度房(fáng)企成交量爆發，寬松的房(fáng)地産政策刺激了房(fáng)地産市場探底回升。“從(cóng)房(fáng)地産銷售數據看(kàn)，一二線城(chéng)市房(fáng)價的快(kuài)速上漲導緻房(fáng)企銷售快(kuài)速上漲。但(dàn)這種爆發現象醞釀了後續再上漲的風(fēng)險。整體(tǐ)來(lái)看(kàn)，市場的透支不利于2017年的平穩。”

　　另外，由于土(tǔ)地市場樓面價普遍上漲、溢價率走高，正在攤薄企業的利潤。中原地産針對今年前9個月40大(dà)中城(chéng)市(一線城(chéng)市爲京滬廣深，二線城(chéng)市爲其他(tā)的省會等發達城(chéng)市36個)土(tǔ)地市場的監測數據顯示，一線城(chéng)市2016年住宅土(tǔ)地樓面價同比上漲了72.2%，二線城(chéng)市漲幅更是達到了86.7%；一線城(chéng)市住宅土(tǔ)地平均溢價率達到了94.6%，二線城(chéng)市達到了65.23%。

　　“雖然2016年房(fáng)企的資金成本明顯下調，但(dàn)土(tǔ)地成本明顯上漲，這些都(dōu)影(yǐng)響了利潤率”。張大(dà)偉告訴《經濟參考報》記者，此外由于結算周期的影(yǐng)響，也令房(fáng)企今年的利潤率進一步降低。“本輪市場爆發主要出現在上半年，但(dàn)是2015全年房(fáng)地産市場表現平淡。從(cóng)結算周期看(kàn)，影(yǐng)響了房(fáng)企的利潤計(jì)入。”

　　企業之間并購(gòu)趨勢加強

　　中國指數研究院近日(rì)發布的三季度房(fáng)地産企業研究報告顯示，今年1-9月，房(fáng)企銷售業績大(dà)幅提升。今年以來(lái)房(fáng)企之間并購(gòu)趨勢正在增加，其中股權收購(gòu)成爲恒大(dà)、融創等品牌房(fáng)企熱(rè)衷的投資渠道。2016年以來(lái)，大(dà)型房(fáng)企紛紛通過兼并收購(gòu)的方式擴大(dà)市場份額。

　　剔除失敗或發審委未通過案例，據不完全統計(jì)，2016年前三季度A股上市房(fáng)企披露重大(dà)重組事件(jiàn)合計(jì)18宗，交易金額高達1485億元，遠(yuǎn)高于2015年。一方面，央企、國企深化改革，加快(kuài)整合，重組房(fáng)地産業務。例如(rú)，今年以來(lái)中海與中信的整合，保利與中航的整合，催生(shēng)了集團化或巨無霸模式。另一方面，大(dà)型品牌民(mín)營房(fáng)企如(rú)恒大(dà)、融創等通過自(zì)身(shēn)規模、财務、融資等優勢積極并購(gòu)入股其他(tā)房(fáng)企。如(rú)恒大(dà)8月正式控股嘉凱城(chéng)，接連舉牌廊坊發展，入股萬科(kē)等。而融創今年9月份137.88億正式收購(gòu)聯想控股附屬公司融科(kē)智地41家目标公司相(xiàng)關股權及債權，涉及16個城(chéng)市42個物業項目權益，之後融創又40億元入股金科(kē)，成爲金科(kē)第二大(dà)股東。融創中國董事長孫宏斌多次表示将暫停在一級市場上拍(pāi)地，而采取并購(gòu)的方式完成土(tǔ)地儲備和布局擴張。财報顯示，融創中國上半年并購(gòu)項目占比約爲2/3，下半年收、并購(gòu)仍然被當作公司主要目标。

　　中國指數研究院表示，大(dà)型房(fáng)企的整合并購(gòu)勢必将壓縮中小企業的生(shēng)存空間，行業競争格局将更加激烈，市場集中度将越來(lái)越高。而熱(rè)點城(chéng)市政策調控的落地執行不僅加速量價調整的來(lái)臨，還(hái)在交易資金監管方面予以更嚴格的規定，房(fáng)企對資金的自(zì)主權大(dà)大(dà)減弱，這将對中小房(fáng)企資金鏈産生(shēng)巨大(dà)的沖擊。預計(jì)本輪政策調控帶來(lái)的市場下行周期将淘汰一大(dà)部分(fēn)運營風(fēng)險突出的中小房(fáng)企。

　　高價拿地成爲後期風(fēng)險

　　10月19日(rì)，國家統計(jì)局發布《2016年1-9月份全國房(fáng)地産開發投資和銷售情況》。統計(jì)顯示，今年1-9月份，全國房(fáng)地産開發企業土(tǔ)地購(gòu)置面積14917萬平方米，同比下降6.1%，降幅比1-8月份收窄2.4%；土(tǔ)地成交價款5569億元，增長13.3%，增速比1-8月份提高5.4%。

　　偉業我愛我家集團副總裁胡景晖分(fēn)析認爲，1-9月，房(fáng)企銷售額的增速提高大(dà)于銷售面積的增速，也從(cóng)側面說(shuō)明9月全國樓市的價格在持續上漲，且價格漲幅高于銷售面積的漲幅。此外，全國的土(tǔ)地購(gòu)置面積同比在下降，土(tǔ)地成交價款同比卻在更快(kuài)增長，這說(shuō)明今年全國的地價較去(qù)年也有不小的提高。

　　從(cóng)去(qù)年“330”新政到今年9月，全國樓市恰好經曆了一次18個月周期的增長，期間交易量擴大(dà)、房(fáng)價上漲、地價攀高。而進入新一輪的調整期之前，地價的攀升、房(fáng)價持續上漲的預期、寬松的信貸環境、購(gòu)房(fáng)者的恐慌心理(lǐ)又共同在9月催化了一波加速趕頂的行情。9月份樓市的火(huǒ)熱(rè)，一方面進一步透支了未來(lái)的購(gòu)房(fáng)需求，另一方面也促使了樓市調控政策的收緊。四季度，全國樓市出現降溫将是大(dà)勢所趨。

　　胡景晖表示，三季度末，全國20餘個房(fáng)地産熱(rè)點城(chéng)市的樓市調控政策的出台，将對抑制地價、房(fáng)價過快(kuài)上漲，穩定市場預期起到積極作用。從(cóng)10月份的樓市各項數據來(lái)看(kàn)，各地樓市交易量已經開始出現明顯萎縮，房(fáng)價也将企穩回落，預計(jì)10月份全國樓市将迎來(lái)拐點，房(fáng)地産開發投資和銷售增速将出現回落。

　　張大(dà)偉分(fēn)析認爲，高價地仍是企業未來(lái)最大(dà)風(fēng)險，近期一線城(chéng)市成交量已經開始放(fàng)緩，随着房(fáng)地産調控基調由“因城(chéng)施策”升級到“一城(chéng)一策”，一旦信貸政策收緊，今年四季度開始房(fáng)地産市場的累積風(fēng)險可(kě)能在政策壓力下爆發，“部分(fēn)房(fáng)企收獲了過多、過高的高價地項目，一旦市場出現調整，很可(kě)能出現連鎖惡性循環。”(高偉)