家庭在價格高位加杠杆購(gòu)房(fáng)已經成爲當前熱(rè)點城(chéng)市樓市高溫不退的重要特征。在上半年個人購(gòu)房(fáng)貸款增速大(dà)幅超過各項貸款16.6個百分(fēn)點的基礎上，7月新增人民(mín)币貸款幾乎全部爲個人購(gòu)房(fáng)貸款。當前我國熱(rè)點城(chéng)市房(fáng)地産市場熱(rè)情依舊高漲，地價漲幅紀錄頻被刷新，新房(fáng)交易量連創曆史新高，上海離(lí)婚買房(fáng)人士激增，北京也在上演“搶房(fáng)”，這集中反映出家庭加杠杆的熱(rè)情空前，需要引起高度警惕。

    今年以來(lái)，我國熱(rè)點城(chéng)市房(fáng)價短(duǎn)期内大(dà)幅上漲，市場高溫持續不退，并非全無理(lǐ)性。全球範圍内過于寬松的貨币政策環境，導緻金融市場長期利率中樞持續下移，爲包括住宅在内的資産價格提供了強勁增長動力。相(xiàng)對獨特的區域經濟政治中心位置和較爲完善的人文社會基礎設施禀賦，使得(de)我國熱(rè)點城(chéng)市普遍具有吸引外來(lái)人口的潛在能力，也爲市場投資投機(jī)性力量創造了炒作的基礎。即使在熱(rè)點城(chéng)市重新啓動限購(gòu)、限貸政策後，地價房(fáng)價上漲并未止步，新房(fáng)成交量創出曆史新高，市場熱(rè)情依舊高漲。據中國指數研究院數據，2016年8月，全國100個城(chéng)市（新建）住宅平均價格環比上漲2.17%，漲幅較上月擴大(dà)0.54個百分(fēn)點。其中，十大(dà)城(chéng)市主城(chéng)區二手住宅平均價格上漲1.34%，漲幅較上月擴大(dà)0.64個百分(fēn)點。

    房(fáng)價短(duǎn)期内大(dà)幅上漲背後的非理(lǐ)性加杠杆，需要引起高度警惕。目前，我國房(fáng)地産開發企業平均資産負債率接近80%，負債規模仍呈上升态勢。據WIND統計(jì)，2015年5月至2016年8月的16個月裡(lǐ)，債市爲房(fáng)地産企業提供的資金已超過1.2萬億元。家庭加杠杆的熱(rè)情空前，2016年前7個月新增房(fáng)貸2.8萬億元，約爲2009年全年新增額的兩倍。當前社會資金向熱(rè)點城(chéng)市房(fáng)地産業的過度集中，表内貸款和表外各路(lù)融資對房(fáng)地産開發企業争奪“地王”項目的資金支持，以及部分(fēn)家庭在房(fáng)價高位集中加杠杆，可(kě)能正形成預期自(zì)我實現的循環。熱(rè)點城(chéng)市房(fáng)價的任何明顯波動，要麽以金融機(jī)構資産質量顯著惡化爲代價，要麽需要更大(dà)規模資金投放(fàng)來(lái)維持高杠杆率水平，導緻宏觀政策可(kě)能陷入“進退失據”的境地，明顯增加了經濟金融運行的實質性風(fēng)險。

    雖然我國個人購(gòu)房(fáng)貸款不良率遠(yuǎn)低于其他(tā)類型信貸資産，是金融機(jī)構持有的優質金融資産。但(dàn)在住房(fáng)抵押貸款發放(fàng)過程中，基層銀行往往會過度依賴住房(fáng)抵押給予貸款的安全邊際，忽視了對借款人收入真實性的核實和可(kě)持續性的分(fēn)析。在借款人收入狀況核實的實務操作中，受銀行委托的第三方機(jī)構大(dà)多通過電話(huà)完成形式上的核查，不排除存在部分(fēn)貸款家庭在房(fáng)價高位超越自(zì)身(shēn)經濟實力加杠杆，若房(fáng)價出現明顯波動，有可(kě)能觸發一定面積“負資産”的風(fēng)險，值得(de)高度關注。

    “樹(shù)不能長到天上去(qù)”。應該看(kàn)到，有限理(lǐ)性是人類認知與行爲局限性的集中反映。當前市場對熱(rè)點城(chéng)市房(fáng)地産市場發展前景的樂觀情緒，不排除有盲目失控的風(fēng)險。雖然限購(gòu)、限貸政策作爲權宜之計(jì)屢被地方政府使用，短(duǎn)期内存在合理(lǐ)性。從(cóng)中長期看(kàn)，需要有效引導社會對房(fáng)價上漲的理(lǐ)性認識，進一步降低房(fáng)地産市場杠杆，提高高價房(fáng)交易的成本，消除房(fáng)價過快(kuài)上漲對居民(mín)消費和社會投資的擠出作用，防止房(fáng)地産業綁架宏觀經濟政策。(陳濤)