8月的北京新房(fáng)和二手房(fáng)的成交情況呈現出反向态勢。由于成交結構的變化，新房(fáng)市場量價齊跌；但(dàn)二手房(fáng)市場依然穩定且呈現量價齊升态勢。不過，一個明顯的趨勢是，新房(fáng)市場交易的規模越來(lái)越小，有業内人士透露同一時期成交6套二手房(fáng)，新建普宅僅能成交1套。二手房(fáng)成爲北京房(fáng)地産市場的交易主力。

    普宅與二手房(fáng)成交比近1:6

    “想在亦莊或西紅(hóng)門(mén)區域買一套500萬至800萬元的新房(fáng)，竟然沒有合适的。”在問(wèn)詢了多個樓盤之後，市民(mín)王女(nǚ)士感到有些低落，“項目本來(lái)就(jiù)不多，每次開盤的房(fáng)源還(hái)特别少。”

    新房(fáng)市場越來(lái)越“遠(yuǎn)郊化、豪宅化”，能夠滿足工(gōng)薪階層置業升級的中端項目供應不足，使得(de)大(dà)量改善型購(gòu)房(fáng)需求轉向二手房(fáng)市場。從(cóng)8月份的數據可(kě)以看(kàn)出，新房(fáng)的成交大(dà)部分(fēn)集中在自(zì)住房(fáng)和公寓類産品，且集中在遠(yuǎn)郊區。工(gōng)薪階層的改善型購(gòu)房(fáng)家庭，尤其是首次改善的家庭成爲目前二手房(fáng)市場的主力軍。偉業我愛我家集團副總裁胡景晖解釋，城(chéng)六區交通、醫療、教育、商業等配套更加完善，且選擇更加多樣化，刺激了8月份城(chéng)六區二手房(fáng)交易量的上漲。

    同時，8月份恰逢學區房(fáng)置業高峰，不少兩三歲孩子的家長未雨(yǔ)綢缪，爲孩子三四年後能夠滿足學校(xiào)的落戶條件(jiàn)而入學，城(chéng)六區教育資源豐富，所以吸引了更多的改善型購(gòu)房(fáng)家庭。

    多家機(jī)構數據顯示，今年前8月，北京全市二手住宅交易量已達18.35萬套，但(dàn)新房(fáng)市場去(qù)除保障房(fáng)、自(zì)住房(fáng)、公寓類産品之外，普通住宅和别墅類項目僅累積成交33164套。也就(jiù)是說(shuō)，北京房(fáng)地産市場上，每成交五至六套二手住宅，才有一套普通住宅和别墅類項目成交，二手市場成爲絕對主力。

    8月新房(fáng)價格下跌全靠自(zì)住房(fáng)

    根據偉業我愛我家集團市場研究院統計(jì)，8月北京全市新建商品房(fáng)住宅(不含保障房(fáng))成交量爲12541套，環比7月下跌9.5%。價格上，成交均價爲31161元/平方米，環比7月全月下降6.1%。成交均價的下降，主要是受成交結構的影(yǐng)響，均價普遍較低的自(zì)住型商品房(fáng)出現大(dà)量成交。8月份北京普通住宅、公寓類産品、别墅交易量較7月份分(fēn)别下降17.3%、24.9%、11.4%，而自(zì)住房(fáng)大(dà)漲了61.6%。事實上，如(rú)果把自(zì)住房(fáng)和公寓類産品扣除，普通住宅和别墅類産品交易量爲4175套。

    從(cóng)成交的區域分(fēn)布來(lái)看(kàn)，8月北京新建商品房(fáng)住宅成交最多的三大(dà)區域分(fēn)别爲房(fáng)山(shān)區、順義區、昌平區，三區成交總量占全北京的将近5成。成交量最多的前10個項目中，除去(qù)恒大(dà)濱河左岸、龍冠冠華苑、北京城(chéng)建上悅居3個自(zì)住房(fáng)項目，其餘7個全是公寓類産品。

    二手房(fáng)住宅則量價齊升，共網簽25670套，環比7月上漲了15%；成交均價爲4.25萬元／平方米，相(xiàng)比7月的4.18萬元／平方米上漲了1.7%。 8月份北京各區二手房(fáng)交易量普遍上漲，尤其是西城(chéng)區和石景山(shān)區的交易量漲幅最大(dà)，分(fēn)别達到了46%和32%。此外，朝陽、海澱、豐台、東城(chéng)四區的二手房(fáng)交易量漲幅也均在二成以上。與城(chéng)市核心區城(chéng)六區相(xiàng)比，大(dà)興、昌平、通州等熱(rè)門(mén)近郊區的二手房(fáng)交易量漲幅則相(xiàng)對較小。

    未來(lái)樓市調控預計(jì)向二手房(fáng)傾斜

    房(fáng)地産市場成交的二手房(fáng)化，主要一個原因還(hái)在于新建商品房(fáng)住宅供應量的減少。根據中原地産統計(jì)數據顯示，今年前8月，北京新建商品房(fáng)住宅新增供應套數爲18399套，相(xiàng)比2015年同期減少了37.2%；新增供應面積276.48萬平方米，供應量和供應面積均刷新了曆史最低記錄。

    “從(cóng)普通住宅和别墅類産品的均價來(lái)看(kàn)，單套成交金額已經到達526萬元，剛需已經很難進入。”中原地産首席分(fēn)析師(shī)張大(dà)偉介紹，如(rú)果以環線劃分(fēn)，四環以内普通住宅和别墅類産品平均單套價格已經高達1500萬左右，四環與五環之間平均單套價格達到817萬元，五環與六環之間達到613萬元，六環之外的單套均價爲298萬元。

    偉業我愛我家集團副總裁胡景晖分(fēn)析認爲，整體(tǐ)來(lái)說(shuō)北京不存在去(qù)庫存的問(wèn)題，但(dàn)在庫存結構上卻存在高端豪宅庫存壓力越來(lái)越大(dà)，而适合工(gōng)薪大(dà)衆階層置業升級的普通住宅項目嚴重供不應求的矛盾。這也使得(de)更多的改善需求流向二手房(fáng)市場，“随着自(zì)住型商品房(fáng)迎來(lái)供應高峰，三四季度将成爲新房(fáng)市場的成交主力，受此影(yǐng)響，新房(fáng)市場整體(tǐ)均價将保持平穩。”

    張大(dà)偉則進一步表示，土(tǔ)地供應趨勢性減少，一線城(chéng)市的二手房(fáng)成交面積都(dōu)在新房(fáng)的2倍以上，南(nán)京、福州等二線城(chéng)市的二手房(fáng)交易活躍程度也超過新房(fáng)，“未來(lái)樓市調控預計(jì)更多的傾斜二手房(fáng)稅費政策調整。”（記者 楊奕）