筆者清楚記得(de)在2014年9月30日(rì)，在房(fáng)地産市場陷于低迷、70個大(dà)中城(chéng)市新房(fáng)價格環比上漲的城(chéng)市數量爲零的情況下，人民(mín)銀行調整首套房(fáng)的認定标準，打響了中央政府救市的第一槍。筆者在第一時間寫的文章(zhāng)《不是每一朵野百合都(dōu)會有春天》中寫道：“一線城(chéng)市、熱(rè)點城(chéng)市以及人口未來(lái)流入的城(chéng)市，需求依然旺盛，庫存不是問(wèn)題。一旦政策喪心病狂地救市，你(nǐ)一定要同樣喪心病狂地出手買房(fáng)”。如(rú)此判斷的原因很簡單，這三類城(chéng)市未來(lái)仍然屬于人口淨流入地區，住房(fáng)的需求長期處于旺盛狀态，一旦政策回暖，房(fáng)價自(zì)然回到上漲的趨勢。今年房(fáng)價的基本邏輯都(dōu)是“供給短(duǎn)缺導緻的報複性上漲”。
盡管高層明确警示房(fáng)地産泡沫，明确提出要“抑制資産價格”，但(dàn)未來(lái)房(fáng)地産的走勢主要受供求關系的左右，而不是政策的調整或者對價格泡沫的擔憂。對于那些土(tǔ)地供應不夠、新開工(gōng)面積不夠的城(chéng)市而言，盡管房(fáng)價已經讓人恐懼，但(dàn)恐怕仍将處在上漲的周期。
以北京的房(fáng)地産市場爲例。北京今年房(fáng)價的上漲在進入下半年後，後勁十足，支撐房(fáng)價的各種因素都(dōu)在預示着房(fáng)價可(kě)能不會就(jiù)此止步。判斷北京的房(fáng)價，應該關注三個指标：
一是土(tǔ)地市場。除了今年3月，大(dà)興出了一個“地王”，土(tǔ)地市場并沒有上海、深圳以及新“四小龍”那麽火(huǒ)爆，根本原因是今年北京土(tǔ)地市場供應下降。數據顯示，從(cóng)5月至今，北京土(tǔ)地市場已連續3個月沒有供一塊地。并非因爲北京無地可(kě)供，而是因爲今年北京在土(tǔ)地供應上實現嚴控政策，明确新增建設用地控制在1850公頃以内。
二是房(fáng)地産開發投資。前7個月，北京完成房(fáng)地産開發投資2002.1億元，同比下降9.6%。這意味着，在需求和成交大(dà)漲的情況下，未來(lái)的供應仍然處在下降的通道。8月份，北京隻有兩個住宅項目入市，兩個項目共新增住宅産品209套。
三是庫存。自(zì)8月份以來(lái)，北京的住宅庫存跌至6萬套以内。北京市房(fáng)地産交易管理(lǐ)網的數據顯示，截至8月30日(rì)，北京可(kě)售期房(fáng)住宅的剩餘套數爲28932套，面積約398.7萬平方米，可(kě)售現房(fáng)住宅套數爲32450套，可(kě)售面積約416.1萬平方米。按照(zhào)每月1萬多套的簽售，去(qù)庫周期不足5個月，盡管北京市場已經是二手房(fáng)唱主角，但(dàn)新房(fáng)庫存的告急，勢必對未來(lái)房(fáng)價形成極大(dà)的上漲壓力。
以上三個指标構成了對北京房(fáng)價上漲的最有力支撐。盡管北京平均每套的住宅價格超過了500多萬元，四環以内新建商品房(fáng)住宅單套成交價已超過1000萬元，但(dàn)在需求旺盛、看(kàn)漲預期不改的情況下，目前已經太高的價格對看(kàn)漲預期并未構成實質性的威脅。如(rú)果北京土(tǔ)地供應的政策不變，未來(lái)房(fáng)價連想一下都(dōu)很可(kě)怕。
對其他(tā)城(chéng)市房(fáng)價走勢的判斷，筆者認爲基本上可(kě)以參照(zhào)以上三個指标來(lái)判斷。凡是土(tǔ)地供應充足、房(fáng)地産開發投資增速快(kuài)、新房(fáng)開工(gōng)面積大(dà)的城(chéng)市，未來(lái)房(fáng)價趨穩是大(dà)概率。比如(rú)合肥、鄭州、武漢等城(chéng)市，盡管目前房(fáng)價表現搶眼，但(dàn)看(kàn)看(kàn)這三個指标，在未來(lái)供應沒有問(wèn)題的情況下，基本意味着這三個城(chéng)市的房(fáng)價已經走到了盡頭。今年的最後一個季度，房(fáng)地産熱(rè)點城(chéng)市也許仍然會轉換，但(dàn)很顯然，能夠對房(fáng)價真正形成支撐的，仍然是土(tǔ)地供應和未來(lái)的新房(fáng)供應。在這個問(wèn)題上，包括北京、上海在内的一線城(chéng)市深得(de)“饑餓營銷”的真谛，玩得(de)比合肥這些今年好像中了獎的“新人”要娴熟多了。未來(lái)房(fáng)價，除了我持續看(kàn)好的東莞，最終還(hái)得(de)回到老辣的一線城(chéng)市！（馬光(guāng)遠(yuǎn)）
