多家機(jī)構數據顯示，成交量總體(tǐ)平淡

    調控政策發力 樓市“金九”秋意濃

    業内預計(jì)，房(fáng)價上漲過快(kuài)的一二線城(chéng)市，未來(lái)面臨調控政策加碼

　　9月初，房(fáng)地産市場進入傳統意義的“金九”銷售旺季。不過由于月初住建部等系列調控政策的發布，市場成交反應平淡，其中一線城(chéng)市降溫明顯。12日(rì)，多家市場機(jī)構的統計(jì)數據均顯示，今年的金九并未出現往年的火(huǒ)爆開局。

　　據偉業我愛我家集團市場研究院統計(jì)，上周北京樓市出現環比雙降：新建商品住宅（不含保障房(fáng)）共網簽2692套，環比第36周下降15.6%；二手住宅共網簽6298套，環比下降4.6%。

　　偉業我愛我家集團副總裁胡景晖告訴《經濟參考報》記者，不考慮公寓類産品、自(zì)住型商品房(fáng)，北京的新房(fáng)市場實際上一直都(dōu)在低溫徘徊，普通住宅的交易量更是很少過千。能夠在上周再回千套，說(shuō)明新房(fáng)市場還(hái)是有一定“金九銀十”效果。“不過，由于北京新房(fáng)市場發展逐漸飽和、交易占比不斷下降，北京普通住宅未來(lái)的沖高機(jī)會并不多，如(rú)果公寓類産品、自(zì)住房(fáng)沒有供應和成交的增長，新房(fáng)市場交易持續低位或仍是常态”。

　　另一方面，在市場供給層面，今年的“金九”并未出現大(dà)量集中推盤現象。亞豪機(jī)構市場總監郭毅告訴《經濟參考報》記者，近兩年“金九銀十”的旺季光(guāng)環已逐漸逝去(qù)，更多的開發商會選擇在年初即開始“趕”全年業績，今年上半年大(dà)量房(fáng)企已按時甚至超額完成任務，下半年銷售壓力驟減，而在未來(lái)存貨以及新增存貨量明顯不足的情況下，下半年房(fáng)企更多的是考慮提升利潤率，而不是加快(kuài)去(qù)化速度，因此進入9月之後也并未出現供應集中爆發現象。

　　事實上，樓市“金九”平淡開局不僅僅表現在北京市場。12日(rì)，中國指數研究院發布的數據顯示，上周受監測的25個一、二、三線城(chéng)市樓市成交量總體(tǐ)平淡，其中一、三線城(chéng)市代表城(chéng)市明顯回落，二線城(chéng)市環比微升。

　　中指院的數據顯示，整體(tǐ)來(lái)看(kàn)，4個一線城(chéng)市成交量環比有所下降，僅僅北京成交有所上升；同比也呈現回落趨勢，其中深圳降幅最高。具體(tǐ)來(lái)看(kàn)，上周北京成交面積18.3萬平方米，環比增長73.3%，同比減少26.1%；廣州成交31.0萬平方米，環比減少6.1%，同比增加93.3%；深圳成交5.6萬平方米，環比減少35.2%，同比減少55.8%；上海成交34.7萬平方米，環比減少55.5%，同比減少30.1%。

　　二三線城(chéng)市當中，七成城(chéng)市成交量回落。具體(tǐ)來(lái)看(kàn)，16個二線城(chéng)市成交面積環比上升22%， 5個三線代表城(chéng)市成交總量環比出現回落，降幅爲8.2%。中指院的數據顯示，上周二線城(chéng)市當中環比降幅最爲明顯的是廈門(mén)和三亞。其中，廈門(mén)上周成交面積僅爲2.47萬平方米，環比減少65.4%，同比減少52.8%。

　　值得(de)一提的是，9月5日(rì)廈門(mén)市宣布重啓限購(gòu)。業内分(fēn)析認爲，受本次限購(gòu)新政沖擊較大(dà)的爲剛需市場。中原地産首席分(fēn)析師(shī)張大(dà)偉分(fēn)析認爲，“廈門(mén)作爲首個二線城(chéng)市出台限購(gòu)的城(chéng)市，房(fáng)價在7月份環比上漲4.6%，同比上漲了39.6%，均處于前列。所以調控的必要性非常強”。

　　張大(dà)偉告訴記者，另外同類型房(fáng)價漲幅較快(kuài)的還(hái)有：南(nán)京、合肥、杭州、天津、福州、惠州等城(chéng)市。在他(tā)看(kàn)來(lái)，“未來(lái)隻要是這些房(fáng)價上漲速度較快(kuài)的城(chéng)市，都(dōu)有可(kě)能會出台升級加碼的調控政策”。具體(tǐ)而言，他(tā)認爲房(fáng)價上漲較快(kuài)的一二線城(chéng)市，包括部分(fēn)一二線及周邊輻射區域，都(dōu)可(kě)能陸續出台約束性政策，這些政策包括信貸收緊、限購(gòu)政策等等。

　　9月6日(rì)，住建部表示将完善房(fáng)地産宏觀調控。當日(rì)發布的政策内容強調，根據房(fáng)地産市場分(fēn)化的實際，堅持分(fēn)類調控，因城(chéng)施策。堅持加強政府調控和發揮市場作用相(xiàng)促進，使房(fáng)地産業與經濟社會發展和群衆居住需求相(xiàng)适應。同時，建立全國房(fáng)地産庫存和交易監測平台，形成常态化房(fáng)地産市場監測機(jī)制。

　　針對房(fáng)地産市場的政策趨勢，國金證券分(fēn)析師(shī)胡華如(rú)分(fēn)析指出，庫存分(fēn)化決定量價分(fēn)化、政策分(fēn)化，後續不排除個别熱(rè)點城(chéng)市房(fáng)地産政策進一步收緊，但(dàn)考慮大(dà)多數城(chéng)市去(qù)庫存壓力依舊較大(dà)，分(fēn)類調控、因城(chéng)施策仍将是主基調。

　　胡華如(rú)表示，住建部強調政府調控和市場機(jī)制相(xiàng)互促進，這意味着政策和市場的關系是彼此協調、互相(xiàng)适應，不宜用對立的思維思考地産調控政策。在此基礎上，他(tā)認爲随着市場分(fēn)化現象延續，房(fáng)地産行業集中度将進一步提高。此外，他(tā)還(hái)進一步指出，由于當前土(tǔ)地價格上升已成爲威脅房(fáng)企盈利能力的核心因素。“土(tǔ)地價格過快(kuài)上漲給土(tǔ)地的變現帶來(lái)很大(dà)的不确定性，土(tǔ)地增值稅等方面的改革突破可(kě)能是化解之道”。(記者 高偉)