房(fáng)地産市場供需矛盾引發房(fáng)價不斷上漲——

    警惕樓市過熱(rè) 風(fēng)險亟須防範

    當前，我國房(fáng)價“高燒”不退，部分(fēn)二線城(chéng)市漲幅甚至超過一線城(chéng)市，且有不斷擴散的趨勢。同時，“地王”紮堆出現，數量和頻次屢創新高。北京、上海、深圳、南(nán)京、蘇州、合肥等熱(rè)點城(chéng)市更是逢拍(pāi)必現“地王”。樓市過熱(rè)所蘊含的風(fēng)險亟須得(de)到重視—

    今年年初以來(lái)，一線城(chéng)市和熱(rè)點二線城(chéng)市房(fáng)價出現過快(kuài)上漲，甚至有一些二線城(chéng)市的漲幅超過了一線城(chéng)市，并且有向更多二線城(chéng)市蔓延的趨勢。其中，蘇州、合肥、南(nán)京、廈門(mén)并稱今年以來(lái)房(fáng)價上漲“四小龍”，合肥更是連續4個月占據70個大(dà)中城(chéng)市新房(fáng)價格上漲的榜首位置。面對房(fáng)價過快(kuài)增長的現象，警惕樓市過熱(rè)的呼聲頻頻出現。

    各地紛紛出台調控措施

    針對房(fáng)價的過快(kuài)增長，3月25日(rì)，上海、深圳在同一天出台調控措施。8月31日(rì)，廈門(mén)和武漢在同一天出台限購(gòu)限貸政策。此前，合肥、蘇州以及南(nán)京都(dōu)出台了抑制房(fáng)價過快(kuài)上漲的措施。

    上海曾出台的限購(gòu)措施甚至被稱爲史上“最嚴”，本以爲會平穩發展的樓市再起波瀾。近期，關于調控措施即将加碼的虛假謠言讓上海的購(gòu)房(fáng)者們坐不住了，出現爲了購(gòu)房(fáng)而排隊離(lí)婚的異常現象，緻使上海樓市不斷升溫。上海市住建委近期進行了辟謠，并在9月6日(rì)表示，自(zì)9月1日(rì)以來(lái)，上海房(fáng)地産市場運行平穩，市場過熱(rè)情緒明顯降溫。不過，這次謠言風(fēng)波也從(cóng)側面反映出人們對于進入房(fáng)地産市場購(gòu)房(fáng)的積極性。

    進入8月份，北京再次迎來(lái)一輪小的量價齊升高峰。門(mén)頭溝、昌平等遠(yuǎn)離(lí)中心城(chéng)區的新樓盤一房(fáng)難求。二手房(fáng)價格也有上漲的趨勢。在事業單位工(gōng)作的小蘇就(jiù)親身(shēn)經曆了最近北京樓市的變化，她的一套位于順義區的二手房(fáng)挂在中介近兩個月一直沒賣出去(qù)，8月底的一個周末，她按照(zhào)中介的建議(yì)變更了挂牌價格，直升15萬元，居然沒過兩天就(jiù)被人買走了。她本想把順義的房(fáng)子賣掉置換一套中心城(chéng)區的學區房(fáng)，再向中介詢價，發現價格比兩三個月前漲了不少。

    從(cóng)國家統計(jì)局數據看(kàn)，熱(rè)點城(chéng)市已經不限于以北京、上海爲代表的一線城(chéng)市和蘇州、合肥、南(nán)京、廈門(mén)等二線城(chéng)市。天津、石家莊、杭州、鄭州、武漢、無錫等城(chéng)市房(fáng)價也都(dōu)顯現出上漲勢頭。其中，鄭州的表現“十分(fēn)搶眼”，新盤開盤即售罄、地王頻現等情況頻發。同時，萬科(kē)、融創等知名企業更是紛紛來(lái)到鄭州“拿地”。種種迹象表明，房(fáng)價上漲勢頭有向更多二線城(chéng)市擴張的趨勢。

    市場供給總體(tǐ)不足

    财經評論員馬光(guāng)遠(yuǎn)表示，當前一二線城(chéng)市房(fáng)地産市場出現房(fáng)價過快(kuài)上漲的關鍵原因是總體(tǐ)供應出現了問(wèn)題。2014年以來(lái)，由于對房(fáng)地産的預期看(kàn)淡，導緻開發商的土(tǔ)地儲備和開工(gōng)面積都(dōu)大(dà)幅下滑。在市場回暖後，一二線城(chéng)市的需求不斷上漲，導緻開發商庫存告急，而庫存的下降進一步激化了房(fáng)價上漲預期，從(cóng)而導緻房(fáng)價迅猛增長。

    亞豪機(jī)構研究總監郭毅在接受《經濟日(rì)報》記者采訪時也表示，樓市的再度火(huǒ)熱(rè)主要歸結于供需關系。以北京爲例，8月份市場再次出現“搶房(fáng)”現象，其根本原因是市場供需關系發生(shēng)了變化。亞豪機(jī)構統計(jì)數據顯示，8月以來(lái)北京商品房(fáng)新增供應套數爲4191套，環比下降56.0%。若剔除商住類項目，8月純商品住宅供應2011套，環比下降39.0%，是近5個月以來(lái)的最低點。

    不僅僅是一線城(chéng)市樓市的供需關系發生(shēng)了改變，其他(tā)熱(rè)點城(chéng)市房(fáng)價快(kuài)速上漲的原因也大(dà)都(dōu)可(kě)歸結爲市場供給總體(tǐ)不足。河南(nán)省房(fáng)地産業商會常務副會長趙進京表示，近年來(lái)，鄭州每年新增人口數量超過20萬人，市場需求大(dà)，開發商自(zì)然願意重金投入。受到一線城(chéng)市土(tǔ)地供應少，競争激烈的影(yǐng)響，很多房(fáng)企把目标更多轉向二線城(chéng)市。

    同時，市場人士普遍認爲，二線城(chéng)市與一線城(chéng)市相(xiàng)比，各種基礎建設還(hái)在起步階段，地方财政收入對土(tǔ)地銷售的依賴性還(hái)很強。在這種情況下，二線城(chéng)市地方政府出台的樓市調控政策相(xiàng)對寬松，大(dà)量被一線城(chéng)市樓市調控政策擠出的資金進入二線城(chéng)市。本來(lái)供應就(jiù)進入了低谷期，需求端又因爲貨币寬松的情況，讓購(gòu)房(fáng)貸款的獲取變得(de)相(xiàng)對容易，剛需、投資性需求、未來(lái)需求前置等因素一并湧來(lái)，讓“供不應求”的局面“雪上加霜”。

    值得(de)注意的是，土(tǔ)地供應偏少也造成了各地“地王”頻現。上海前7個月的土(tǔ)地供應僅完成30%，北京已經連續3個月沒有供應一塊住宅用地。地少價高更是帶動了房(fáng)價的上漲。

    此外，馬光(guāng)遠(yuǎn)表示，今年房(fáng)地産市場的火(huǒ)爆，還(hái)有一個原因是當前制造業面臨困難。“民(mín)間投資增速下滑，制造業投資自(zì)6月份以來(lái)進入負增長。民(mín)間投資可(kě)選擇的領域越來(lái)越少，從(cóng)而出現了企業和居民(mín)紛紛殺入房(fáng)地産避險的狀況。”馬光(guāng)遠(yuǎn)說(shuō)。

    從(cóng)供需兩端共同發力

    “就(jiù)當下的房(fáng)地産市場而言，最根本的問(wèn)題是解決一二線城(chéng)市的供應問(wèn)題。”馬光(guāng)遠(yuǎn)表示，要解決當前樓市過熱(rè)的問(wèn)題，應該從(cóng)供需兩端共同發力，使二者間的關系達到平衡，從(cóng)而促進房(fáng)地産市場的平穩健康發展。

    當前，結構性矛盾在一些城(chéng)市表現得(de)較爲突出，例如(rú)，北京市總體(tǐ)供應本來(lái)就(jiù)不足，“地王”湧現又導緻豪宅不斷入市，從(cóng)而導緻滿足剛需和基本改善型需求的住房(fáng)少之又少，進一步造成普通住宅價格猛漲。因此，化解結構性矛盾也應該是未來(lái)一些城(chéng)市促市場平穩的重點。

    市場形勢瞬息萬變，有的人擔憂，熱(rè)點城(chéng)市樓市在迎來(lái)一浪高過一浪的上漲之後，必将面對下滑。有的人認爲，隻要一線城(chéng)市的需求持續旺盛，供給隻會越來(lái)越緊，價格就(jiù)不會下降。有關專家提醒，面對房(fáng)地産這樣一個牽一發而動全身(shēn)的行業，必須要時刻警惕風(fēng)險。

    實際上，樓市面臨的依然還(hái)是老問(wèn)題，地方财政對土(tǔ)地收入的依賴從(cóng)未在根本上得(de)以改變。一旦面臨經濟下行的壓力，土(tǔ)地出讓是财政收入增長最直接有效的方式。但(dàn)房(fáng)價一旦過快(kuài)上漲不斷累積泡沫，其危害也是不言自(zì)明的。

    今年以來(lái)，房(fáng)貸業務幾乎已成爲各家銀行貸款業務的絕對主力。然而，越來(lái)越多的人開始關注大(dà)量銀行貸款流入房(fáng)地産行業可(kě)能蘊藏的風(fēng)險。中原地産的分(fēn)析表明，一些城(chéng)市地王的總貨值預期與銷售額預期存在較大(dà)差異，這其中醞釀了很大(dà)的市場風(fēng)險。（記者 亢 舒）