今年8月以來(lái)，蘇州、廈門(mén)、杭州、南(nán)京等城(chéng)市相(xiàng)繼重啓樓市限購(gòu)政策，武漢、廊坊、福州等從(cóng)商品房(fáng)貸款首付比例、土(tǔ)地市場、商品房(fáng)銷售、控制房(fáng)價等環節進行了規範和限制，自(zì)去(qù)年下半年尤其是今年初的樓市反彈之後，一、二線城(chéng)市再度進入政策緊縮期。這些城(chéng)市出台收緊政策的原因和目的是什麽？目前已經取得(de)了什麽樣的成效？未來(lái)還(hái)将有哪些城(chéng)市面臨政策收緊？
□新聞背景
各地近期集中收緊樓市政策
8月11日(rì)南(nán)京出台政策，除高淳、溧水執行最低首付款比例30%外，對擁有1套住房(fáng)且相(xiàng)應購(gòu)房(fáng)貸款已結清的居民(mín)家庭，爲改善居住條件(jiàn)再次申請(qǐng)商業性個人住房(fáng)貸款購(gòu)買普通住房(fáng)的，其他(tā)地區最低首付款比例調整爲不低于35%。對擁有1套住房(fáng)且相(xiàng)應購(gòu)房(fáng)貸款未結清的居民(mín)家庭，爲改善居住條件(jiàn)再次申請(qǐng)商業性貸款購(gòu)買普通住房(fáng)的，其他(tā)地區最低首付款比例調整爲不低于50%。
8月11日(rì)蘇州發布限購(gòu)政策，非蘇州本市戶籍居民(mín)家庭申請(qǐng)購(gòu)買第2套住房(fáng)時，需繳納1年社保，并提供相(xiàng)應社保證明。同時對土(tǔ)地市場供應、土(tǔ)地供應條件(jiàn)、土(tǔ)地出讓競價、土(tǔ)地出讓理(lǐ)性競價及商品房(fáng)價格管理(lǐ)等方面進行了調整和規範。
8月17日(rì)廊坊進一步規範市區房(fáng)地産市場秩序，對房(fáng)地産市場提出七條要求，包括嚴格土(tǔ)地出讓、依法開發建設、加強預售管理(lǐ)、規範交易秩序、明晰職責分(fēn)工(gōng)、強化信用懲戒、優化市場環境。
8月18日(rì)武漢發布《關于進一步加強商品房(fáng)銷售管理(lǐ)工(gōng)作的通知》，對房(fáng)地産開發企業和房(fáng)地産經紀機(jī)構行爲進行進一步規範。
8月31日(rì)廈門(mén)宣布執行住房(fáng)限購(gòu)政策，對以下三種類型居民(mín)家庭，暫停在廈門(mén)市行政區域内向其銷售建築面積144平方米及以下的普通商品住房(fáng)，包括新建商品住房(fáng)和存量住房(fáng)(二手住房(fáng)):擁有2套及以上住房(fáng)的本市戶籍居民(mín)家庭;擁有1套及以上住房(fáng)的非本市戶籍居民(mín)家庭;無法提供購(gòu)房(fáng)之日(rì)前2年内在本市逐月連續繳納1年以上個人所得(de)稅或社會保險證明的非本市戶籍居民(mín)家庭。
8月31日(rì)武漢推出限貸政策，在武漢市擁有1套住房(fáng)的居民(mín)家庭，再次申請(qǐng)個人住房(fáng)貸款購(gòu)買商品住房(fáng)，貸款最低首付比例爲40%。在武漢市擁有2套及以上住房(fáng)并已結清相(xiàng)應購(gòu)房(fáng)貸款或還(hái)有1套住房(fáng)貸款未結清的居民(mín)家庭，再次申請(qǐng)個人住房(fáng)貸款購(gòu)買商品住房(fáng)，貸款最低首付比例爲40%。在武漢市擁有2套及以上住房(fáng)且有2套住房(fáng)貸款未結清的居民(mín)家庭，再次申請(qǐng)個人住房(fáng)貸款購(gòu)買商品住房(fáng)，繼續暫停發放(fàng)相(xiàng)應購(gòu)房(fáng)貸款。
9月18日(rì)杭州出台限購(gòu)政策，在市區限購(gòu)範圍内暫停向擁有1套及以上住房(fáng)的非本市戶籍居民(mín)家庭出售住房(fáng)，包括新建商品住房(fáng)和二手住房(fáng)。
9月25日(rì)南(nán)京出台限購(gòu)政策，在主城(chéng)區範圍内，已擁有1套及以上住房(fáng)的非本市戶籍居民(mín)家庭，不得(de)再新購(gòu)新建商品住房(fáng)和二手住房(fáng);擁有2套及以上住房(fáng)的本市戶籍居民(mín)家庭，不得(de)再新購(gòu)新建商品住房(fáng)。
9月27日(rì)杭州宣布于28日(rì)上調公積金貸款二套房(fáng)首付比例、商業性住房(fáng)貸款二套房(fáng)首付比例，暫停購(gòu)房(fáng)入戶。
9月28日(rì)福州發布《福州市進一步促進房(fáng)地産市場平穩健康發展若幹意見(jiàn)的通知》，分(fēn)别從(cóng)增加住宅用地供應力度、控制房(fáng)價增長、加強市場監管等七方面入手。
9月28日(rì)濟南(nán)下發通知，采取措施保持房(fáng)地産市場持續平穩健康發展，具體(tǐ)措施包括提高居住用地競買資金條件(jiàn)、縮短(duǎn)土(tǔ)地出讓價款繳納時間、擴大(dà)居住用地供應規模等。
9月29日(rì)南(nán)京調控升級:10月1日(rì)起暫停受理(lǐ)公轉商貼息貸款申請(qǐng)。
□熱(rè)點問(wèn)答
1 重啓限購(gòu)因房(fáng)價地價上漲過快(kuài)
問(wèn)：這一輪收緊政策出台的原因是什麽?
胡景晖：去(qù)年9·30以來(lái)，尤其是今年年初以來(lái)，一二線城(chéng)市，特别是限購(gòu)已經松綁的二線城(chéng)市，出現了高價地頻現、樓市量價齊漲等市場過熱(rè)的現象，這是導緻近期二線城(chéng)市頻頻恢複限購(gòu)、收緊樓市政策的主要原因。
嚴躍進：這一輪收緊政策主要是從(cóng)收緊需求端的角度出發的，背後則是對目前資産泡沫的一種擔憂，主要是對房(fáng)價過快(kuài)上漲的一種幹預。
熊志坤：去(qù)年出台的去(qù)庫存的寬松政策持續發酵，導緻了去(qù)年下半年以來(lái)，一些二線城(chéng)市的房(fáng)價和地價出現過快(kuài)上漲。
2 房(fáng)價将趨平穩下跌可(kě)能性小
問(wèn)：已經出台收緊政策的城(chéng)市取得(de)了怎樣的成效?
胡景晖：已經出台限購(gòu)政策的城(chéng)市，短(duǎn)期内樓市并未出現明顯降溫：一方面，政策真正起到作用，尚需一定時間；另一方面，在限購(gòu)的同時，尚需收緊信貸雙管齊下。
熊志坤：可(kě)以肯定的是，限購(gòu)政策出台之後，成交量将普遍出現下降。但(dàn)由于政策力度不同，不同城(chéng)市的影(yǐng)響也并不完全一樣，譬如(rú)蘇州當月房(fáng)價走勢一度出現環比下滑，而其他(tā)城(chéng)市并沒有出現明顯變化。按照(zhào)以往的規律，政策在出台之後需要一段時間的消化，不一定是立竿見(jiàn)影(yǐng)的。
嚴躍進：政策出台的第一步，市場并不見(jiàn)得(de)出現快(kuài)速降溫，相(xiàng)反是恐慌性需求的釋放(fàng)，使得(de)成交量價短(duǎn)期内繼續上升，需求進一步透支，待政策消化一段時間之後，價格開始趨向平穩，但(dàn)下跌的可(kě)能性不大(dà)。
3 政策持續收緊是大(dà)概率事件(jiàn)
問(wèn)：預計(jì)未來(lái)還(hái)會有哪些城(chéng)市會出台政策?北京有怎樣的政策傾向?
胡景晖：未來(lái)針對房(fáng)地産市場的政策收緊已是大(dà)概率事件(jiàn)，年初至今房(fáng)價漲幅過快(kuài)、高價地頻出、樓市過熱(rè)的一二線城(chéng)市，尤其是松綁限購(gòu)的二線城(chéng)市，或将逐步恢複限購(gòu)。
北京的限購(gòu)政策一直是全國最嚴格的，所以在限購(gòu)方面進一步加強的可(kě)能性不大(dà)。未來(lái)除了全國層面收緊樓市信貸外，就(jiù)北京而言，或将在加大(dà)土(tǔ)地供應、控制高價地等方面引導市場理(lǐ)性發展。
熊志坤：未來(lái)将有兩類城(chéng)市會繼續出台收緊政策，一類是房(fáng)價上漲比較快(kuài)的二線城(chéng)市，這些城(chéng)市的特征是新房(fáng)供應量較少，庫存量相(xiàng)對偏小，價格上漲動力大(dà)；另一類是位于一線城(chéng)市周邊的區域和城(chéng)市。受一線城(chéng)市高房(fáng)價帶動，外溢效應明顯，房(fáng)價快(kuài)速上漲。不過，由于每個城(chéng)市的具體(tǐ)情況和面臨的問(wèn)題并不相(xiàng)同，因此不同城(chéng)市所采取的政策也必然有差異。
嚴躍進：從(cóng)未來(lái)預期來(lái)看(kàn)，合肥、福州、天津等城(chéng)市都(dōu)有可(kě)能繼續收緊政策，房(fáng)價漲幅排在全國前十的城(chéng)市都(dōu)有可(kě)能，這些城(chéng)市出台的政策将從(cóng)限購(gòu)限貸、土(tǔ)地市場抑制價格等各個方面展開。
4 短(duǎn)期内成交量價仍将處高位
問(wèn)：政策調控之下，對四季度及明年的樓市走勢如(rú)何看(kàn)待?
胡景晖：2016年初以來(lái)，市場的加速趕頂已是“強弩之末”，在購(gòu)房(fáng)需求已經被提前釋放(fàng)且大(dà)量透支的情況下，近兩三個月以來(lái)市場的火(huǒ)爆，是由于“恐慌”而對未來(lái)購(gòu)房(fáng)需求的更進一步透支，未來(lái)針對房(fáng)地産市場的政策收緊已是大(dà)概率事件(jiàn)，中國樓市在經曆了18個月的上漲周期後，最快(kuài)或将在今年四季度進入新一輪的降溫周期。
嚴躍進：可(kě)以肯定的是，四季度的整體(tǐ)成交量仍然會明顯高于去(qù)年同期水平，同比增幅仍可(kě)能在10%左右。但(dàn)相(xiàng)比高溫的三季度，會有所下跌，但(dàn)跌幅也不會太大(dà)。價格仍然會繼續攀升，受收緊政策的預期影(yǐng)響，年底之前還(hái)會有很多人有繼續置業的打算。随着政策影(yǐng)響的逐步釋放(fàng)，明年量價可(kě)能會有所下滑，價格或将維持平穩。
熊志坤：當收緊政策成爲主旋律之後，在限購(gòu)限貸的政策影(yǐng)響之下，不少投資者心态出現變化，越限越稀缺的心态還(hái)将繼續嚴重透支購(gòu)買需求。同時，當一個城(chéng)市出台限制性政策之後，需求便迅速蔓延到周邊區域，帶動了新一波城(chéng)市的量價上漲。(記者 潘秀林)
