面對房(fáng)地産市場的“冷(lěng)熱(rè)不均”，全國及各地樓市調控也面臨着不同的政策選項。當下最重要的，是摸清樓市供給側和需求側的真實狀況，既摸清現有存量、供應量的結構狀況，也摸清城(chéng)鎮居民(mín)目前的住房(fáng)情況，把結構性矛盾搞清楚。這項工(gōng)作做好了，必然有利于樓市調控看(kàn)清方向、減少争議(yì)、避免反複，因城(chéng)施策也才能收到應有效果

    當下，房(fáng)地産市場分(fēn)化态勢正在延續。一方面，房(fáng)地産行業領跑全國GDP增長，銷售與價格大(dà)幅攀升，部分(fēn)一二線城(chéng)市漲幅更高，全國個人住房(fáng)貸款在新增貸款中占了絕大(dà)部分(fēn)；另一方面，許多三四線城(chéng)市庫存積壓依然嚴重。

    面對房(fáng)地産市場的“冷(lěng)熱(rè)不均”，全國及各地樓市調控也面臨着不同的政策選項。針對房(fáng)價暴漲，一些領漲的二線城(chéng)市重新舉起“雙限”大(dà)旗；個别一線城(chéng)市，如(rú)上海要采取更嚴格限制措施的消息雖已被證僞，卻引發令人難以置信的離(lí)婚潮，以緻有的街道辦事處打出“樓市有風(fēng)險，離(lí)婚需謹慎”的勸告語。而針對積壓嚴重的狀況，一些三四線城(chéng)市仍不惜采用獎勵、補貼等行政手段和繼續加杠杆的所謂經濟手段鼓勵買房(fáng)，以消化庫存。

    近段時間以來(lái)，在一些學者提醒出現新泡沫、對實體(tǐ)經濟産生(shēng)“虹吸效應”的同時，也有一些學者認爲樓市是貸款的最好去(qù)向，認爲還(hái)應加大(dà)土(tǔ)地供應，解決供需平衡。但(dàn)問(wèn)題在于，一二線城(chéng)市銷售與價格的暴漲都(dōu)是剛需所緻嗎(ma)？如(rú)果是大(dà)量投機(jī)投資性購(gòu)房(fáng)湧入所緻，豈不是舊泡沫尚未破滅、新泡沫又在積聚？此外，在新建商品房(fáng)大(dà)量積壓的三四線城(chéng)市，城(chéng)鎮居民(mín)住房(fáng)真的已經極大(dà)豐富了嗎(ma)？說(shuō)到底，上述問(wèn)題若得(de)不出明确答案，樓市調控就(jiù)難免出錯牌。因此，隻有準确把握供需詳情，才能真正有針對性地因城(chéng)施策，使調控收到實效。

    從(cóng)國家統計(jì)局官網發布的數據來(lái)看(kàn)，從(cóng)1998年到2016年7月底，全國新建商品住宅銷售面積累計(jì)達113.3億平方米，加上目前在施面積47億平方米、待售面積4.3億平方米，共計(jì)約164.6億平方米。按7.7億城(chéng)鎮人口計(jì)算，人均21.4平方米；若按套均80平方米計(jì)算，共2.06億套，平均每3.7人一套。如(rú)果考慮到上世紀90年代中前期、80年代、70年代乃至相(xiàng)當數量50年代、60年代的樓房(fáng)和大(dà)量平房(fáng)依然在居住使用，房(fáng)屋總面積又要增加不少。

    以上數據說(shuō)明了幾個問(wèn)題。第一，從(cóng)總量看(kàn)，全國城(chéng)鎮住宅供給已經具備相(xiàng)當規模。供需矛盾很大(dà)程度上是結構性矛盾，不同地區和不同家庭之間存在很大(dà)差異。第二，考慮總量水平和土(tǔ)地資源稀缺情況，新建商品住宅應更多結合老舊平房(fáng)、樓房(fáng)改造進行，發展二手房(fáng)市場、盤活現有存量潛力也不小。第三，相(xiàng)當一段時間以來(lái)，房(fáng)價收入比不斷擴大(dà)。若房(fáng)價繼續上漲，必然造成普通民(mín)衆購(gòu)房(fáng)能力繼續降低。第四，在在施和待售面積超過50億平方米的基礎上，不堅持住房(fáng)的居住屬性，而是寄希望靠增加土(tǔ)地供應來(lái)平抑價格、滿足不斷增長的投資性需求，必然加大(dà)信貸風(fēng)險。

    因此，當下最重要的，是摸清樓市供給側和需求側的真實狀況，既摸清現有存量、供應量的結構狀況，也摸清城(chéng)鎮居民(mín)目前的住房(fáng)情況，把結構性矛盾搞清楚。鑒于在住房(fáng)商品化過程中，所有交易已經電子化管理(lǐ)，供給側的調查不妨以房(fáng)屋管理(lǐ)部門(mén)的網簽數據、房(fáng)産證發放(fàng)資料和統計(jì)部門(mén)的房(fáng)地産開發統計(jì)數據爲依據，輔以必要的現場核實和補充調查。而對需求側的調查，可(kě)以結合公安部門(mén)的人口資料、統計(jì)部門(mén)去(qù)年剛剛進行的1%人口抽樣調查進行。摸清樓市現實狀況雖然費時費力，但(dàn)這項工(gōng)作做好了，必然有利于樓市調控看(kàn)清方向、減少争議(yì)、避免反複，因城(chéng)施策也才能收到應有效果。(潘 璠)